Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества". На странице подобран полная информация, всесторонне раскрывающая тему. Если возникли вопросы, просьба их задавать дежурному юристу.

Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

В течение срока аренды арендатор может производить улучшения арендованного имущества.

Все улучшения арендованного имущества подразделяют на отделимые и неотделимые. В ст. 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями названы такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества. Отделимыми считаются такие улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без причинения вреда и использовать отдельно.

Имеющаяся судебная практика по критериям отделимости улучшений имущества, произведенных арендатором, довольно противоречива.

Так, например, суд указал, что двери, кассу, вмонтированную в стену, систему безопасности, систему кондиционирования и вентиляции, кабельную систему возможно использовать по общему назначению совместно с арендуемым помещением, данное имущество является составной частью сложной вещи (ст. 134 ГК РФ) и демонтаж этого имущества может нанести существенный ущерб помещению и необходимость проведения ремонтных работ. Поэтому все эти вещи являются неотделимыми улучшениями (см. постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 N Ф10-1189/11).

В другом судебном решении двери, рольставни, система безопасности, система кондиционирования, и вентиляции, структурированная кабельная система отнесены судом к отделимым улучшениям (см. постановление Десятого ААС от 03.02.2011 N 10АП-7759/2010).

Поэтому во избежание спорных ситуаций целесообразно оговаривать:

— необходимость выполнения арендатором неотделимых улучшений;

— перечень таких улучшений;

До начала выполнения работ важно получить письменное согласие арендодателя (поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ не подлежит) с определением порядка определения и возмещения расходов.

Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Для проведения работ по производству отделимых улучшений по общему правилу согласия арендодателя не требуется.

Поскольку отделимые улучшения являются собственностью арендатора, он может их отделить (снять, демонтировать) во время действия договора аренды или по истечении срока действия договора.

Что касается неотделимых улучшений, то здесь арендатор будет вправе потребовать от арендодателя возмещения расходов на осуществление неотделимых улучшений лишь после прекращения договора аренды.

Если же улучшения (как отделимые, так и неотделимые) произведены за счет амортизационных отчислений, они являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Неотделимые улучшения арендованного имущества, выполненные арендатором, передаются арендодателю. Арендодатель не компенсирует стоимость неотделимых улучшений.
Как в целях исчисления и уплаты налога на прибыль организаций и НДС у арендатора отражается передача данных неотделимых улучшений?

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Улучшения арендованного имущества

Внимание! При использовании материалов с сайта
ссылка на источник www.garant.ru обязательна

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

В настоящее время все больше распространяется аренда помещений. При заключении договора аренды зачастую на первом месте стоит цена, а сам объект договора (помещение) не всегда может соответствовать требованиям арендатора. Приспосабливая помещение под свои нужды, арендатор может его облагородить, изменить интерьер, внутреннюю отделку, установить дополнительное оборудование и т. д. Каковы последствия подобных изменений, фактически являющихся улучшениями арендуемых помещений, и что с ними станет после окончания договора аренды, мы постараемся выяснить в рамках данной статьи.

Общие правила, регулирующие улучшения арендованного имущества, установлены в статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Все улучшения арендованного имущества для последующей их оценки и возмещения условно можно поделить на отделимые и неотделимые. При классификации улучшений важной составляющей также является отношение к ним собственника. По этому основанию улучшения подразделяются на произведенные с согласия собственника и без такового (данный фактор играет значимую роль при возмещении затрат арендатору).

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, то есть по окончании договора аренды он может забрать имущество, улучшающее объект аренды. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что все отделимые улучшения могут оставаться у собственника имущества, например, если арендная плата установлена не в виде конкретных денежных сумм, а в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подпункт 5 пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Раскрывая эту норму, отдельно следует остановиться на классификации улучшений с точки зрения их отделимости и неотделимости. В статье 623 ГК РФ критерий неотделимости улучшений определен как вред, наносимый имуществу отделением вещи. При этом, какой именно вещи наносится вред (самому арендованному имуществу или же вещи, которую установил арендатор), в статье не установлено. Однако в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2001 г. N Ф08-3550/2001 к отделимым улучшениям суд отнес вещи, которые могут быть использованы в другом помещении по своему предназначению, то е.сть самостоятельные вещи. В свою очередь, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 марта 2002 г. N А56-28425/01 суд пришел к выводу, что особенностью отделимых улучшений является возможность их демонтажа, который не повлияет на состояние арендованного помещения. Таким образом, к отделимым улучшениям, с одной стороны, относятся самостоятельные вещи, а с другой — их возможность демонтажа без причинения вреда арендованному помещению.

Читайте так же:  Объединение комнаты с балконом

После прекращения договора аренды при возмещении арендодателем неотделимых улучшений имущества улучшения переходят в его собственность. В пункте 4 статьи 623 ГК РФ содержится императивная норма, в соответствии с которой все улучшения арендованного имущества, независимо от того, являются они отделимыми или нет, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Также следует обратить внимание на то, что арендатор в соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Очевидно, подобные расходы должны быть разумными и необходимыми, так как арендатор не имеет права требовать возмещения затрат на вышеуказанные нужды. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 января 2002 г. N КГ-А40/25-01 суд отказал в удовлетворении иска о возмещении стоимости перепланировки помещения, ссылаясь на несоразмерность затрат при выполнении текущего ремонта.

Роман Ларионов,
юрисконсульт компании «Гарант».

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

Арендатору, как и арендодателю стоит знать, что такое отделимые и неотделимые улучшения.

И полагается ли арендатору возмещение стоимости за произведение данных улучшений.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Неотделимые улучшения арендованного имущества: что это такое?

Перед тем, как получить ответ на этот вопрос, нужно уяснить, в чем характерное отличие между отделимыми и неотделимыми улучшениями.

На сегодняшний день, законодательная база Российской Федерации трактует понятие отделимых улучшений, как тех, которые могут быть изъяты, не причинив материальной порчи имущества арендодателя. Проще сказать, эта категория предполагает все виды улучшений по облагораживанию и повышению уровня комфорта проживания в данном жилье, которые произвел арендатор, и которые он может забрать с собой по истечению договора аренды данного жилья. Стоит отметить, что по договору аренды, арендатор должен вернуть его законному владельцу в том состоянии, в котором жилье было принято им в аренду (конечно же, с учетом уровня, оговариваемого в договоре износа). К списку таких улучшений можно отнести: покупку мебели, приборов освещения, установку кондиционера или бойлера (если они не изменят первоначальный вид арендованного помещения и не потребуют сложного демонтажа впоследствии).

Но, существует и перечень таких улучшений, устранение которые невозможно без причинения вреда арендуемому имуществу. Эти улучшения и называются – неотделимые. Насчет таких улучшений российским законодательством предусмотрена специальная статья № 623 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в которой четко прописано положение о том, каким образом разрешается вопрос о возмещении затрат арендатору на проведенные неотделимые улучшения арендованного имущества. Все положения закона прописаны четко и доступно, поэтому, позаботьтесь об ознакомлении с ним перед тем, как заключать договор аренды.

Что такое и как составить договор безвозмездного найма жилого помещения? Читайте здесь

Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества? Чтобы полностью вникнуть в суть содержания статьи №623 ГК РФ приведем несколько аналогичных ситуаций.

  • Ели вы взяли в аренду частный дом и приняли решение пристроить к нему небольшую веранду, то вы произвели неотделимые улучшения арендованного имущества. Все постройки, выполненные вами в течение срока аренды жилья, по истечению действия договора аренды перейдут в собственность к арендодателю.
  • Если вы высадили плодово-ягодные деревья или кустарники на арендуемом участке садоводческого кооператива, то эти насаждения перейдут во владение арендодателю по истечении срока аренды этого участка.
  • В аренду вами был взят автомобиль. При решении его покраски, вы получили от владельца авто согласие. В этом случае, покраска автомобиля так же считается неотделимым улучшением.
  • Все трубы, система вентиляции, электропроводка, дверные и оконные проемы, которые вы обновили за свой счет – неотделимое улучшение арендованного имущества. По окончанию действия договора аренды, все это перейдет в собственность арендодателя.

Полагается ли возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества?

Очень часто решение этого вопроса приводит к конфликтным ситуациям между нанимателем и владельцем жилья. Все потому, что арендатор не удосужился ознакомиться с действующим законодательством, статьей № 623 ГК РФ, в которой доступно изложены все положения, относительно разрешения данного вопроса.

В том случае, если неотделимые улучшения проведены без согласия арендодателя, то расходы могут быть возмещены только по усмотрению владельца имущества.

В каких случаях компенсируется стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества?

Не стоит рисковать своими средствами, не заручившись согласием владельца недвижимости на проведение улучшений жилья. Но, эта палка о двух концах. Как же впоследствии доказать, что вы получали это соглашение о неотделимых улучшениях? В этом случае стоит рассмотреть следующие варианты:

Можно ли предусмотреть в договоре аренды право арендатора на неотделимые улучшения имущества?

Существует еще одна возможность производить такие улучшения жилья за счет его владельца. Для этого, их стоит прописать в договоре. В этом документе все проводимые работы, оплаченные арендатором, оговариваются. Если владелец недвижимости соглашается возместить потраченные нанимателем жилья средства, то нужно указать в договоре, когда и как они будут возвращены и компенсированы арендодателем. Можно так же указать и форму, в которой они буду компенсированы.

Вышеизложенная информация должна привести будущего арендатора к мысли о том, что все возможные неотделимые улучшения, необходимость в которых может возникнуть в период аренды, должны согласовываться с арендодателем еще до самого заключения договора на аренду его имущества. Обсудите с ним сложившуюся ситуацию и придите к обоюдному согласию. А если вы уже произвели неотделимые улучшения арендованного имущества и поставили владельца имущества перед фактом, то прибегайте к мирному решению проблемы. Следует понимать, что в случае отказа компенсировать ваши расходы, законодательная база вся на стороне арендодателя.

Читайте так же:  Приватизация квартиры продлена до

Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества

Для ведения деятельности компании требуется помещение. Приобретать его нерентабельно, а потому обычно оно арендуется. В аренду берется не только недвижимость, но и другие объекты. К примеру, оборудование. Объекты имеют свойство изнашиваться, кроме того многие помещения дорабатываются под нужды организации.

Работы по изменению арендованного имущества называются улучшениями. Они подразделяются на отделимые и неотделимые. Первые можно демонтировать и изъять без ущерба для основного объекта. К ним относится приобретенная мебель, установленные осветительные приборы, аудио-система, покрытия, которые можно демонтировать и установить в другом месте. Неотделимые улучшения демонтировать нельзя. Учет их ведется в особом порядке.

Неотделимые улучшения объектов по ГК РФ

Неотделимые улучшения – это изменения имущества с целью его облагораживания и увеличения комфорта, которые нельзя изъять без ущерба. Регламентируются они статьей 623 ГК РФ. В ней прописан порядок возмещения затрат, возникших в связи с произведенными улучшениями. Рассмотрим примеры неотделимых изменений:

  • Пристройки к зданию.
  • Высаженные деревья, кустарники.
  • Установка забора.
  • Покраска авто, устранение царапин и сколов.
  • Ремонтные работы: поклейка обоев, покраска потолка, установка напольного покрытия.
  • Обновление дверных и оконных проемов, вентиляционных конструкций, потолочного покрытия, отопительной системы.
  • Прокладка электропроводки.

Предполагается, что неотделимые изменения перейдут во владение арендодателя после завершения срока договора аренды. В связи с этим возникает множество вопросов по поводу того, кто будет оплачивать проведенные работы.

Возмещаются ли неотделимые улучшения?

Порядок возмещения расходов оговорен в статье 623 ГК РФ. В ней указано, что затраты компенсируются, если арендодатель дал согласие на осуществление улучшений. Если же изменения производились без согласия, порядок возмещения трат отдается на усмотрение арендодателя.

Как доказать получение согласия?

Для того чтобы обязать арендодателя возмещать расходы, нужно доказать получение согласия от него на проведение изменений. Только в этом случае будут действовать положения статьи 623 ГК РФ. Часто арендодатель дает только устное согласие, но доказать его факт будет сложно. Желательно заключить дополнительное соглашение. Что делать, если никаких письменных соглашений получено не было? Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:

  • Свидетельские показания.
  • Фото и видео.

ВАЖНО! Самое лучшее доказательство – соглашение между арендодателем и арендатором. Если этот документ есть, можно не сомневаться в том, что затраты будут возмещены через суд.

ВНИМАНИЕ! Арендатор должен будет доказать не только получение согласия, но и фактический размер затрат на улучшения. В этом помогут чеки, квитанции, договоры на оказание услуг.

Формы возмещения затрат

Порядок компенсации затрат на НУ обычно определяется совместно с арендодателем. Самыми распространенными являются следующие формы возмещения:

  • Оплата работ в момент их проведения. К примеру, выполняется ремонт. Все материалы закупаются арендодателем. Он же оплачивает услуги рабочих.
  • Включение трат в арендную плату. Размер арендной платы может быть уменьшен с целью возмещения. К примеру, руководитель снимает помещение с помесячной платой в размере 50 000 рублей. Был проведен ремонт стоимостью 30 000 рублей. Заключается дополнительное соглашение, по которому в течение 3 месяцев размер арендной платы будет равен 40 000 рублей. Через рассмотренный срок все траты арендатора таким образом будут компенсированы.
  • Оплата работ после завершения срока аренды. Возмещение выполняется только после того, как объект переходит обратно во владение арендодателя. По факту передачи средств составляется расписка.

ВАЖНО! Компенсация неотделимых улучшений может быть оговорена в самом договоре аренды. В документе указываются сроки погашения и дополнительные условия. Желательно прописать в договоре и форму возмещения.

Улучшения, осуществленные без согласия арендодателя

Если изменения были проведены без согласия арендодателя, траты компенсироваться не будут. Закон в данном случае полностью на стороне собственника объекта. Что делать арендатору? Желательно попробовать решить вопрос мирно, ведь не платить – право собственника, а не его обязанность.

Как выполняется налоговый учет у арендатора?

Ведение учета зависит от того, давал ли собственник разрешение на проведение работ:

[2]

  • Согласие было получено. Если стоимость изменений не возмещается, улучшения амортизируются на протяжении срока аренды согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ. Часть, которая не была амортизирована, не учитывается при начислении налога согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ. Если стоимость изменений возмещается, сумма, переданная арендодателем, включается в доход арендатора согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ. Траты на улучшения фиксируются в составе материальных расходов согласно подпунктам 1 и 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ.
  • Согласие не было получено. Изменения не подлежат амортизации. Стоимость работ не учитывается для обложения налогом. Все данные правила оговорены в пункте 1 статьи 256 НК РФ. Если улучшения перейдут в собственность арендодателя на безвозмездной основе, их стоимость не отражается в составе расходов согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ.

Рассмотрим некоторые особенности налогового учета:

Нормы, касающиеся неотделимых улучшений, содержатся в ГК РФ и НК РФ, а также письмах Минфина. Последние разъясняют вопросы, которые вызывают наибольшие сложности при начислении и отражении трат на изменения.

Неотделимые улучшения при аренде имущества у физических лиц

Материал для подписчиков издания «ЭЖ-Бухгалтер (Бухгалтерское приложение)». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

ЭЖ-Бухгалтер

Бухгалтерское приложение газеты «Экономика и Жизнь» — рассчитано на практикующих бухгалтеров, аудиторов, работников налоговых органов. Представляет актуальные комментарии специалистов, оперативные ответы на вопросы читателей, а также законы, постановления, инструкции, письма и разъяснения министерств и ведомств.

[1]

Периодичность выхода: еженедельно, 50 номеров в год. Объем:12 полос.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Материал сегодняшней статьи будет полезен всем пользователям, у которых в распоряжении есть арендованное недвижимое имущество. Мы поговорим о том, что такое неотделимое улучшение и как его правильно оформлять.

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это специальный юридический термин, который прописан в Гражданском кодексе, во второй части статьи 623. Под ним понимаются такие изменения арендованного помещения, которые соответствуют следующим критериям:

  • выполнены за счет личных денежных средств арендатора;
  • проведены с согласия собственника недвижимости (арендодателя);
  • не подлежат изъятию, поскольку могут повредить собственность арендодателя.
Читайте так же:  Кадастровый паспорт на квартиру где получать

При неотделимых улучшениях возрастает ценность эксплуатируемого объекта. Это может проявляться как в усовершенствовании действующих характеристик, так и в добавлении новых функций.

Какие действия относятся к неотделимым улучшениям арендованного имущества?

Не существует никакого специального учета неотделимых улучшений арендованного имущества. Это оценочный критерий, который в спорных ситуациях разрешается в судебном порядке. Однако, арбитражные суды вынесли ряд постановлений, в которых указывается перечень работ, относящихся к неотделимым улучшениям. Дадим краткую характеристику всем основным улучшениям арендной собственности.

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это…

В гражданском кодексе РФ правоотношения, возникающие между сторонами при заключении договора аренды, определяют допустимыми выполнение съемщиком определенного имущества неотделимых улучшений по отношению к арендуемому объекту. Выполнение этих действий приводит к возникновению разных последствий правового характера.

Поскольку изменения арендуемого объекта характеризуются неотъемлемостью, список определенных прав и обязанностей может возникать и у владельца имущества, и у лица, арендующего такое имущество. Их специфика обуславливается отнесением собственности к определенному типу и договорными условиями, согласованными между сторонами.

Какие законодательные нормы приняты для регулирования правоотношений, в которых предметом выступают выполненные улучшения имущества, пребывающего в аренде, характеризующиеся неотъемлемостью?

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что является неотделимым улучшением арендованного имущества

Как неотделимые от имущества, находящегося в аренде, определяются улучшения, отделение которых представляется невозможным без создания вреда такому имуществу.

Такие неотделимые улучшения, выполненные арендатором, после истечения срока арендного соглашения полностью переходят во владение арендодателя.

У арендатора есть возможность использования неотделимых улучшений имущества лишь в объеме, предусматриваемом арендным договором (или прочим соглашением, заключенным с арендодателем).

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

В соответствии с заключенным между сторонами соглашением, выполненные арендатором улучшения передаются арендодателю как после истечения арендного срока, так и непосредственно после выполнения данных работ, связанных с улучшением имущества.

Однако условия заключенного сторонами арендного соглашения могут предусматривать отсутствие каких-либо возмещений по понесенным арендатором затратам на улучшение имущества, взятого в аренду, даже если выполнение таких работ было оговорено с арендодателем.

В Гражданском кодексе РФ не устанавливается конкретный порядок, используемый для получения от арендодателя разрешения на проведение улучшений, которые впоследствии будут являться неотделимыми от имущества, взятого в аренду. В данных условиях следует брать за основу договорные условия.

Помещения свободного назначения от собственника: аренда.

Чем отличается аренда жилого помещения от найма, читайте тут.

Последствия, имеющие гражданско-правовой характер, возникающие при создании неотделимых улучшений без наличия на то разрешения от владельца, большей частью представлены устранением созданного объема улучшений.

В случае, когда арендодателем возмещаются все затраты, связанные с созданными арендатором улучшениями, стороны должны согласовать отдельную процедуру возмещения (в какой сумме будут возмещены затраты, в какой период, форме и прочее).

Стоимость произведенных арендатором улучшений, которые не отделяются от имущества, может быть возмещена арендодателем посредством перечисления потраченной суммы в пользу арендатора или через ее зачет, путем вычета из ежемесячно оплачиваемой арендной платы. Сторонами может предусматриваться по взаимному согласию и другая форма возмещения.

В случае невозмещения арендодателем арендатору затраченных на выполнение улучшений взятой в аренду недвижимости, такие улучшения фактически достаются ему бесплатно.

При данных обстоятельствах приобретенные арендодателем улучшения в бухгалтерском учете указываются на его балансе в соответствии с текущей стоимостью на рынке на дату взятия в учет как улучшения, приобретенного на бесплатной основе. Преимущественно рыночная цена выполненных улучшений оценивается арендодателем как увеличение балансовой стоимости сдаваемого в аренду объекта недвижимости.

Компенсация неотделимых улучшений

Пожалуй, наиболее важный аспект при изучении вопроса, связанного с внесением неотделимых улучшений арендованного имущества – это возмещение подобных улучшений. Этот вопрос раскрывается статьей 623 Гражданского кодекса РФ, которая определяет, что подобная категория улучшений имущества, взятого в аренду, может быть компенсирована лишь при соответствующем согласовании с арендодателем.

Когда же арендатором произведены все улучшения лично, без уведомления о данных действиях арендодателя, компенсироваться расходы могут лишь по желанию владельца улучшенного жилья.

То есть ключевое условие, при котором становится возможным возмещение понесенных арендатором расходов – предварительное уведомление арендодателя о запланированных действиях по улучшению его имущества. Вместе с тем вопрос о предоставлении надлежащих доказательств такой осведомленности остается открытым.

В такой ситуации предусматривается целый перечень вариантов, которые могут быть использованы:

Следует упомянуть и возможный вариант с осуществлением каких-либо улучшений, основываясь на заключенном арендном договоре. Конечно, в современных условиях он используется не так и часто, но все же это вполне возможно. Еще на этапе заключения арендного договора сторонами могут быть согласованы условия с закреплением их в документе, в соответствии с которыми арендатор имеет право проведения улучшений, не получая при этом согласия от арендодателя.

При данных обстоятельствах условиями соглашения должен предусматриваться и порядок, в соответствии с которым арендодателем будут возмещаться понесенные арендатором затраты. В противном случае соглашение должно предусматривать, что подобные расходы не возмещаются.

Если же такого рода затраты в соответствии с договоренностью должны компенсироваться, то необходимо обозначить конкретный срок для таких действий и форму возмещения. Расчет может производиться в безналичной или наличной форме, за счет платежей, вносимых в качестве аренды, или же другим методом, если он не противоречит закону.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Отделимые и неотделимые улучшения

Гражданское законодательство предусматривает возникновение споров, связанных с изменениями качественного состояния арендуемого жилья или офиса, которые регулируются статьёй 623 ГК РФ.
Читайте так же:  Обязанности консьержа

Неотделимые улучшения – это внесённые в контекст жилого или нежилого помещения изменения, которые недопустимо убрать, аннулировать и т.п. без нанесения материального ущерба владельцу имущества.

Таковые выделяются в предмет рассмотрения при арендных отношениях, когда наниматель вкладывает свои финансовые средства и производит их за собственный счёт. В результате прекращения найма возникает имущественный спор об их принадлежности той или иной стороне договора.

Главным критерием проведения улучшения является качественное изменение объекта, влияющее на рыночную стоимость помещения при дальнейших имущественных сделках, допускающих повышения стоимости аренды или найма, или влияющих на оценку недвижимости при выставлении на торги.

К их числу причисляют:

  • перепланировку помещений;
  • достройку или реконструкцию здания;
  • установка газоснабжения и водопровода;
  • прокладку скрытой электрической и телефонной проводки;
  • техническую модернизацию и перевооружение;
  • монтаж окон (дверных проёмов).

Отделимые улучшения – это внесённые изменения, которые допускают демонтажа, снятия и вывоза нанимателем помещения, без нанесения материального ущерба собственнику.

Они не меняют качественных и эксплуатационных характеристик объекта и не учитываются при проведении взаиморасчётов, если данное положение не предусмотрено гражданским договором.

К ним относятся:

  • съёмные перегородки;
  • замена осветительных приборов;
  • замена сантехники, кухонных плит и т.п.;
  • мебель, ковровые покрытия;
  • дизайн окон.

Кому принадлежат отделимые и неотделимые улучшения

По регламенту, отделимые улучшения признаются собственностью нанимателя. Исключение – случаи, когда договором аренды предусмотрено иное и таковые засчитываются владельцем объекта в плату за использование помещения.

Иногда предусматриваются положения контракта, когда наниматель обязуется заменить, установить те или иные эксплуатационные, дизайнерские и иные элементы безвозмездно, в силу получения арендных прав. В таких случаях проведённые им за свой счёт работы остаются в собственности владельца объекта.

По усмотрению сторон, взаиморасчёт допускает получения денежных средств от собственника, а так же внесения затраченной суммы средств, в счёт оплаты за использование помещения.

Главное условие при затребовании возмещения затрат, в этом случае, – определение качества недвижимости, которое требует изменения в сторону повышения его стоимости.

Если цена недвижимости при замене определённых элементов не возросла – работы носят характер амортизируемых, то есть подлежащих износу в результате эксплуатации инициатором их проведения (п.1 ст. 254 НК РФ).

Не предусмотренные договором улучшения

Законодательство регламентирует внесение всех существенных изменений в контекст арендуемого помещения, только с официального разрешения собственника.

Если гражданским договором не предусмотрено их проведение, сторонам требуется внести изменения в договор аренды составить дополнительное соглашение, в котором оговариваются условия, на основании которых будет проведена реконструкция или монтаж элементов здания (помещения).

Если лицо, пользующееся объектом на контрактных условиях, проведёт реконструкцию, монтаж или демонтаж без санкций законного владельца, такие действия могут квалифицироваться как самовольные действия, с вытекающими юридическими последствиями (см. Что нельзя делать при перепланировке квартиры).

В этом случае допускается предпринять меры:

  • Присвоение результатов законным владельцем, без выплаты компенсации за материальные затраты, проводившему их лицу.
  • Требование устранения внесённых изменений, предъявленных собственником недвижимости в сторону контрагента договора.
  • По преимуществу такие ситуации провоцируют арбитражные споры.

Имущественные споры

Если сторонам не удалось договориться о правилах предоставления или размерах компенсации, пострадавшая сторона вправе обратиться в суд с исковым заявлением. Иск подаётся в районный суд по месту расположения недвижимости, ставшей объектом спора.

Суд при рассмотрении опирается на юрисдикционные нормативы, определяющие:

  • законность проведения реконструкции;
  • критерии, определяющие улучшения в качестве отделимых или неотделимых;
  • положения гражданского договора.

Главные позиции, при вынесении арбитражного решения, ориентируются на сроки аренды, установленные договором и допускающие его пролонгации. А так же – на нормы, установленные законодательством, которые определяют сроки амортизационного износа элементов, подлежавших замене и ставших причиной возбуждения искового производства.

Правила регулирования обозначенных нормативов оглашаются в положениях законодательства:

  • Письмо Минфина РФ от 21.01.10 г., под № 03-03-06/2/7 . Распространяется на правоотношения, возникшие после 1.01.10 г.
  • Письмо Минфина РФ от 13.12.12 г, под № 03-03-06/1/651.
  • Письмо УФНС по г. Москве, от 13.08.09 г., под № 16-15/083987.

Здесь предусматриваются притязания заявителей в том случае, если срок амортизационного использования улучшений, признанных судом неотделимыми, превышает период найма без пролонгации.

Если собственник прекращает действие контракта об использовании офиса или жилья, истец вправе апеллировать к действию статьи 617 ГК РФ, гарантирующей защиту имущественных интересов арендатора.

Порядок начисления компенсации за неотделимые улучшения

Физическое или юридическое лицо, временно использующее объект недвижимости, вправе демонтировать и вывезти с территории всё имущество, которое ему принадлежит.

Главное условие – сохранность объекта и ненанесение собственнику материального ущерба в результате демонтажа элементов. То есть, объект возвращается владельцу в соответствующем виде.

Правила соответствия определяет акт приёма-передачи, на основании которого недвижимость и иное имущество переходило к нанимателю. При этом учитывается соразмерный износ, критерии которого опираются на установленные нормы.

Те внесённые улучшения, которые не допускают демонтажа и вывоза, но продолжают сохранять ценность, допускают возмещения со стороны собственника недвижимости. Претендовать на компенсацию арендатор вправе только при условии, что владелец объекта был официально осведомлён о проведении соответствующих работ.

В этом случае начисление компенсации производится из расчёта стоимостного эквивалента новых параметров объекта, за вычетом амортизации при использовании таковых нанимателем.

При начислении соразмерной компенсации, арендатору требуется уплатить налог на прибыль в соответствии с п.1 статьи 146 НК РФ.

[3]

Сроки уплаты требуется урегулировать в пределах действия аренды, до затребования компенсации со стороны нанимателя или до аннулирования стоимостного эквивалента улучшений по истечении амортизационного срока. На основании этого же положения, НДС к вычету для арендодателя не предусмотрен (см. Размеры, сроки и особенности выплат налогов на сдаваемое имущество).

Допускается за счёт предполагаемой суммы НДС уменьшить налоговую сумму.

Неотделимые улучшения

Неотделимые улучшения – это улучшения, которые невозможно отделить от арендованного (полученного в ссуду) имущества, не причинив ему вред. Например, пристройка к зданию, установленная в здании система вентиляции.

К неотделимым улучшениям относятся все работы, которые проводятся в ходе реконструкции, достройки, дооборудования, модернизации.

Такие улучшения всегда являются собственностью арендодателя (ссудодателя).

Читайте так же:  Расписка в получении денежных средств

Гражданско-правовые отношения

Обязанности сторон договора аренды Арендодателя и Арендатора по содержанию арендованного имущества указаны в § 1 «Общие положения об аренде» гл. 34 ГК РФ.

Так в соответствии со статьей 616 ГК РФ Арендодатель обязан осуществлять за свой счет капитальный ремонт переданного ему в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

А арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Кроме этого, в статье 623 ГК РФ рассмотрено термин — «улучшения арендованного имущества», которые могут быть отделимыми улучшениями или неотделимыми улучшениями.

Неотделимыми считаются такие улучшения, демонтаж которых нанесет вред имуществу арендодателя.

В связи с тем, что неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества, то для осуществления неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя. И это понятно, так как арендодатель может быть не заинтересован в таких улучшениях, по причине того, что такие улучшения приводят к изменению стоимости объекта недвижимости. И вследствие этих действий, увеличиваются затраты на содержание арендованного имущества.

Порядок установления права собственности на произведенные неотделимые улучшения арендованного имущества и возмещения стоимости таких улучшений рассмотрен в пунктах 2, 3 ст. 623 ГК РФ.

В силу того, что такого рода улучшения нельзя отделить от самого объекта аренды, то они всегда являются собственностью арендодателя и переходят к нему или:

по окончании срока аренды, или

сразу же по окончании работ по созданию неотделимых улучшений (по соглашению сторон).

Итак, произведенные неотделимые улучшения принадлежат арендодателю и не являются собственностью арендатора.

От того, дал ли арендодатель согласие на неотделимые улучшения предмета аренды, зависит:

кто будет нести все расходы по созданию улучшений;

порядок учета этих расходов при налогообложении и в бухучете.

Если арендодатель дает согласие на такие улучшения, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, при котором она обладает уже более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы. При этом расходы должны быть разумными и необходимыми.

Отметим, что возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно только в том случае, когда улучшения были осуществлены с согласия арендодателя. Правда, если иное не предусмотрено договором аренды между арендодателем и арендатором (см. п. 2 ст. 623 ГК РФ). В противном случае, то есть если порядок производства улучшений не прописан в договоре, то по умолчанию неотделимые улучшения признаются собственностью арендодателя, который не обязан компенсировать их стоимость арендатору.

Помимо этого, если в договоре аренды четко прописано условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения арендованного имущества за свой счет, то в этом случае арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость всех произведенных арендатором улучшений.

Итак, с учетом вышесказанного, порядок бухгалтерского и налогового учета неотделимых улучшений арендованного имущества, осуществленных арендатором, зависит прежде всего от того:

давал ли арендодатель согласие на производство улучшений арендованного имущества;

возмещает ли арендодатель стоимость осуществленных неотделимых улучшений.

При этом, если согласие арендодателя на улучшение имущества не получено, то арендодатель может:

принять эти улучшения, но не возмещать арендатору их стоимость. Ведь по закону он не обязан это делать (п. 3 ст. 623 ГК РФ);

потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения) (ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодатель согласен на создание неотделимых улучшений, тогда в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему надо указать (п. 2 ст. 623 ГК РФ):

какие работы будут сделаны;

за чей счет будут производиться неотделимые улучшения: за счет арендатора, за счет арендодателя или частично за счет арендатора, частично за счет арендодателя;

будет ли арендодатель возмещать арендатору произведенные расходы.

Налог на имущество

Произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в рамках договора аренды. Такой вывод сделан в решении ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, а также письмах Минфина России от 04.04.2012 N 03-05-05-01/18 и от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 15.04.2013 N 03-05-05-01/12447 и от 14.03.2013 N 03-05-05-01/7760.

До момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов арендатор получает от их использования экономические выгоды и является плательщиком налога на имущество (решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, постановление ФАС СЗО от 31.01.2014 по делу N А56-72308/2012 и др.).

Вместе с тем капитальные вложения, произведенные арендатором в арендованные объекты недвижимого имущества, возмещаемые арендодателем в полном объеме до ввода их в эксплуатацию, не учитываются в составе основных средств и не облагаются налогом на имущество организаций (письмо Минфина России от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651). Иными словами, избежать обязанности уплачивать налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений арендатор может только в том случае, если они сразу по окончании работ (до ввода в эксплуатацию) передаются арендодателю (возмещаются им).

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Источники


  1. Кони, А. Ф. Обвинительные и судебные речи / А.Ф. Кони. — М.: Студия АРДИС, 2016. — 707 c.

  2. Соколова Э. Д. Правовое регулирование финансовой деятельности государства и муниципальных образований; Юриспруденция — Москва, 2009. — 264 c.

  3. Национал-экстремизм и судебная власть в современной России. — М.: ОФ Антифашист, 2014. — 121 c.
  4. Берус, Виталий А.С. Лаппо-Данилевский. История. Философия. Методология / Виталий Берус. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2014. — 160 c.
  5. Милантьев, В.П. История и методология физики / В.П. Милантьев. — М.: Российский университет дружбы народов (РУДН), 2016. — 578 c.
Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here