Аренда нежилого помещения – особенности составления договора

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "Аренда нежилого помещения – особенности составления договора". На странице подобран полная информация, всесторонне раскрывающая тему. Если возникли вопросы, просьба их задавать дежурному юристу.

Условия договора аренды нежилого помещения

Документ, по которому одна сторона передает во временное пользование нежилое помещение, а другая сторона принимает имущество, является договором аренды. При оформлении необходимо юридически грамотно подходить к его составлению, поскольку все действия арендодателя и арендатора, связанные с переданным имуществом, регулируются договором в рамках ГК РФ . В случае нарушения договоренности при отсутствии правильно составленного документа, арендодатель может не получить причитающуюся ему сумму, или получение имущество в неудовлетворительном состоянии, а арендатор столкнуться с бессистемным увеличением арендной платы или сокращением сроков пользования помещением. Особое внимание уделяется наличию пунктов, где прописываются существенные условия договора аренды нежилого помещения — объект недвижимости, который подлежит передаче во временное пользование и сумма арендной платы. При отсутствии в договоре подробной информации об этих условиях договор будет признан ничтожным, сделка – несостоявшейся, а стороны – не договоренными, что имеет соответствующие последствия для подтверждения прав и обязанностей арендодателя и арендатора.

Форма договора аренды нежилого помещения стандартная , заключается в письменном виде, сделка вступает в действие с момента наступления договоренности сторонами по всем пунктам, о чем свидетельствуют подписи сторон. Составляется акт передачи недвижимости для подтверждения факта и даты передачи, который заверяется арендатором и арендодателем. Различают долгосрочные и краткосрочные формы, при этом контракты на срок свыше 1(одного) года должны проходить государственную регистрацию, все изменения и дополнения, приложенные при заключении или позднее, также необходимо засвидетельствовать законодательно. Документы, необходимые для регистрации договора аренды нежилого помещения , включают в себя как приложение копию свидетельства о праве собственности или иной документ, подтверждающий право арендодателя распоряжаться имуществом. В каждой конкретной ситуации необходимо предусмотреть особенности, например, при последующем выкупе собственности, оформление выполняется в виде сделки купли — продажи.

Особое внимание при оформлении соглашения требует описание передаваемого объекта для установления его уникальных признаков. Предмет договора нежилого помещения должен иметь полное указание:

— отличительные признаки по метражу, этажности.

В том случае, если также передается мебель или прочий инвентарь помещений, составляется перечень имущества и его состояние по износу.

При отсутствии подробного описания объекта договор не считается заключенным, поскольку в документе отсутствует обязательное условие.

Важным аспектом является и арендная плата по договору аренды нежилого помещения. Пункт, касающийся оплаты, требует подробного оформления. Указывается размер арендной платы в конкретном стоимостном выражении, при этом четко оговариваются сроки оплаты, вид передачи средств и документы, которые при этом выписываются. Важным пунктом является ограничение арендатору бессистемного увеличения оплаты, прописывается возможное изменение арендной платы, сроки и период, в котором производится это увеличение на предварительном согласовании существенного условия.

Обратить внимание на суммы виде расхода на коммунальные услуги в прописанном договором периоде. Сумма оплаты коммунальных услуг может измениться , ответственность за своевременность ее внесения принадлежит арендатору.

При заключении контракта нужно уделить внимание порядку его расторжения. В документе обязательно нужно предусмотреть причины, вследствие наступления которых может возникнуть такая необходимость. При этом учитывается расторжение договора аренды нежилого помещения, возникшее по вине сторон. Как правило, для арендатора выдвигаются условия:

— нерегулярного вноса арендной платы;

— использование имущества для целей, не оговоренных соглашением;

— передача в субаренду без согласия арендодателя;

— порча и умышленный вред, наносимый недвижимости.

— прочие условия, вступающие в противоречие с другими пунктами и оговоренные конкретно. Описываются сроки, после наступления, которых нахождение в помещении незаконно. Для арендодателя также предусматриваются условия, которые могут побудить арендатора произвести расторжение, как правило, это нежелание улучшать условия помещений. Указывается период вручения предварительного предупреждения. Существует и одностороннее расторжение договора аренды без указания видимых причин. Если такая возможность предусмотрена договором, в таком случае указывается и механизм прекращения договоренностей и сроки письменного предварительного уведомления.

Составление договора безвозмездного пользования нежилым помещением в соответствии с требованиями закона и по актуальному образцу

Безвозмездное (бесплатное) пользование нежилым помещением встречается нечасто. Это или договор между близкими людьми, или способ ухода от налогов.

Однако законодательство не запрещает такие сделки, поскольку помещение Гражданский кодекс РФ определяет как вещь, а она может быть использована бесплатно другим лицом.

В каких случаях целесообразно заключать подобный договор?

Договор этот является, по сути, сделкой аренды с некоторыми характерными особенностями:

  • в аренду могут передаваться не только помещения, но и здания, сооружения, комплексы;
  • имущество передается одним лицом другому в пользование без оплаты;
  • обязанностью ссудополучателя является возврат предмета аренды в исходном виде;
  • сделка заключается в письменной форме и ее условия подтверждаются договором.

Главная особенность сделки – арендатор приобретает право пользования нежилым помещением бесплатно, право владения он не получает вовсе.

Правом передачи в пользование обладает только собственник.

Гражданский кодекс РФ (статья 689) дает право владельцу сдавать свои офисы, магазины, склады за оплату и безвозмездно.

На практике такой вариант чаще всего устраивает знакомых, родственников бизнесмена, особенно начинающего.

На начальном этапе открытия своего дела «выплывает» много затрат, и на оплату аренды магазина или офиса часто не остается средств. Возможность воспользоваться безвозмездной арендой – прекрасный способ сэкономить.

Теоретически, можно и вовсе не заключать договор, если передача происходит между близкими людьми.

Однако, нотариальная сделка при проверке налоговых органов докажет факт законного использования, а не самозахвата. Поэтому крайне важно составлять договор. Кроме того, он поможет в разрешении возможных споров между его сторонами.

Также арендаторы прибегают к составлению такого документа, чтобы сэкономить на уплате налогов. Собственник устно договаривается об оплате с арендатором и составляет договор безвозмездного использования.

Читайте так же:  Можно ли приватизировать квартиру второй раз

Существенные условия договора

В договоре прописываются условия передачи помещения в пользование лицу.

Обязательно указание в тексте договора о безвозмездности сделки, то есть, отсутствия арендных платежей за пользование помещением.

Другим существенным условием является подробное описание предмета сделки (нежилого помещения), позволяющее установить принадлежность его к движимому или недвижимому имуществу.

Из описания должно быть ясно, что передается именно нежилое помещение, в котором никто не прописан, на него не распространяются еще чьи-либо права собственности.

Обязательно указывать в тексте такую информацию:

  • адрес нахождения;
  • общая площадь;
  • техническое оборудование помещение и его состояние;
  • пригодным для использования по назначению для арендатор;
  • номер свидетельства права собственности;
  • отсутствие прав каких-либо лиц, кроме владельца.

Срок пользования не является существенным условием. Если точную дату возврата не указать, он автоматически считается бессрочным.

Кроме того в договоре пользования нежилым помещением, указываются типичные для всех сделок условия:

  • права и ответственность сторон;
  • реквизиты;
  • способ передачи имущества;
  • целевая направленность использования предмета договора;
  • подписи сторон, дата составления.

Права лица, пользующегося нежилым помещением

Ставя свою подпись, ссудополучатель (арендатор) приобретает определенные права по отношению к указанному нежилому помещению:

  1. Право пользования. Арендатор может использовать предмет договора в соответствии с целевым назначением. Все остальные действия как юридические (передача в субаренду), так и физические (ремонт, перепланировка) он должен согласовать с владельцем, причем в письменном виде.
  2. Право возмещения убытков. Если договор прекращается с подачи владельца, а арендатор несет вследствие этого убытки (например, прерывание производственного процесса), последний имеет право на возмещение.
  3. Возмещение обязательно и в случае организации ремонта, перепланировки или улучшения, но только при предварительном согласовании с арендодателем.
  4. Право расторжения договора. Арендатор, как и арендодатель, имеет право на досрочное расторжение сделки. Арендатор вправе расторгнуть соглашение, если помещение не соответствует описанию в договоре, возникли права на него третьих лиц или по собственному желанию.
  5. Если были найдены недостатки, не описанные в договоре или акте приема-передачи, а обнаруженные позднее, арендатор имеет право на устранение этих недостатков за счет владельца.

Для владельца причинами могут стать порча, передача в субаренду без согласия владельца, нецелевое использование или собственная инициатива (иногда с выплатой «неустойки»). то

Ограничения на право пользования

Обременение в пользовании (сервитут) нежилым помещением накладывается либо с согласия обеих сторон сделки, либо после вынесения судебного решения и согласно ему.

Для чего бывает нужно установить ограничение в пользовании:

  • для организации прохода в одно помещение, если соседнее мешает этому;
  • для проведения водопроводных, электроработ;
  • для прокладки линий связи и прочее.

Иными словами, если собственник не может осуществить необходимые работы без наложения сервитута, он пробует заключить добровольное соглашение с собственником соседнего (чаще всего) помещения.

Если же стороны не пришли к согласию, можно подать иск в суд.

Такая ситуация возможна, если арендатор пользуется помещением, имеющим общий вход, подвал, чердак, узлы связи и так далее с соседними помещениями, собственник которых из-за деятельности арендатора не имеет к ним доступа.

Тогда последний вправе обратиться к арендодателю для заключения соглашения о наложении сервитута. И только если арендодатель не идет на контакт, подать в суд.

Порядок заключения и подписания договора

Договор составляется в присутствии нотариуса и обеих его сторон. Вместе с этим документом желательно оформить акт приема-передачи, который поможет избежать неприятностей, если арендатор обнаружит существенные изъяны.

Для подобного договора безвозмездного типа регистрация в Росреестре не нужна.

Нотариальное заверение письменного договора имеет преимущества перед устным соглашением:

  • в договоре можно указать на необходимость оплаты коммунальных и иных регулярных платежей, которая после подписания становится обязанностью арендатора;
  • арендатор несет ответственность за предмет договора его целостность, сохранность, а это снижает риск порчи имущества и гарантирует оплату его в случае порчи или гибели;
  • можно указать любые условия использования помещения, которые будет соблюдать арендатор;
    в случае проверки сотрудниками ФНС арендатор предъявляет договор безвозмездного пользования и может избежать проблем.

Фактическая передача нежилого помещения в пользование

Принятие помещения арендатором подтверждается особым документом – актом приема-передачи.

Акт включает в себя такие пункты:

  • описание помещения – его площади, этажности, местонахождения;
  • обязательно указывается состояние перегородок, окон, дверей и так далее;
  • описание недостатков помещения;
  • кроме того, указываются реквизиты сторон, дата, место составления и номер основного договора;
    акт подписывается сторонами, а если одна из них является юрлицом или ИП, ставится печать.

Как только акт будет подписан, ответственность за сохранность помещения ложится на арендодателя. Чаще всего именно в этот момент передаются ключи и документы по предмету договора.

Договор, как и акт приема-передачи, может заключаться сторонами или их представителями при наличии доверенности.

Видео: Особенности договора аренды нежилого помещения

В видеосюжете рассказывается об особенностях оформления договора аренды нежилого помещения, в том числе и объясняется его существенное отличие от безвозмездной передачи данной недвижимости.

Образец договора краткосрочной аренды нежилого помещения

Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Образец договора краткосрочной аренды нежилого помещения

Тот договор аренды нежилого помещения, который планируется заключать на срок меньше года, принято считать краткосрочным. Это ведет к тому, что прежде чем подписывать соглашение, в обязательном порядке нужно внимательно изучить все его пункты, знакомясь с особенностями и необходимыми условиями.

Что касается краткосрочных договоров в целом, относящихся к нежилым помещениям, земельным участкам, то они не подвержены такой процедуре, как государственная регистрация.

Образец типового договора краткосрочной аренды нежилого помещения

В момент составления договора, нужно убедиться, что арендодатель предлагает все необходимые документы на право собственности. Ведь на практике часто приходится сталкиваться с лишними проблемами. То лицо, которое и планирует снимать помещение, естественно должен внимательно ознакомиться с данными бумагами.

Документ включает в себя такие моменты, как:

  • Если договор оформляется для нежилых помещений, то составляется он в двух экземплярах. Причем в обязательном порядке нужно указать количество в тексте, на каждой странице должна присутствовать подпись;
  • Что касается пункта предмета соглашения, то здесь указываются данные об объекте аренды, например, адрес, тип здания и т.д;
  • В обязательном порядке нужно будет проверить такую информацию, что адрес помещения указан точно;
  • Обязательства сторон.
Читайте так же:  Как официально сдать квартиру в аренду

Прежде чем вы пожелаете скачать такой договор, нужно проверить, содержится ли в нем такая важная информация:

  • Наименование сторон. Договор такого вида принято заключать строго между организациями, то нужно внимательно расписать стороны, указывая паспортные данные;
  • Предмет договора. Конечно, вы сами должны осознавать, что, то нежилое помещение, которое планируется сдаваться по договору, как правило, должно быть детально охарактеризовано. Это значит, что потребуется указать площадь, наличие кадастрового номера, если он есть и т.д;
  • Порядок передачи нежилой недвижимости. Конечно, если рассматривать самый оптимальный и идеальный вариант, то это передача по акту, но всегда можно обойтись и без него. Например, в момент подписания договора, арендатор соглашается, что принимает помещение в том виде, в котором собственно оно и находится;
  • Обязанности сторон. Конечно, этот пункт играет важную роль, а значит, потребуется детально расписать его. Не забывайте обозначить арендную плату, информацию о том, кто станет осуществлять коммунальные платежи и т.д;
  • Права сторон;
  • Срок действия договора;
  • Порядок разрешения споров;
  • Реквизиты сторон.

Особенности договора краткосрочной аренды нежилого помещения

Речь идет о наличии в договорах следующей информации:

  • в обязательном порядке нужно указать точные адреса локаций зданий, ведь это и есть одно из важнейших условий сделки;
  • кроме того, потребуется описать и расположение помещений в зданиях;
  • площади помещений, которые собственно и сдаются для аренды;
  • особенности назначения сдаваемых помещений.

Кроме того, арендные договора важно дополнить и техническими паспортами помещений, не забывайте об этом. В таких документах собственно и нужно указать перечни характеристик по тем помещениям, которые и сдаются в аренду.

Специфика оформления договора краткосрочной аренды нежилого помещения

Важно отметить, если не включить в договор описание арендных объектов, то его можно считать недействительным. Вот почему следует заранее внимательно изучать всю полезную информацию, которая должна присутствовать в подобных документах, ведь только тогда есть шанс избежать различных проволочек в будущем.

[3]

Арендные договора нужны и для того, чтобы можно было определиться с размерами арендных плат, точно зная, что теперь никто не пожелает вас обмануть.

Образец договора аренды коммерческой недвижимости.

Про т иповой образец договора аренды нежилого помещения между физическими лицами смотрите тут.

Следует внимательным образом расписать эту информацию в тексте договора. Если она отсутствует, то следует понимать, что соглашение нельзя будет считать действительным.

В том случае, если в подобных договорах по той или иной причине отсутствуют ссылки по арендным срокам нежилой недвижимости, то документы считаются действительными только, лишь в течение неопределенных сроков.

Конечно, если договор составляется впервые, то возможно, вы столкнетесь с некоторыми трудностями. Но учтите, всегда можно скачать уже готовый бланк из Интернета, изучая его внимательным образом.

Конечно, если возникают сложности по тем или иным пунктам, непонимание их смысла и сути, то можно обратиться к опытным юристам. Ведь специалисты всегда проконсультируют по данному вопросу, позволяя избежать тех «подводных камней», с которыми все чаще участники подобных сделок сталкиваются на практике.

Важно знать, что каждый пункт должен обязательно быть включен в текст договора, ведь они играют важную роль для сторон. Это сводится к тому, что их отсутствие может повлечь за собой серьезные проблемы.

Только когда текст документа станет включать в себя всю необходимую и полезную информацию, с которой ознакомятся стороны, его можно подписывать. С этого момента он считается действительным, участники сделки должны руководствоваться теми правилами, которые в нем прописаны.

Как составляется арендный договор для нежилых помещений

Видео (кликните для воспроизведения).

Что такое договор аренды нежилого помещения? Это письменная форма правовых отношений между физическими лицами (между юридическими лицами), которая оговаривает временную передачу прав собственности на конкретный объект недвижимости.

Обратите внимание, что устные договорённости об аренде в этой сфере рынка недвижимости не используются. При составлении документа, нужно предусмотреть массу нюансов, которые помогут защитить правовые интересы участников сделки. Давайте разберём все юридические аспекты такого соглашения.

Зачем нужен договор

Договор аренды нежилого помещения обычно заключается с целью обретения финансовой выгоды. Суть его заключается в следующем, собственник сдаёт пустующее помещение арендатору, на срок, указанный в договоре, за оговоренную сторонами сумму.

Например, транспортная компания может сдавать пустующие боксы в аренду под автомойки или ремонтные мастерские. Индивидуальный предприниматель арендует торговые площади в крупном гипермаркете. Учитывая эти особенности, можно выделить несколько подвидов данного договора:

  • для нежилых строений;
  • предприятий;
  • субаренда помещения. Здесь недвижимость пересдаётся арендатором в третьи руки с согласия собственника;
  • аренда с последующим выкупом;
  • соглашение о безвозмездном использовании объекта недвижимости;
  • предварительный договор аренды.

Образец всех приведённых выше договоров практически идентичен. В начале документа нужно лишь указать суть договора, то есть, отметить, на каких условиях происходит аренда.

Обратите внимание, что во всех случаях, за исключением безвозмездного пользования, арендодатель получает прибыль. Поэтому не стоит забывать об уплате налогов.

Как составить

Обычно бланк договора не содержит сложных юридических терминов, поэтому в большинстве случаев документ составляется участниками сделки. Соглашение об аренде между организациями (юридическими) лицами, правовую сторону обеспечивают юристы компании. Они подготавливают бланки и следят за чистотой сделки.

Между частными (физическими) лицами всё немного сложнее. Здесь заинтересованные лица сами подготавливают нормативную и правую базу, и оформляют договор, образец которого можно скачать здесь:

Обратите внимание, чтобы заключить договор аренды нежилого помещения, арендодатель должен являться собственником. Поэтому на руках у него должна быть вся правоустанавливающая документация, а сам объект недвижимости зарегистрирован в Росреестре.

Читайте так же:  Оценка недвижимости для ипотеки что это, сколько стоит, зачем нужна

От арендатора обычно требуется гражданский паспорт (при заключении сделки между физическими лицами). При аренде между юридическими лицами, нужны реквизиты предприятия или организации.

Типовой договор аренды включает в себя следующие положения:

Обратите внимание, что иногда стороны прибегают к предварительному договору аренды. Такая бумага применяется для объектов, которые находятся в стадии строительства. Этот документ подтверждает намерения сторон и действует до момента оформления основного соглашения.

Особенности расторжения

Отдельно стоит упомянуть соглашение о расторжении договора. Если документ составлен на определённый срок, то права и обязанности сторон автоматически заканчиваются с истечением установленных временных рамок. Однако на практике встречается и досрочное расторжение сделки.

Обратите внимание, что расторжение возможно по обоюдному согласию либо в одностороннем порядке. В обоих случаях, стороны должны получить уведомление о предстоящей процедуре не менее чем за три месяца.

Соглашение о расторжении договора в одностороннем порядке возможно в случае грубых нарушений условий сделки одной из сторон. Если инициатором разрыва правовых отношений является арендодатель, арендатор вправе требовать компенсацию. Если инициатором является арендатор, компенсация законом не предусматривается.

Порядок регистрации

Регистрация договора аренды происходит в территориальном отделении Росреестра. Для этого участники соглашения должны представить следующие бумаги:

  • письменное заявление;
  • договор аренды нежилого помещения. Число экземпляров заготавливается по количеству участников сделки. Кроме того, один образец остаётся в Росреестре;
  • гражданские паспорта, если сделка заключается между физическими лицами. Договоры между юридическими лицами подкрепляются учредительной документацией и уставом предприятий;
  • кадастровая и техническая документация;
  • бумаги, свидетельствующие о правах владения арендатора.

Обратите внимание, что регистрация договора аренды облагается госпошлиной. Сделки между частными (физическими) лицами обойдутся в 1 000 рублей. Аналогичная процедура между организациями (юридическими) лицами будет стоить 15 000 рублей. Пошлина делится равными частями на всех участников соглашения.

Виды договоров аренды нежилых помещений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, в соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ.

Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т. е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. Пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последние же стороны далеко не всегда упоминают в договоре аренды наряду со зданием (сооружением), которое на нем расположено. Для восполнения этого пробела и предназначены нормы ГК РФ Ёрш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2012. — № 12. С. 19..

Ответа на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК РФ не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Юридического значения делению объектов на здания и сооружения с точки зрения их аренды ГК РФ не придает.

С учетом того, что сдача гражданам в аренду жилых помещений невозможна (глава 35 ГК РФ), арендовать жилые помещения могут только юридические лица, которые затем вправе передать их в социальный или коммерческий наем гражданам. Иное использование жилых помещений ipso lure невозможно.

Если проанализировать действующие в настоящее время договоры аренды, то окажется, что едва ли не две трети из них — это договоры на аренду нежилых помещений. При этом, по одним договорам арендуются целые здания и сооружения, по другим — всего лишь одна или несколько комнат, расположенных как в нежилых строениях, так и в домах жилого фонда.

Понять причины такого небывалого спроса на нежилые помещения несложно. Они в значительной степени обусловлены конкретными изменениями законодательства, регулирующего порядок создания и деятельности предприятий и организаций на территории Российской Федерации. Предоставление гражданам и коллективам граждан права создавать предприятия по своей инициативе вызвало широкое развитие предпринимательства. Естественно, любая, даже самая маленькая организация, не может обойтись без офиса, размеры которого зависят от количества работников организации и профиля ее деятельности. Проблема поиска помещения для размещения персонала, установки необходимого для работы оборудования, приема и обслуживания клиентов встает перед всеми вновь созданными предприятиями и организациями.

[1]

Указанные обстоятельства повсеместно привели к резкому повышению спроса на нежилые помещения и возникновению конкуренции между потенциальными арендаторами. В этой связи можно утверждать, что нежилые помещения являются едва ли не единственным объектом аренды, представляющим всеобщий интерес. Что же представляют собой нежилые помещения?

Для более точного ответа на данный вопрос следует сравнить понятие «нежилые помещения» с понятием «жилые помещения».

В соответствии со ст. 288 ГК РФ и ст. 7 ЖК РФ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с доп. и изм. от 10.02.2014 г.) // Российская газета. — 2014. — № 22. жилыми признаются помещения, которые предназначены для постоянного проживания граждан, также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий.

ЖК РФ в ст. 4 дает понятие жилого помещения как «помещения, отвечающего установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан». Следовательно, нежилыми являются помещения, не входящие в жилищный фонд Российской Федерации и предоставляемые для производственных, промышленных, коммерческих и иных нужд.

В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ не допускается размещение производств в жилых домах. Однако, предприниматели игнорируют данную норму и заключают договоры аренды жилых помещений, используя их под офисы. Это противоречит нормам действующего законодательства и, в конечном итоге, влечет к признанию таких договоров недействительными в судебном порядке.

Нежилые здания и нежилые помещения в жилых домах и граждане, и юридические лица могут арендовать совершенно свободно (Приложение А и Б).

Читайте так же:  Возврат подоходного налога при покупке квартиры

Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения). К тому же нельзя не учитывать и многолетнюю историю нашего гражданского законодательства, которое в свое время распространило на части жилого дома тот же правовой режим, что и на дом в целом.

Нежилое помещение — менее значимый объект, чем здание, однако оно подвержено большим ограничениям в результате применения общих правил п. 2 ст. 606, а не п. 2 ст. 651 ГК РФ. Трудно представить, какие потери понесет гражданский оборот вследствие исполнения требования о регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных сроком менее чем на один год.

Неслучайно в главе 30 ГК РФ в отдельный параграф выделены правила о продаже недвижимости, а не зданий и сооружений. Иное решение серьезно ущемило бы права сторон такого договора, как, впрочем, и договора аренды. Следовательно, есть все основания, используя аналогию закона, распространить правила об аренде зданий и сооружений и на нежилые помещения, за исключением норм, касающихся перехода к арендатору прав на земельный участок. Во всяком случае, к аренде нежилых помещений должны применяться правила о форме договора аренды зданий (сооружений), его регистрации, порядке передачи объекта и уплаты арендной платы.

Форма договора аренды зданий и сооружений — письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В данной статье говорится о форме и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения

  • 1. Последствием несоблюдения предусмотренной п.1 ст.651 ГК РФ формы договора аренды здания или сооружения является ничтожность такого договора.
  • 2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит и считается заключенным по общим правилам ст.432 и п.1 ст.433 ГК РФ. Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и порядке, установленных законом.

Согласно ч.2 п.6 ст.12 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (с доп. и изм. от 10.12.2013) // Российская газета. — 2013. — № 1687. помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ. Поэтому договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.1 ст.433 ГК РФ.

К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты купли-продажи и аренды. В той части, в которой договор аренды включает правила о выкупе, к нему применяются нормы о договорах купли-продажи. Но в отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не переходит и не может перейти к арендатору в момент заключения договора. Иными словами, арендатор может выбирать, выкупать ему имущество или нет. От его воли зависит выкуп. В этом состоит отличие аренды с выкупом от найма-продажи (ст. 501 ГК РФ). Договор найма-продажи также является смешанным. Однако он относится именно к купле-продаже, поскольку предполагает обязательный переход права собственности от продавца к покупателю, чего нет и не может быть при аренде с правом выкупа.

Договор аренды с правом выкупа отличается от договора аренды, который не предусматривает выкуп объекта аренды, тем, что право собственности на арендованное имущество переходит от арендодателя к арендатору. Арендованное имущество переходит в собственность арендатора в двух случаях. Во-первых, когда срок аренды истек. А во-вторых, если срок аренды еще не закончился, но арендатор внес всю выкупную цену, которая прописана в договоре. При этом арендная плата по соглашению сторон может быть зачтена в выкупную цену (ст. 624 ГК РФ).

Типовой образец договора аренды нежилых помещений между юридическими лицами

Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Типовой образец договора аренды нежилых помещений между юридическими лицами

Договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами является довольно распространенным договором, так как с помощью него осуществляется передача во временное владение и пользование помещений, который не являются жилыми и требуются организации для осуществления деятельности.

В данной статье подробно рассматриваются условия и специфика данного договора.

Образец типового договора аренды нежилых помещений между юридическими лицами

Допускается довольно свободное оформление договора данного вида, однако существует ряд сведений, обязательных для включения в него:

  • Преамбула. Данный раздел содержит сведения о каждой из сторон (в частности, паспортные данные). Если же участвует третье лицо, необходимо указать, на основании каких документов он будет действовать;
  • Предмет. Данный раздел должен содержать идентифицирующую информацию о самом помещении (в частности, адрес, площадь и иные сведения);
  • Права и обязанности сторон;
  • Арендная плата. Здесь же должен быть определен порядок осуществления оплаты и соответствующие сроки;
  • Ответственность, возлагаемая на каждую из сторон в случае нарушения положений договора;
  • Срок договора и возможность продлить его;
  • Реквизиты и подписи;
  • Дополнительные условия.
Читайте так же:  Расход электроэнергии на одн — нужно ли платить

Условия по договору аренды нежилого помещения между юридическими лицами

Оформление данного договора сопряжено с выполнением ряда важных правил.

Основными являются правила следующие:

  • сделка должна быть оформлена документально в виде определенного договора;
  • данная сделка двусторонняя, а значит, ее стороны в обязательном порядке должны достигнуть соглашения по каждому из условий договора;
  • на арендодателя возлагается обязанность по уплате налога из суммы средств, которые он получает в качестве арендной платы;
  • арендодатель должен обладать законными правами на помещение, причем это должно быть подтверждено документально.

Стоит отметить, что стороны должны подготовить все сопровождающие сделку документы в надлежащем виде.

Особенности договора аренды нежилого помещения между юридическими лицами

Одной из особенностей данного договора является неразрывность земли и находящихся на них объектов.

В соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса РФ при передаче права на объект недвижимости одновременно переходит право на использование соответствующей части земли под данным объектом. Норма распространяет свое действие и на помещения.

Согласно Постановлению Пленума ВАС № 11, если в договоре аренды помещения отсутствует условие о том, что участок земли также арендуется, это не служит основанием для признания договора недействительным. Отсутствие данного условия не препятствует арендатору в использовании участка.

Типовой образец договора аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом.

Про образец договора аренды квартиры с правом выкупа смотрите тут.

Если платеж за участок земли в договоре отдельно не предусмотрен, он признается включенным в состав арендной платы за помещение.

[2]

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 предметом по договору аренды может являться не все помещение, а лишь какая-либо его часть.

В соответствии с частью 5 статьи 44 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ договор аренды может быть заключен относительно различных частей зданий, к которым относятся:

Когда данный договор регистрируется, также осуществляется постановка частей здания на кадастровый учет. При этом все здание целиком также остается на кадастровом учете, не снимается с него.

Краткосрочный договор аренды нежилого помещения образец бланк

Арендные договоры по нежилым помещениям производят устанавливание правей и обязанностей каждой стороны: арендаторов и арендодателей. Исходя из подобных договоров, производится предоставление помещений при внесении определенных плат для временного применения.

Среди основных положений подобных договоров следует отметить такие, как особенности передаваемых помещений, арендные сроки по использованию, а также величины арендных оплат.

Кроме того, перечень данных, позволяющих производить определение имущественных объектов, передаваемых для аренды, следует прописывать в договорах в обязательном порядке.

Особенности составления договоров

Речь идет о наличии в договорах следующей информации:

  • точные адреса локации зданий;
  • описания расположения помещений в самих зданиях;
  • площади сдаваемых для аренды помещений;
  • особенности назначения сдаваемых помещений.

Помимо всего прочего, арендные договоры дополняются техническими паспортами помещений. В подобных документах содержатся перечни всех характеристик по передаваемым помещениям, включая схематические планировки.

Более того, есть возможность представления выдержек из копий технических паспортов по всему зданию, которые содержат перечни всех данных по передаваемым помещениям.

Специфика проведения процедуры

Далее, исходя из статьи 607-й в ГК РФ, при отсутствии описаний арендных объектов, договоры признаются недействительными.

В арендных договорах следует определиться с размерами арендных плат, величинами их периодичности и порядки по внесению, со сроками по действию документов. При отсутствии в арендных договорах согласованных размеров по арендным платам не предполагает недействительности договоров.

В данных случаях, исходя из статьи 614-й в ГК РФ, отталкиваются от платы, уплачиваемой при арендах подобных помещений. Однако подобные варианты могут стать причиной возникновения массы трудностей, следовательно, указание размеров арендных плат считается довольно важным.

Когда же в арендных договорах отсутствуют ссылки по арендным срокам нежилых помещений, исходя из статьи 610-й в ГК РФ, данные договоры считаются действительными в течение неопределенных сроков. В Гражданском кодексе нет выделения вопросов по аренде нежилого помещения как некого специфического арендного вида, следовательно, во время аренды помещения применяется общее положение по арендам имущественных объектов, обозначенных в ГК РФ.

Видео (кликните для воспроизведения).

Ниже расположен типовой бланк и образец к раткосрочного договора аренды нежилого помещения вариант которого можно скачать бесплатно.

Источники


  1. ред. Корельский, В.М.; Перевалов, В.Д. Теория государства и права; М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2012. — 616 c.

  2. Руденко, Р. А. Р. А. Руденко. Судебные речи и выступления / Р.А. Руденко. — М.: Юридическая литература, 2016. — 368 c.

  3. Юзефович, Р.М. Санкт-Петербург — автомобилисту. Справочник; СПб: Кронверк-Принт, 2012. — 922 c.
  4. Марченко, М.Н. Проблемы теории государства и права. Учебник / М.Н. Марченко. — М.: Норма, 2017. — 415 c.
  5. Бурлаков, С. А. Крупные сделки юридических лиц. Правовое регулирование / С.А. Бурлаков. — М.: Инфотропик Медиа, 2013. — 224 c.
Аренда нежилого помещения – особенности составления договора
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here