Чем выгоден договор обратного выкупа недвижимости

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "Чем выгоден договор обратного выкупа недвижимости". На странице подобран полная информация, всесторонне раскрывающая тему. Если возникли вопросы, просьба их задавать дежурному юристу.

Типовой образец договора купли-продажи с правом обратного выкупа

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Типовой образец договора купли-продажи с правом обратного выкупа

Если рассматривать договор купли-продажи, то это тот самый документ, выступающий гарантией для участников сделки. Что касается оформления документа, то это обязательное условие, если планируется продать или купить то или иное имущество, при этом вы желаете защитить себя от мошеннических действий.

Выделяя предмет договора, то это может быть, то или иное имущество. Кроме того, учтите, что заключать договор принято строго в письменной форме. После этого документ подвергается государственной регистрации.

Образец типового договора купли-продажи с правом обратного выкупа

В тексте договора в обязательном порядке прописываются следующие сведения:

[1]

  • сведения, касающиеся имущества;
  • денежный вопрос;
  • важнейшее условие, касающееся права обратного выкупа. В том случае, если у вас нет особых познаний в данной области, то обращайтесь к специалистам за помощью. Ведь только они помогут оградить от лишних проблем в будущем.

Сразу хочется отметить, подобные соглашения оформляются только лишь в трех экземплярах: для участников сделки и органа государственной регистрации. Когда документ касается такого имущества, как телевизор, к примеру, то потребуется обязательно указать важную информацию о нем, например, срок гарантии на этот товар.

Рекомендации по договор купли-продажи с обратным выкупом

Заключая договор купли-продажи имущества с правом обратного выкупа, должник рискует утратить свое имущество из-за возможного недобросовестного поведения кредитора, который в нарушение договоренностей может продать имущество третьему лицу.

[3]

Если вы, несмотря на большой риск потери своего имущества все равно намерены заключить договор купли-продажи с правом обратного выкупа, то придерживайтесь следующих правил:

  1. Обязательно нужно будет сформулировать условие, которое и будет касаться обратного выкупа, со стороны должника, кредитора, продающего имущество;
  2. Нужно указать и стоимость, по ней собственно и станет осуществляться данная процедура, что является не менее важным условием;
  3. Указывается и срок;
  4. В процессе сделки, ее участники в обязательном порядке станут согласовывать уплату налога на данное имущество. Если в документе нет подобных строчек, то его нельзя считать завершенным.

Типовой образец договора купли-продажи телевизора между физическими лицами.

Про типовой образец договора купли-продажи контейнера между физическим и юридическим лицом смотрите тут.

Порой возникают ситуации, когда те важные условия, которые должны быть в договоре, отсутствуют. Тогда стороны оформляют иное соглашение, включая в него всю ту полезную информацию, без которой документ нельзя считать действительным.

При желании кредитор может отказаться от оформления таких договоров, имея на это полное право.

[2]

Изменение и расторжение договора купли-продажи с обратным выкупом

Все изменения, дополнения, присущие к договору, станут иметь лишь силу тогда, когда они будут оформлены письменно, соответственно подписаны обоими участниками сделки.

Часто стороны сделки не соблюдают прописанных условий, в результате чего договор и вовсе можно расторгнуть. Если не получается разрешить возникшие вопросы делая это мирным путем, то естественно потребуется обратиться за помощью в суд.

Комментарии к статье «Типовой образец договора купли-продажи с правом обратного выкупа»

Никто ничего не написал пока. Будтье первым!

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа

Хотите взять деньги в долг и вам предлагают оформить договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа? Сейчас такой вариант выдачи денежного кредита набирает обороты. Обсудим, чем это грозит, и какие риски оформления договора купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа.

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа не предусмотрен гражданским законодательством, но, поскольку стороны свободны в заключении договора, в соответствии со статьей 421 ГК РФ, он достаточно распространен.

Этот договор оформляется как самостоятельная сделка, но, как правило, он служит способом обеспечения денежного кредита или займа.

Изначально договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа появился в банковской и биржевой практике (сделки РЕПО) и предметом купли-продажи в них выступали ценные бумаги.

Договор РЕПО – это договор, по которому одна сторона (продавец по договору РЕПО) обязуется в срок, установленный этим договором, передать в собственность другой стороне (покупателю по договору РЕПО) ценные бумаги, а покупатель по договору РЕПО обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (первая часть договора РЕПО) и по которому покупатель по договору РЕПО обязуется в срок, установленный этим договором, передать ценные бумаги в собственность продавца по договору РЕПО, а продавец по договору РЕПО обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (вторая часть договора РЕПО).

Заключение договора купли-продажи квартиры с обратным выкупом имеет ряд преимуществ для кредитора по сравнению с договором займа (кредитом), обеспеченным залогом имущества. В отличие от договора займа, договор купли-продажи с обратным выкупом упрощает разрешение споров при неисполнении обязательств заёмщиком и снижает кредитный риск.

При выборе конкретного способа обеспечения исполнения кредитных обязательств, стороны отдают предпочтение сделке купли-продажи квартиры с условием об обратном выкуп, которая имеет следующие преимущества по сравнению с обычным залогом:

— сокращается время и финансовые издержки при принятии обеспечения;

— наиболее действенная и эффективная защита прав кредитора в обеспечиваемом обязательстве;

— стимулирование должника к надлежащему исполнению обязательств под угрозой риска утраты своей квартиры.

Но такой договор несет в себе риски, в первую очередь для продавца квартиры. Ведь он свою квартиру передает в собственность другого лица, при этом не регистрируются какие – либо обременения или ограничения в перепродаже квартиры третьим лицам, что является привлекательным для мошенников.

Читайте так же:  Оборудование детской площадки гост


Чтобы не попасть на удочку мошенников, до заключения договора купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, надо внимательно прочитать все пункты договора, а лучше всего, проконсультироваться с адвокатом, чтобы не потерять свою квартиру. Потерять свою квартиру при заключении такого договора достаточно просто, ведь вы ее добровольно передаете в собственность другого человека и оспорить такой договор практически невозможно.

Суды, рассматривая иски о признании недействительным договора купли- продажи квартиры с условием об обратном выкупе, приходят к выводу, что его нельзя квалифицировать как притворную сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, поскольку при его заключении стороны такого намерения не преследуют.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ).

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора и могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом любой заключенными сторонами договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Договор купли-продажи квартиры с правом последующего выкупа не противоречит требованиям ст. 421 ГК РФ, а заключение такого договора является допустимым между лицами.

В договоре купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа не указывается, что кто-то кому-то дал деньги в долг, чаще всего долговые обязательства оформляются расписками, которые юридически никак не связаны с договором продажи квартиры.

Поэтому не получится оспорить договор купли-продажи квартиры, ссылаясь на мнимость и притворность этой сделки, вы же знали, какой договор подписывали.

Заключая договор купли – продажи квартиры с правом обратного выкупа, должник рискует утратить свое имущество из-за возможного недобросовестного поведения кредитора, который в нарушение договоренностей может продать квартиру третьему лицу.

Если вы, несмотря на большой риск потери своего имущества все равно намерены заключить договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, то придерживайтесь следующих правил:

  1. Четко формулируйте условие об обратном выкупе в интересах должника, как обязанность кредитора продать имущество;
  2. Указывайте конкретную цену, по которой будет осуществляться обратный выкуп квартиры;
  3. Согласовывайте и указывайте в договоре четкий срок обратного выкупа квартиры.
  4. Заключая договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, участники сделки должны согласовать порядок уплаты налога на имущество, коммунальных и иных платежей, связанных с содержанием квартиры, поскольку при отсутствии таких договоренностей последние из названных расходов должны быть понесены кредитором, к которому на время пользования заемными средствами переходит право собственности на квартиру (ст. 210 ГК РФ).

Если основные условия обратного выкупа квартиры в договоре купли — продажи четко сформулированы не будут, а просто будет указано на такую возможность, то это свидетельствует о том, что стороны должны будут оформить обратный выкуп отдельным соглашением, все условия которого им предстоит согласовать.

Кредитор вообще может отказаться от заключения такого соглашения, так как само по себе обязательство выкупить квартиру неконкретно и требует отдельного согласования условий сделки.

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Кому и для чего выгодно составлять договор обратного выкупа?

Сегодня рынок недвижимости постоянно развивается и совершенствуется, мы предлагаем клиентам больше выгодных и надёжных предложений. Поэтому представляем новую услугу – обратный выкуп земельного участка, или sale-pay-back. Основная идея нашего предложения в том, что покупатель, приобретая земельный участок у нас, может при желании вернуть его.

Через год мы готовы выкупить участок обратно, при этом вы получите годовой процент от сделки. Вложения в недвижимость считаются самыми надежными, поэтому свои деньги вы не только не потеряете, но и сможете умножить их. Ведь договор о гарантированном обратном выкупе жилья страхует от подобных неприятностей.

Какие плюсы механизма обратного выкупа квартир?

Механизм обратного выкупа лишь с недавних пор начал активно использоваться на рынке недвижимости России. Изначально такой способ передачи собственности появился на Западе и привлёк множество новых инвесторов, которые перестали бояться вкладывать свои деньги в недвижимость. Так как договор обратного выкупа накладывает новые обязательства перед инвесторами. Впоследствии, при желании покупателя, девелопер обязан будет выкупить земельный участок у инвестора обратно. Такая схема обратного выкупа не обязывает инвестора продавать земельный участок именно застройщику, она является добровольным соглашением, заключение которого зависит от желания и целей клиента компании.

Чаще всего на обратный выкуп идут те инвесторы, которые действуют в условия нестабильности рынка недвижимости и экономической обстановке в стране, и такая схема выкупа даёт им возможность при любом раскладе вернуть свои вложенные деньги. Помимо вложенного капитала, инвестору выплачиваются ещё и проценты, которые будут начислены за всё время строительства объекта. Кроме того, именно механизм обратного выкупа говорит о благоприятном инвестиционном климате и появления новой культуры вложений среди среднего класса. Вполне возможно, что через пару лет направление будет иметь огромное количество инвесторов и компаний, предлагающих подобные сделки.

Читайте так же:  Как получить жилье сотруднику полиции

Как правильно вложить свои деньги?

Мы предлагаем своим клиентам стать обладателями земельных участков площадью от 8 до 19 соток в коттеджном посёлке комфорт-класса «Мечта». К каждому участку будут подведены все необходимые коммуникации: электричество, водопровод, магистральный газ, дороги. В коттеджном поселке Мечта будут оборудованы зоны отдыха – собственные водоемы, эко-ферма (контактный зоопарк), спортивные и детские площадки, ресторан и торгово-развлекательный центр.

Договор купли продажи с обратным выкупом квартиры

Типовой образец договора купли-продажи с правом обратного выкупа

Если рассматривать договор купли-продажи, то это тот самый документ, выступающий гарантией для участников сделки. Что касается оформления документа, то это обязательное условие, если планируется продать или купить то или иное имущество, при этом вы желаете защитить себя от мошеннических действий.

Договор купли продажи с обратным выкупом квартиры

Ирина, добрый день! Будет ли это обратный выкуп или расторжение договора по соглашению сторон для первоначального владельца не имеет значения т.к. срок владения квартирой для целей освобождения от налогообложения у него все равно не восстановиться, а вот для вас выгодней расторжение договора именно по соглашению сторон т.к. в случае оформления именно купли продажи вы будете платить налог с дохода в виде всей суммы продажи указанной в новом договоре за минусом налоговых вычетов, предусмотренных ст. 220 НК. При этом, если право собственности за вами зарегистрировано после 01.01.2019внезависимости от цены, которую вы укажете в новом договоре, налог будет рассчитываться исходя из налоговой базы, в размере не меньшем чем 0,7кадастровой стоимости данной квартиры

Условная купля-продажа может стать конкурентом залогу

Анализируя указанные дела, можно увидеть причины отсутствия единообразия в судебной практике. Основным доводом арбитражных судов, которые отказывали в признании договора купли-продажи притворной сделкой, является довод о том, что договор сторонами был надлежащим образом исполнен. Также в судебных актах часто встречается довод, согласно которому субъектный состав основного договора и договора купли-продажи разный, в то время как сторонами притворной и прикрываемой сделки должны быть одни и те же лица. В тех делах, в которых суды пришли к выводу о притворности сделки, четко прослеживается взаимосвязанность основного договора и договора купли-продажи. Как правило, такая связь выражается ссылкой в договоре купли-продажи на основной договор, а также закреплением условия о том, что в случае надлежащего исполнения основного обязательства кредитор обязан обратно продать имущество должнику. Если подобные сигнальные маркеры отсутствуют, суды отказывают в признании договора купли-продажи притворной сделкой.

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Чем выгоден договор обратного выкупа недвижимости

Сделка происходит следующим образом: клиент вкладывает деньги в покупку квартиры еще до начала строительства или на ранних его стадиях. Застройщик при этом предоставляет гарантию выкупа приобретенной недвижимости через несколько лет, но уже с определенным процентом. Как правило, дата выкупа зависит от темпов строительства и чаще всего совпадает с 70 % готовностью дома или сдачей объекта в эксплуатацию.

Жилищный Консультант

Институт обратного выкупа за рубежом применяется повсеместно. Касается это не только сферы недвижимости, но и рынка ценных бумаг и драгоценностей. Процедура выкупа просматривается в банковской сфере, телекоммуникациях и IT. В России такой лизинг является новинкой, поэтому пока не достиг нужного уровня.

Чем интересен договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа

Обратный выкуп недвижимости (в англоязычной терминологии buy-back договор) – разновидность сделки по жилью или коммерческим помещениям, при которой застройщик обязуется спустя некоторое время перекупить у клиента объект для продажи третьим лицам. Чаще всего заключается между крупными строительными организациями и частными инвесторами.

Снова о продаже с правом обратного выкупа

Истец обратился в суд с иском о признании ответчика утратившими право пользования жилым помещением — двухкомнатной квартирой, с выселением и снятием с регистрационного учета. В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что на основании договора купли-продажи, заключенного с ответчиком, является собственником квартиры.

Договор купли продажи с обратным выкупом квартиры

В отличие от любых других договоров, не предусматривающих процедуру регистрации перехода права собственности на предмет сделки, расторжение купли-продажи недвижимости имеет ряд особенностей, которые описаны в статье «Расторжение договора купли-продажи квартиры «.

Договор купли продажи с обратным выкупом недвижимости

Обратный выкуп недвижимости (в англоязычной терминологии buy-back договор) разновидность сделки по жилью или коммерческим помещениям, при которой застройщик обязуется спустя некоторое время перекупить у клиента объект для продажи третьим лицам. Чаще всего заключается между крупными строительными организациями и частными инвесторами.

Договор купли продажи с обратным выкупом квартиры

Застройщик, как правило, обеспечивает ему минимальную доходность, сопоставимую с доходностью банковского депозита. Но инвестору это все равно выгодно. Ведь он не обязан продавать квартиру обратно Застройщику, это всего лишь его право. Если же к моменту окончания строительства рыночные цены на недвижимость значительно вырастут, то инвестор просто продает свою квартиру на рынке любому желающему. Тогда его прибыль становится выше, а право обратного выкупа остается неиспользованным.

Договор купли продажи с обратным выкупом квартиры

1.3. В дальнейшем Покупатель имеет право в срок, установленный п. 2.2. настоящего Договора, передать* (продать) в собственность Имущество обратно Продавцу, а Продавец, в случае если Покупатель воспользуется своим правом, обязуется принять (выкупить обратно) Имущество и уплатить за них определенную п. 3.1. настоящего Договора цену в денежном эквиваленте.

Продажа квартиры с условием об обратном выкупе

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Такие обстоятельства, как то, что фактически заемщик не освободил квартиру после продажи, новый собственник не вселился в нее, заемщик оплачивал коммунальные и иные расходы и др., сами по себе не свидетельствуют ни о мнимости, ни о притворности сделки (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 27.01.2014 N 33-75/2014), так как данное положение вещей как раз и соответствует существу обязательств, порождаемых обеспечительной куплей-продажей: переход права собственности на объект является формой обеспечения обязательств по договору с правом его вернуть после погашения долга.

Читайте так же:  Как расторгнуть договор аренды досрочно

Договор купли продажи с обратным выкупом квартиры

Договор РЕПО – это договор, по которому одна сторона (продавец по договору РЕПО) обязуется в срок, установленный этим договором, передать в собственность другой стороне (покупателю по договору РЕПО) ценные бумаги, а покупатель по договору РЕПО обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (первая часть договора РЕПО) и по которому покупатель по договору РЕПО обязуется в срок, установленный этим договором, передать ценные бумаги в собственность продавца по договору РЕПО, а продавец по договору РЕПО обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (вторая часть договора РЕПО).

Договор купли продажи с обратным выкупом

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Кому и для чего выгодно составлять договор обратного выкупа?

Дата публикации 11 августа 2017 .

Сегодня рынок недвижимости постоянно развивается и совершенствуется, мы предлагаем клиентам больше выгодных и надёжных предложений. Поэтому представляем новую услугу – обратный выкуп земельного участка, или sale-pay-back. Основная идея нашего предложения в том, что покупатель, приобретая земельный участок у нас, может при желании вернуть его.

Через год мы готовы выкупить участок обратно, при этом вы получите годовой процент от сделки. Вложения в недвижимость считаются самыми надежными, поэтому свои деньги вы не только не потеряете, но и сможете умножить их. Ведь договор о гарантированном обратном выкупе жилья страхует от подобных неприятностей.

Какие плюсы механизма обратного выкупа квартир?

Механизм обратного выкупа лишь с недавних пор начал активно использоваться на рынке недвижимости России. Изначально такой способ передачи собственности появился на Западе и привлёк множество новых инвесторов, которые перестали бояться вкладывать свои деньги в недвижимость. Так как договор обратного выкупа накладывает новые обязательства перед инвесторами. Впоследствии, при желании покупателя, девелопер обязан будет выкупить земельный участок у инвестора обратно. Такая схема обратного выкупа не обязывает инвестора продавать земельный участок именно застройщику, она является добровольным соглашением, заключение которого зависит от желания и целей клиента компании.

Чаще всего на обратный выкуп идут те инвесторы, которые действуют в условия нестабильности рынка недвижимости и экономической обстановке в стране, и такая схема выкупа даёт им возможность при любом раскладе вернуть свои вложенные деньги. Помимо вложенного капитала, инвестору выплачиваются ещё и проценты, которые будут начислены за всё время строительства объекта. Кроме того, именно механизм обратного выкупа говорит о благоприятном инвестиционном климате и появления новой культуры вложений среди среднего класса. Вполне возможно, что через пару лет направление будет иметь огромное количество инвесторов и компаний, предлагающих подобные сделки.

Как правильно вложить свои деньги?

Мы предлагаем своим клиентам стать обладателями земельных участков площадью от 8 до 19 соток в коттеджном посёлке комфорт-класса «Мечта». К каждому участку будут подведены все необходимые коммуникации: электричество, водопровод, магистральный газ, дороги. В коттеджном поселке Мечта будут оборудованы зоны отдыха – собственные водоемы, эко-ферма (контактный зоопарк), спортивные и детские площадки, ресторан и торгово-развлекательный центр.

Продажа квартиры с условием об обратном выкупе. Право собственности всегда следует оставлять за собой (Бычков А.)

Дата размещения статьи: 22.01.2018

Квартира как дорогостоящее ликвидное имущество может быть предметом различных обеспечительных сделок, заключаемых для привлечения заемных средств. Помимо традиционного залога в их числе может быть и такая сложная сделка, как продажа квартиры с условием о ее обратном выкупе.

Подобная договорная модель законодательством прямо не предусмотрена, однако возможность ее использования не исключается, поскольку стороны вправе заключать договоры, как установленные законом или иными правовыми актами РФ, так и не предусмотренные ими, в том числе применять смешанные и комплексные гражданско-правовые договоры (Определение Московского областного суда от 05.04.2011 N 33-3003).

Комплексные договоры

В современном гражданском обороте России в связи с расширением и углублением экономических отношений между его участниками, усложнением имущественных отношений структура гражданско-правовых сделок постоянно развивается. Определенная в гражданском законодательстве РФ система договоров — это лишь базовый ориентир, поскольку в соответствии с принципом договорной свободы (ст. 421 ГК РФ) стороны с учетом своих ожиданий и конкретных нужд вправе самостоятельно создать такую договорную модель, которая в полной мере будет отвечать их потребностям. Одной из них является возможность заключить комплексный договор, включающий в себя несколько обязательств одного договорного типа или вида (подвида), в которых каждая из сторон в пользу другой выполняет такое обязательство. Примерами комплексных могут служить договоры РЕПО, процентного свопа, купли-продажи с условием об обратном выкупе. Рассмотрим указанные договорные отношения более подробно.

Договор РЕПО

Договор процентного свопа

Договор купли-продажи с условием об обратном выкупе

Судебная практика безнадежных дел

Способы отъема жилья

А как же защита права собственности?

Примечание. Договор купли-продажи имущества с условием о его обратном выкупе (обеспечительная купля-продажа) выгоден только кредитору, но не должнику, так как он рискует утратить свое имущество из-за возможного недобросовестного поведения кредитора, который в нарушение договоренностей может продать квартиру третьему лицу.

Чем выгоден договор обратного выкупа недвижимости?

Поговорим о том, что такое обратный выкуп недвижимости и как развивается данная тенденция в России.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Обратный выкуп недвижимости – что это такое?

Обратный выкуп недвижимости (в англоязычной терминологии buy-back договор) – разновидность сделки по жилью или коммерческим помещениям, при которой застройщик обязуется спустя некоторое время перекупить у клиента объект для продажи третьим лицам. Чаще всего заключается между крупными строительными организациями и частными инвесторами.

Читайте так же:  Можно ли узаконить самовольный захват земли

Обратный выкуп квартир застройщиком. Механизм

Сделка происходит следующим образом: клиент вкладывает деньги в покупку квартиры еще до начала строительства или на ранних его стадиях. Застройщик при этом предоставляет гарантию выкупа приобретенной недвижимости через несколько лет, но уже с определенным процентом. Как правило, дата выкупа зависит от темпов строительства и чаще всего совпадает с 70 % готовностью дома или сдачей объекта в эксплуатацию.

Не все договора по недвижимости одинаково удобны для клиентов. В отдельных случаях в документации могут быть прописаны следующие неудобные для заказчика нюансы:

  • Длительный срок вложений;
  • Возможность оплатить недвижимость только одним платежом без рассрочки;
  • Низкие прибыльные ставки (средняя по рынку – 13%, но иногда бывает ниже);
  • Невыгодный вариант квартиры (метраж, этаж, вид);
  • Отсутствие договора о выкупе (сам застройщик в данном случае выступает только риелтором при последующей продаже).

В чем плюсы обратного выкупа недвижимости?

Обратный выкуп недвижимости – процесс, выгодный для всех участников договоренностей. Процедура дает застройщику плюсы в виде рекламы, привлечения новых инвестиций в бизнес, а иногда и постоянных клиентов, поскольку многие вкладчики, получив свой доход, возвращаются к надежному варианту вложения средств. Кроме того, девелопер получает возможность получить в оборот средства на процентах ниже банковского займа. Для инвестора же это возможность относительно безопасно инвестировать под 10-15% процентов или выгодно приобрести квартиру. Кроме того, владелец квартиры имеет право ее перепродать третьему лицу, но уже за другие деньги (см. Какие документы нужны для продажи квартиры).

Меры предосторожности при подписании договора обратного выкупа недвижимости

Большое количество мошеннических схем — единственный минус договора обратного выкупа. Но при должном внимании к выбору компании и составлению договора проблем можно избежать.

Прежде всего, следует отфильтровать заведомо подозрительные варианты. Нужно отказаться от компаний, которые:

  1. Продают свои объекты в основном по акционным предложениям (обычно так себя ведут те компании, у которых с деньгами плохо);
  2. Предлагают схемы развития бизнеса по принципу пирамиды;
  3. Обещают доход на уровне 50%, в то время как реальная ставка доходности по инвестициям в недвижимость – 10-15%.
  4. Имеют дурную репутацию, редко сдают строительные объекты.

Если у потенциального инвестора недостаточно информации по выбранной фирме, нужно ознакомиться с отзывами других потребителей о ней. Аналогично с составлением договоров. Неясные пункты, примечания мелким шрифтом, противоречивые разделы – это важный повод отказаться от сделки. Тем, кто практически готов на соглашение, но не совсем уверен в правильности решения, следует обратиться к юристу. Он поможет разобраться в деталях.

Делать ли ремонт перед продажей квартиры? Читайте здесь

Перспективы обратного выкупа квартир на российском рынке

Для многих строительных компаний договор обратного выкупа – пока еще недосягаемое нововведение. Для того, чтобы предлагать своим инвесторам подобные программы, необходимо иметь большие обороты, постоянно сдавать в эксплуатацию новые объекты и сотрудничать с финансовыми учреждениями. В России это пока что могут позволить себе только крупные корпорации.

Данная тенденция также сигнализирует о приходе на рынок иностранных компаний, для которых такая практика привычна. Считается, что именно они могут спровоцировать рост на рынке недвижимости им могут поспособствовать повышению конкурентоспособности местных девелоперов, а также повысить качество услуг.

Кроме того, именно механизм обратного выкупа говорит о благоприятном инвестиционном климате и появления новой культуры вложений среди среднего класса. Вполне возможно, что через пару лет направление будет иметь огромное количество инвесторов и компаний, предлагающих подобные сделки.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

– Аренда жилого помещения с последующим выкупом – как проходит эта операция? Что для этого нужно? Кто готов продавать квартиры на таких условиях? В течение какого срока нужно выкупить?

Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  • договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  • существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости. Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи. Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки. В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры. Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Читайте так же:  Образец искового заявления о вступлении в наследство через суд образец

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения. Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может. Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства. Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной. Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источники


  1. Михайловская, И. Б. Суды и судьи. Независимость и управляемость / И.Б. Михайловская. — М.: Проспект, 2014. — 124 c.

  2. Зайцева, Т. И. Нотариальная практика. Ответы на вопросы. Выпуск 3 / Т.И. Зайцева, И.Г. Медведев. — М.: Инфотропик Медиа, 2016. — 400 c.

  3. История политических и правовых учений. — М.: Юнити-Дана, 2010. — 472 c.
  4. История государства и права России; АСТ, Сова, ВКТ — Москва, 2009. — 395 c.
  5. Журнал учета проверок юридического лица, индивидуального предпринимателя, проводимых органами государственного контроля (надзора), органами муниципального контроля. — М.: ДЕАН, 2010. — 872 c.
Чем выгоден договор обратного выкупа недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here