Договор залога или задатка при покупке квартиры

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "Договор залога или задатка при покупке квартиры". На странице подобран полная информация, всесторонне раскрывающая тему. Если возникли вопросы, просьба их задавать дежурному юристу.

Договор залога или задатка при покупке квартиры

Договор залога или задатка при покупке квартиры: чем они отличаются и какой из них выгоднее для продавца и для покупателя недвижимости. Юридическая консультация в Санкт-Петербурге, юридическая помощь от ведущих юристов по недвижимости и адвокатов Законного Права.

Найти хорошую квартиру, которая бы устраивала по всем параметрам, совсем не просто. И речь здесь не только о цене, но и о хорошем районе с проработанной инфраструктурой, отличной планировке будущего жилья и юридической чистоте приобретения. И раз уж удалось найти то, что действительно понравилось, главное – не упустить найденное. Задача весьма актуальная – потому что сделка с недвижимостью занимает обычно несколько недель, и если за это время владелец жилья найдет кого-то другого – новый дом достанется более расторопным покупателям. Значит, нужно обеспечить соответствующие гарантии. Такой гарантией может стать договор залога или задатка при покупке квартиры.

Задаток: что это такое и для чего он нужен?

Задаток – это предварительно оговоренная сумма денег, которую приобретающая сторона передает продающей как гарантию того, что недвижимость будет ею приобретена в обозначенные договором залога сроки. И если приобретение не будет сделано – покупатель понесет убытки.

Залог вовсе не является какой-то деловой традицией или ритуалом за рамками закона – он прописан в отечественном законодательстве, и касающиеся его вопросы рассматриваются в нескольких российских нормативных актах. И залог достаточно распространен при заключении многих договоров, в текстах которых указываются его сумма и условия выплаты.

Помимо предоставления гарантии, договор залога или задатка при покупке квартиры выполняет еще две полезные для обеих сторон сделки функции:

  • — Он становится частью оплаты, потому что в случае полноценного выполнения договорных условий и заключения основного договора задаток превращается в аванс или первый платеж стоимости недвижимости;
  • — Он становится особым доказательством тогда, когда продающая сторона не выполняет своих условий – подтверждение залогового платежа предоставляют в судебной инстанции как подтверждение передачи денег от покупателя при требовании им возмещения ущерба.

Если варианты недвижимости покупателю предлагает риэлторская фирма, то те предложения, в которых требуется задаток, обычно соответствующим образом отмечаются. И покупатель предупреждается о намерениях продающей стороны получить такой задаток и подписать договор залога или задатка при покупке квартиры.

Итак, смысл залога – в гарантии, которую приобретающая сторона представляет продающей в отношении своего намерения купить именно эту квартиру. Но возникает закономерный вопрос – а зачем нужны такие сложности? Ведь можно все оплатить сразу в момент сделки.

Почему сделка не заключается сразу?

Ответ прост – потому что это практически невозможно. И причин для этого – сразу четыре:

  1. Во-первых, нужно обговорить все важные моменты сделки с недвижимостью , и иногда на это уходит не один день. Это естественно, ведь недвижимость – очень ценное имущество, и следует предусмотреть все тщательно;
  2. Во-вторых, после оговаривания условий нужно подготовить все бумаги, которые требуются для проверки недвижимости и для самой сделки – а это за день не делается;
  3. В-третьих, для сделки потребуется опытный адвокат по недвижимости – и его нужно отыскать, договориться, предоставить ему бумаги и время на качественное выполнение его работы;
  4. В-четвертых, нужная сумма денег редко у кого сразу есть в наличии – ее сначала нужно собрать.

Как видим – на все нужно время. И за это время продающей стороне может поступить другое предложение. Чтобы недвижимость, которая вам понравилась, именно вам и досталась – и заключается договор залога или задатка при покупке квартиры.

Что следует обязательно учесть?

Полезно помнить, что у такого документа есть две важных особенности: он не нуждается ни в каких регистрациях и не предоставляет приобретающей стороне никаких особых прав. Его задача – скорее планирование и ознакомление, чем возложение серьезных обязательств.

Однако к составлению этой бумаги следует, тем не менее, подойти со всей серьезностью и указать в ней несколько обязательных моментов:

  • — Где, когда и какой документ составлен и кто его подписал;
  • — Какими паспортными данными характеризуются участвующие в договоре стороны;
  • — Кто является собственником продаваемой недвижимости и сколько таких собственников всего;
  • — Сколько стоит квартира;
  • — Максимально точные характеристики квартиры, позволяющие однозначно ее выделить среди любых других квартир;
  • — Какой будет сумма залога;
  • — В какие сроки будут выполнены условия договора;
  • — Какие штрафы будут применены в случае неисполнения условий.

Как правило, оформляется два экземпляра бумаги – для приобретающей и продающей сторон соответственно. Передача денег делается в присутствии нескольких свидетелей и сразу после подписания. Особой необходимости регистрировать такой договор нотариально нет, хотя после такой регистрации он становится более существенной гарантией, чем без нее.

Моментом, который требует особого внимания, является подтверждение передачи денег соответствующей распиской. И оставить эту расписку надо с указанием всех важных пунктов: и кто передал, и кому передано, и насколько велика сумма, и за что она была выплачена, и где это состоялось, и в соответствии с каким договором было сделано. Будет не лишним напомнить, что все правоустанавливающие документы уже должны быть проверены, а все собственники должны присутствовать при сделке и передаче задатка.

Учитывая больше число тонкостей, которые надо учесть во всех этих вопросах, будет разумно воспользоваться для их успешного решения помощью опытного адвокат по недвижимости – он точно ничего не упустит и нигде не ошибется.

Какой должна быть сумма задатка?

Это существенный вопрос, ведь важно и не вручить слишком мало, и не переборщить с размером задатка. Отечественное законодательство никак не лимитирует такие суммы, поэтому они обычно определяются в ходе переговоров. Однако полезно наметить некоторые ориентиры:

  1. Если величина задатка превышает десять процентов – следует сильно насторожиться. Ведь, как уже говорилось, залог не предоставляет приобретающей стороне никаких особых прав, и большая сумма ни за что – скорее признак потенциального мошенника, чем желание получить серьезные гарантии;
  2. Чем выше сумма залога, тем выше должны быть штрафные и санкционные меры в случае неисполнения продавцом своих обязательств – и это обязательно должен учитывать договор залога или задатка при покупке квартиры.

А не лучше ли сделать авансовый платеж?

Не лучше. С одной стороны, и аванс, и залог – это в случае успешной сделки первый платеж за квартиру. Но если залог – это минимальные, но тем не менее гарантии будущей сделки, то аванс – это просто платеж абсолютно без всяких гарантий того, что эта квартира вам достанется.

Читайте так же:  Проведение ремонта до завершения согласования перепланировки квартиры

Если продающая сторона после получения аванса найдет кого-то поинтереснее, то аванс будет просто возвращен, и покупатель будет вынужден смириться и искать другие варианты. А вот с залогом ситуация серьезнее – тут продавец будет обязан платить залог в двойном размере – за нарушение взятых на себя обязательств. И покупатель в случае отказа от сделки понесет потери – залог ему просто не возвращается. Так что аванс – это просто первый платеж, а залог – это первый платеж, налагающий на стороны некоторую ответственность.

В сделках с недвижимостью мелочей не бывает, и то, что кажется незначительным шагом в общем процессе продажи или покупки, может оказаться предельно важным – особенно в случае проблем или внештатных ситуаций. Лучшим способом предусмотреть все случайности и предотвратить возможные неприятности будет привлечение к сделке компетентного адвоката по недвижимости, который и проконсультирует вас обо всем, что нужно, и оформит все должным образом, и предостережет от рискованных шагов.

Задаток при покупке квартиры: образец договора

Задаток при покупке квартиры можно назвать доказательством того, что у вас серьезные намерения и вы хотите заключить договор, обеспечив его исполнение.Задаток могут потребовать практически везде, это может быть покупка автомобиля или квартиры. Пообещав купить что-либо, продавец должен иметь уверенность в том, что вы не передумаете, так как он может отказать другим покупателям потому, что вы уже договорились.

Как правильно оформить задаток

Согласно статье 380 и 381 Гражданского кодекса РФ соглашение о задатке должно быть оформлено в письменной форме, в нем должны быть указаны
-цена;
-ФИО, адреса проживания, паспортные данные,как покупателя, так и продавца;

-точное описание сделки (площадь, адрес и другие характеристики объекта недвижимости);
-сумму задатка;
-сроки выполнения обязательств каждой из сторон.

Также согласно законодательству, если в неисполнении договора виноваты вы, в этом случае задаток при покупке квартиры достанется продавцу. Если же в несостоявшейся сделке вноват продавец, в этом случае он должен уплатить двойную сумму задатка.

При покупке квартиры нужно оформлять задаток только при наличии соответсвующим образом документов и обязательно укажите в договоре, что деньги уплачены в качестве задатка.

Образец договора о задатке при покупке квартиры

Заключить соглашение о задатке можно в агенстве по недвижимости или обратившись к юристу. Кроме этого в интернете существует много примерных образцов соглашения о задатке при покупке квартиры.

ДОГОВОР О ЗАДАТКЕ

Оформление задатка при покупке квартиры: ньюансы

Правила оформления залога при покупке квартиры. Образец договора

После того как продавец и покупатель пришли к решению оформить договор купли-продажи жилья, может возникнуть необходимость во внесении предоплаты в виде задатка. Когда соглашение о задатке составлено – стороны принимают на себя определенные обязательства – продавец не должен продавать свою недвижимость до получения полной суммы по договору, а покупатель не получит права заселиться в квартиру до осуществления полного взаиморасчета.

Отличие от задатка

Определения «Залог» и «Задаток» нередко путают, однако, это совершенно разные понятия, а ошибка при оформлении документов может привести к существенным финансовым потерям.

Задаток возврату не подлежит, после исполнения обязательств покупатель доплачивает оставшуюся часть стоимости приобретаемой недвижимости.

Понятие залога предполагает гарантию в вопросе возврата средств при проведении сделки, он обеспечивает возврат независимо от сложившейся ситуации.

Например, если арендатор заселяется в квартиру и предполагается, что он будет использовать имущество владельца – с него при подписании договора аренды взимается залог, гарантирующий арендодателю сохранность его имущества, либо компенсацию, в том случае, если оно будет повреждено в процессе эксплуатации.

Если после того, как арендатор решит съехать, владелец квартиры не обнаружит факта порчи своего имущества – деньги будут возвращены арендатору в полном объеме.

Задаток – это сумма, которая призвана подтвердить исполнение некоторых условий основного соглашения, заключённого между сторонами для оформления покупки. Передаваемые деньги в такой ситуации включаются в счет будущего платежа. Например, если совершение сделки по покупке квартиры планируется через некоторое время – приобретатель может передать продавцу оговоренную сумму для подтверждения своих намерений.

Остаток суммы он обязуется оплатить после фактического подписания итогового договора. Если владелец квартиры по каким-либо причинам отказывается заключать сделку – на него ляжет обязанность по выплате компенсации в адрес покупателя в размере удвоенной суммы задатка. Если же покупатель после внесения средств отказывается от принятия жилья – владелец вправе не возвращать полученные ранее средства.

Правила заключения соглашения физическими лицами

При покупке в текст типового документа должны быть внесены следующие разделы:

  1. Персональные данные участников сделки — физических лиц, совершающих продажу-покупку.
  2. Подробное описания объекта недвижимости, являющегося предметом договора.
  3. Сведения об имеющихся обременениях.
  4. Итоговая стоимость квартиры и порядок взаиморасчетов между участниками сделки.

Например, обязательство полностью закрыть имеющиеся долги по услугам ЖКХ. Если собственник не сделает этого – покупатель будет вправе обратиться с исковым заявлением в суд, причем все расходы на адвокатов, сбор документов и др. понесет продавец.

  • Права и обязанности продавца и покупателя.
  • Порядок передачи жилья.
  • Ответственность сторон
  • Порядок разрешения спорных ситуаций.
  • Сведения о зарегистрированных гражданах.
  • Дополнительные условия соглашения (при необходимости).
    • Скачать бланк договора о залоге при покупке квартиры
    • Скачать образец соглашения о залоге при покупке квартиры между физическими лицами

    При передаче залога в обязательном порядке должна быть составлена расписка, свидетельствующая о получении средств. Документ может быть заверен нотариально.

    Существенные условия типового документа

    Важными положениями договора являются:

      Регулирование ответственности гражданина, приобретающего объект недвижимости. Согласно статье 334 Гражданского Кодекса РФ, если покупатель откажется от исполнения взятых на себя обязательств по приобретению указанного объекта недвижимости, у продавца появляется право реализовать свое имущество через суд, возместив при этом убытки с вырученных за сделку денег и вернув оставшуюся часть покупателю.

    Возвращается после покупки или остается в пользу продавца?

    При полном исполнении обязательств, описанных в договоре купли-продажи, всеми участниками сделки, а также в том случае, если истек указанный срок, возможен возврат переданного в пользу продавца залога.

    Если покупатель решил отказаться от приобретения жилья, то он должен составить письменное заявление с требованием расторжения и заверить его нотариально.

    Если другой участник сделки не против – он дает свое согласие и договор расторгается. Если согласия достигнуть не удалось – аннулировать соглашение можно в присутствии нотариуса или после обращения в судебные инстанции.

    Суд при рассмотрении иска с большой долей вероятности встанет сторону владельца квартиры и откажет в возврате средств покупателю.

    Читайте так же:  Приватизация служебного жилья

    Даётся до проверки объекта сделки или после?

    Соглашение между продавцом и покупателем о внесении залога может стать гарантом безопасной сделки. Если один из участников предложил оформить подобный договор, а другая сторона отказывается – это повод провести дополнительные проверку объекта недвижимости и его владельца – возможно, владелец квартиры скрывает какие-либо неприятные особенности жилья или является мошенником.

    Задаток при покупке квартиры: важные моменты

    Итак, вы наконец-то нашли квартиру( дом, участок) вашей мечты, и теперь радостно планируете, как будете обживаться в новом жилье: что нужно достроить, а что переделать…Опуститесь ненадолго с небес на землю для решения нескольких срочных вопросов.
    Самый важный вопрос на данный момент: нужно, чтобы выбранная квартира досталась именно вам. Вы можете быть настолько восхищены квартирой, что готовы свершить сделку здесь и сейчас,но это в любом случае невозможно.
    Во-первых, сделка купли-продажи заключается у нотариуса, навряд ли вы и продавец готовы сию же минуту бежать в нотариальную контору для заключения договора купли-продажи квартиры.
    Во-вторых, ни один нотариус не допустит совершение сделки, если будет недоставать хотя бы одного документа для продажи квартиры.

    Для подготовки этих документов у продавца может уйти неделя, а иногда и целый месяц. Гарантии того, что за этот период времени не появится покупатель с более выгодным предложением, разумеется, нет. Поэтому если у продавца не готовы необходимые документы для продажи квартиры, о покупке квартиры можно и не мечтать в ближайшие два-три дня.
    Как убедить продавца, что вы серьезный покупатель, а не очередной любопытный турист? Как сделать, чтобы продавец понравившейся вам квартиры приостановил ее продажу? Как избежать мошенничества и не столкнуться с тем, что накануне сделки будет повышена цена на квартиру? Все эти вопросы может решить задаток за квартиру ( не путайте с авансом или залогом!)

    Несмотря на то, что задаток — широко применяемая практика, мало кто из участников сделки, в том числе риэлтор, понимают его суть.

    В чем заключается смысл задатка при покупке квартиры?

    Это сумма, которая выдается одной стороной договора другой стороне в качестве доказательства подтверждения договора, в качестве обеспечительной меры и в счет причитающихся с нее платежей.

    [3]

    Другими словами, если покупатель хочет купить товар, он дает продавцу некую сумму, чтобы продавец поверил в серьезность намерений, если сделка состоится, эта сумма засчитывается в счет оплаты товара. Задаток — одна из древнейших форм обеспечения исполнения обязательств, она была известна еще древним римлянам и активно используется в современном мире.

    Основные положения о задатке можно прочитать в ст. 380 и 381 § 7гл. 23 ГК РФ. Кажется, всего две статьи, ничего особенного, но за этой кажущейся простотой можно увидеть массу копий, сломанных в залах судов всех юрисдикций и инстанций.

    Задаток имеет 3 функции:

    Обеспечительная ( является стимулом для должника исполнить надлежащим образом условия договора)
    Доказательственная ( доказательство заключения договора)
    Платежная ( если условия договора выполняются, задаток засчитывается в счет оплаты)

    Покупая квартиру, риелтор, как правило, сразу предупреждает своего клиента о задатке за понравившуюся квартиру и предлагает подписать соглашение о задатке. Если сделка купли-продажи не состоится по вашей вине( например, вы нашли более интересный вариант и т.д.), деньги останутся у продавца. Если же продавец отказывается продавать квартиру (например, у него нашелся покупатель, предложивший большую сумму), он будет обязан уплатить вам задаток в двойном размере. С одной стороны все понятно и ясно. Но на практике может возникнуть много проблем.

    Сумма

    Несмотря на то, что размер задатка не закреплен правовыми нормами, принято вносить аванс в размере от 5% до 10% от стоимости квартиры. Сумма зависит от выгоды,например, покупатель руководствуется тем, что хочет сохранить этот вариант за собой. Продавец настаивает повысить сумму задатка в тех случаях, если цена при покупке квартиры( или продаже квартиры) была завышена. В обеих ситуациях стороны являются заинтересованными лицами в обязательном заключении сделки.

    Для кого выгоден минимальный размер задатка

    Если клиент не уверен в своем выборе, он может настаивать на минимальной сумме задатка, вероятно, он ищет более удачный вариант и ему жаль терять сумму задатка.
    В некоторых случаях продавец может настаивать на минимальной сумме задатка при покупке квартиры. Это вероятно при условии, если изначально цена была занижена, а продавец хочет продать квартиру другому покупателю, который предложил более выгодные условия.

    Задаток, аванс или что-то еще

    Первая трудность. Задаток, как правило, вы будете вносить по предварительному договору. Причины, по которым будут настаивать подписать этот предварительный договор, могут быть самыми различными: риэлтор привык работать по такой схеме, она никогда не давала сбоев, не готовы документы на квартиру и т.д. Согласно статье 429 ГК РФ, предварительный договор свидетельствует о желании сторон заключить договор на условиях, определенных предварительным договором. Имущественные ( денежные) обязательства при этом не возникают. Кроме этого, задаток обеспечивает лишь договоры, вступившие в действие. Приходим к выводу, что задаток при покупке квартиры не может выполнить все три функции и перестает быть таковым. Поэтому если у вас есть сомнения касающиеся уплаченной суммы, суд будет считать эту сумму в качестве аванса, положения о задатке не применяются, а вам не удастся получить двойной размер задатка, который предусмотрен законом.

    Следует помнить, раз уж в рамках предварительного договора не действительно соглашение о задатке, значит отказ от сделки не дает права продавцу присваивать себе полученный аванс. Эти деньги должны быть возвращены вам, так как в обратном случае имеет место быть неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).
    Вторая трудность. Задаток вносится по агентскому договору. Прежде чем начать с вами работу, каждый риэлтор предлагает вам подписать агентский договор, согласно которому, его услуги будут оцениваться в определенную сумму. При этом особо пронырливые риэлторы умудряются взять с незадачливых клиентов задаток за квартиру, которую они еще только собираются искать. Размер задатка при этом является фиксированной суммой или на основании данных о предпочтительном варианте недвижимости. Помните, то, что для вас объявят задатком, никогда в жизни таковым являться не будет. Эту сумму нельзя назвать даже авансом, так как деньги получает посредник, а не продавец или уполномоченное лицо. По сути эти деньги являются обогащением и могут быть взысканы через суд в вашу пользу на основании гл. 60 ГК РФ

    С такими риэлторами лучше не иметь дело,не заключать с ними агентские договоры. В рамках агентского договора соглашение о задатке имеет место лишь тогда, если он вносится непосредственное в счет оплаты услуг риэлтора.

    Трудность третья. Продавец получает задаток без письменного оформления. Подобное неаккуратное обращение с деньгами встречается редко, но все же об этом стоит упомянуть. К сожалению, встречаются люди, которые могут расстаться с деньгами на основании «честного пионерского» слова.

    Читайте так же:  Сбербанк документы для ипотеки на квартиру

    Помните о следующем:
    Соглашение о задатке должно быть оформлено письменно, независимо от суммы задатка ( п. 2 ст. 380 ГК РФ);
    Если не соблюдена письменная форма сделки, это не лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ);
    Эту сделку можно попытаться признать недействительной из-за несоответствия закону (ст. 168 ГК РФ).

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Самое главное, о чем нужно помнить: деньги должны передаваться только при наличии оформленных документов, содержание которых является отражением положения вещей.

    Трудность четвертая. Судебная. Во время рассмотрения дел о задатке наши суды очень часто признают задаток авансом, так как весьма осторожно относятся к определению природы обязательства. Ключевое значение для суда будут иметь расписки, платежные документы и пр, подтверждающие факт передачи денег. Если в договоре указан задаток, а в расписке ничего не значится об этом, суд может посчитать деньги авансом.

    Обязательно указывайте в документах, что переданные деньги являлись задатком и ничем иным.

    Трудность пятая. Если обязательства были исполнены частично, вы лишаетесь права требовать возврата двойной суммы задатка. К сожалению, сложилась такая судебная практика еще с советских времен, в которой положения о задатке не применяются при ненадлежащем исполнении обязательств. К примеру, вы покупаете квартиру, но продавец в ней до сих пор проживает, либо кто-то еще. В договоре должны быть предусмотрены сроки освобождения квартиры. Но в указанные сроки эти обязательства не выполняются, что может обить всякое жаление иметь дело с таким продавцом. В ходе суда может выясниться, что продавец выполнил часть обязательств по договору, к примеру, снялся с регистрационного учета, представил документы на квартиру и т.д, таким образом, договор частично выполняется, пусть даже с нарушениями, а требовать задаток в двойном размере можно только в тех случаях, когда договор полностью не выполняется.

    В таких случаях рекомендуется покупать квартиры, которые свободны от жильцов и не имеют зарегистрированных в них граждан.

    Подводя итог всему вышесказанному, можно отметить, что:

    соглашение должно заключаться только в письменном виде и только в рамках договора купли-продажи;
    условия о задатке вступают в действие только в случае государственной регистрации договора, так как последний может считаться заключенным только с момента его регистрации;
    при передаче задатка в документах и других расписках следует четко указывать, что сумма, которую вы передаете, является задатком.

    [2]

    Во всех остальных случаях, суммы, которые передаете в качестве задатка будут считаться авансом, который имеет, конечно, свои положительные моменты. Например, аванс не несет на себе обеспечительной функции и вы можете в любой момент отказаться от заключения договора и потребовать вернуть деньги.

    Задаток по предварительному договору

    О чем нужно помнить

    Перед тем как давать задаток обязательно проверьте наличие правоустанавливающих документов на квартиру и выясните, кто является собственником квартиры. Если оформление договора о задатке будет происходить в нотариальной конторе, нотариус сам выполнит такую проверку.

    Учитывая, что задаток — является самым лакомым кусочком для мошенников, старайтесь избежать передачи денег непосредственно продавцу( особенно, если сумма задатка при покупке квартиры большая). Если продавец окажется непорядочным человеком или проще говоря мошенником, вам придется побегать по судам, прежде чем вернуть свои кровные, вам это не нужно, правильно? В этом случае можно посоветовать следующее: храните задаток в ячейке банка или воспользуйтесь сейфом агенства недвижимости ( так можно сделать за определенную плату). Конечно, это дополнительные расходы, но когда идет речь о крупных суммах, которые вы можете потерять, лучше перестраховаться.

    В каких случаях сделка незаконна

    Передача задатка продавцу будет являться грубым нарушением, если:

    -нет оригинала правоустанавливающего документа
    -во время подписания предварительного договора не присутствуют все собственники квартиры. Следует помнить, что если квартира куплена в браке, собственником является не только муж( жена), но и второй супруг,хотя в договоре его ФИО не фигурируют.
    -если имеется неузаконенная перепланировка квартиры

    Задаток, залог и аванс при покупке квартиры в ипотеку — что лучше оформить? Образцы договоров и сопутствующих документов.

    Покупка квартиры в ипотеку часто предполагает внесение покупателем задатка или аванса продавцу. Это необходимо для того, чтобы «забронировать» недвижимость и показать, что покупатель тверд в своих намерениях. О том, каким образом оформляется внесение части суммы до составления договора и пойдет речь в статье.

    После того, как покупатель нашел объект недвижимости, он должен получить в банке одобрение на ипотеку. Как правило, все дальнейшие действия по сделке согласовываются между покупателем и специалистом банка-кредитодателя, с одной стороны, а также продавцом и его риелтором (при наличии) – с другой. Покупатель обговаривает с продавцом сумму задатка.

    Далее покупатель должен уведомить банк о том, что он намерен внести задаток и назвать точную сумму. Это учитывается при формировании ипотечного займа.

    Пример: если квартира стоит 3 000 000 руб., собственных средств у заемщика 1 000 000, а оговоренная сумма задатка = 50 000 рублей, то первоначальный взнос в банк составит 950 000 руб.

    Для оформления задатка используется дополнительный договор между покупателем и продавцом, а деньги передаются под расписку.

    Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

    1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.
    2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

    Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

    Договор задатка не принято заверять у нотариуса, однако это не запрещено. Документ должен включать:

    • паспортные данные сторон;
    • данные о параметрах недвижимости;
    • сумма задатка. Указывается как цифрами, так и прописью;
    • полная стоимость квартиры;
    • данные о том, что в квартире никто не прописан и не зарегистрирован. Если ситуация противоположная, такая информация тоже указывается;
    • инвентаризационная стоимость, которая должна соответствовать выданной в БТИ справке;
    • раздел об ответственности сторон;
    • реквизиты и подписи сторон с расшифровкой;
    • дата совершения сделки купли-продажи;
    • дата составления договора.

    После подписания, каждая сторона получает по экземпляру. Передаются деньги. Документ вступает в силу.

    Размер платежа

    При определении суммы стороны руководствуются условными договоренностями:

    1. Процент от общей стоимости квартиры, который обычно составляет 5%.
    2. Согласованная между сторонами единая сумма: 50 или 100 тысяч рублей.

    Также получателю ипотеки юристы советуют брать с продавца расписку о получении задатка. Она составляется на чистом листке бумаги ручкой. В ней должны быть отражены обстоятельства передачи денег, личные данные сторон, данные об объекте недвижимости, дата.

    Читайте так же:  Выписка из квартиры при продаже

    Как первоначальный взнос

    Покупатель вправе использовать задаток в качестве обязательного первоначального взноса. Для этого он должен оповестить о своих намерениях банк и прописать соответствующее обстоятельство в договоре купли-продажи.

    Факт передачи задатка в день подписания договора в банке подтверждается соответствующими документами (предварительный договор и расписка). Далее в договоре купли-продажи прописывается:

    • сумма ипотечного займа;
    • собственные средства;
    • размер задатка.

    Залог (ст. 339, глава 23 ГК РФ) – еще одна форма допгарантии для выполнения взятых на себя обязательств. В форме залога выступают не денежные средства, а имущество.

    [1]

    Оформляется нотариально. В договоре прописываются данные о залогодателе и залогодержателе, сведения о залоговом имуществе, риски и ответственность сторон, рикзвизиты и сроки действия.

    После того как условия договора залога выполнены и истекает срок его действия, имущество возвращается его владельцу.

    В отличие от задатка, понятие «аванс» отсутствует в законодательстве РФ, являясь по сути лишь термином из бухгалтерского учета. Правовые последствия относительно аванса также отсутствуют.

    Если говорить о сумме аванса, то в каждом отдельном случае она оговаривается конкретно с продавцом. Обычно сумма гораздо выше залога и составляет порядка 30-40% от стоимости квартиры.

    В случае, если сделка по какой-либо причине срывается или расторгается, аванс подлежит возврату.

    Внимание: Авансовые договоренности отличаются большей гибкостью и возможностью внесения изменений в ходе переговоров. В случае же залога действия сторон и возможные последствия прописаны в законодательстве.

    Особенности

    Авансовый договор предполагает установление регламента по обращению с авансовыми средствами. В договоре указываются:

    • cведения об объекте недвижимости;
    • дата и время передачи денег;
    • сумма аванса.

    Так как в законодательстве термина «аванс» нет, то зачастую авансовый платеж фиксируется сторонами в качестве расписки.

    Отличия соглашений

    Договоры об авансе и задатке отличаются тем, что первый по большей части – совместное творчество продавца и покупателя. Второй – является строгим действенным рычагом для возврата средств в случае экстренной ситуации.


    Понятие и регламентирующие действия с задатком прописаны в статья 380 и 381 Гражданского кодекса РФ. В случае с авансом гарантии не закон, а личная договоренность между сторонами.

    Также в договоре аванса могут не прописываться условия возврата денег. В договоре задатка эти условия обязательны. Однако вид предоплаты, как правило, определяет продавец. Покупателю так или иначе придется соглашаться, если он настроен купить именно данную квартиру.

    Узнайте важные детали из видео:

    Если банк отказал?

    Это обстоятельство часто не принимается во внимание во время оформления предварительных договоров.

    Продавец, в случае отказа в ипотеке покупателю, всегда сможет сослаться на то, что потерял клиентов и время. А покупателю придется пытаться вернуть задаток через суд.

    Важно: если в договоре не прописаны условия возврата денег, то покупатель может лишиться своих средств.

    Поэтому еще на этапе составления предварительного договора нужно учесть и прописать условия возврата. В частности, обязательным пунктом должно стать, что в случае отказа кредитной организации от проведения сделки, аванс возвращается в полном объеме.

    Недвижимость в ипотеку у родственников

    Покупка жилья у родственников, как правило, рассматривается в качестве наиболее экономного способа обзавестись собственной жилплощадью. Однако кредитные организации к такого рода сделкам относятся без должного энтузиазма и не все из них идут на одобрение ипотеки. Причина – потеря процентов прибыли, а также опасения возможного мошенничества.

    Но покупателю и продавцу важно иметь в виду, что в законе ограничений относительно совершения сделок с недвижимостью между родственниками нет. Единственное исключение – невозможность участвовать в программах льготного кредитования для молодых семей.

    Также нужно помнить, что имущественный налоговый вычет при сделке между родственниками не полагается.

    Подводя итог, можно констатировать, что все формы предоплаты при покупке квартиры в ипотеку активно используются на рынке. И при условии грамотного составления договоров они позволят исключить вероятность потери денег, а также гарантируют получение долгожданного жилья.

    Что не возвращается: залог или задаток, что выгоднее

    Современная практика экономических операций, в частности при покупке недвижимости или крупного движимого имущества, сопряжена с включением в договор условия о залоге или задатке. Многие уверены, что хорошо разбираются в этих терминах, и знают тонкости оперирования ими, однако все чаще возникают ситуации мошенничества и обмана граждан. Так когда выгоднее применять тот или иной термин и что не возвращается — залог или задаток?

    Задаток: понятие и суть определения

    В 329-ой статье ГК России перечислены меры, обеспечивающие выполнение договорных обязательств, среди которых фигурируют залог и задаток.

    Задаток, в соответствии со ст. 380-ой Кодекса в п.1., — это денежная сумма, передаваемая предварительным покупателем предварительному продавцу для гарантии исполнения заключаемого договора.

    Задаток направлен на доведение договора до конца — сторона, которой передали задаток, имеет стимул для продолжения сотрудничества, в противном случае ему необходимо отдать деньги покупателю, так и для покупателя задаток — повод не срывать сделку и соблюдать все оговоренные пункты документа.

    Функции задатка

    Задаток более доступный и простой инструмент для обывателей, не требующий сложных текстов договора и особенных условий. Суть — один человек дает деньги другому для доказательства серьезности своих намерений — ведь он потеряет эти деньги, если передумает завершить сделку. Но это не единственная задача задатка.

    У него 3 функции:

    • обеспечение будущей сделки — после передачи задатка продавец может быть спокоен и снять объект с продажи, потому что задаток обеспечивает высокую вероятность покупки его этим контрагентом
    • подтверждение заключения договора — в договоре обычно присутствует пункт о том, что он действует с момента передачи задатка, т. е. передача задатка воспринимается как заключение основной сделки
    • задаток является первым взносом покупателя — будучи небольшой частью от стоимости сделки задаток не увеличивает расходы покупателя, а входит в них, например, если сделка стоит 2 000 000 рублей, а задаток — 200 000, то потом покупателю останется доплатить 1 800 000 рублей, а не всю сумму сделки.

    Задаток выгодный и удобный механизм при операциях с продажей дорогих и крупных товаров.

    Определение залога

    Залог, согласно 334-ой статье Кодекса, — это имущество или денежные средства, которые дебитор передает кредитору, причем в случае неисполнения договора кредитор вправе распоряжаться залогом по своему усмотрению.

    Залог имеет только гарантийную функцию — кредитор не останется в убытке в случае расторжения сделки или неисполнения ее условий.

    Различия между залогом и задатком

    Между понятиями есть ряд отличий:

    Необязательно оформлять передачу задатка в виде обособленного соглашения, она может быть указана в договоре о намерениях.
    Читайте так же:  Образец дефектного акта на капремонт

    Ни в коем случае нельзя передавать задаток без письменного соглашения просто под расписку, — доказать, что это был задаток, будет сложно, суд может расценить такую передачу как авансовый платеж, а последствия авансовой платы отличаются от внесения задатка.

    В случае залога на практике заключается полноценный договор.

    Сделка о залоге — более серьезная, поскольку в ней идет речь о более крупном имуществе или сумме, чем при передаче задатка.

    Для чего это нужно знать?

    Любому неосведомленному о тонкостях использования задатка и залога при заключении сделки угрожает вероятность быть обманутым. Есть масса способов лишить человека денег, применяя для этого соглашение о задатке или договор залога.

    Вот некоторые распространенные схемы:

    1. Мошенник снимает квартиру на некоторое время — несколько месяцев. Делает копию свидетельства о праве собственности или выписки о праве собственности, изготавливает поддельную доверенность на представление интересов собственника и продает квартиру по договору с передачей задатка. Потенциальный покупатель отдает мошеннику деньги, а тот исчезает. Это мелкий вид мошенничества куда страшнее, если мошенник продаст снимаемую квартиру, тогда покупатель лишится большой суммы денег.
    2. Мошенник оперирует генеральной доверенностью от собственника — полученной давно или для иных целей, либо вообще поддельной. После получения задатка такой представитель пропадает и не отвечает на звонки.
    3. Иногда мошенники используют метод выгодной цены и сжатых сроков. Они уверяют покупателя, что квартиру (принадлежащую мошеннику на праве собственности, как правило) продают срочно и по низкой цене, что на нее претендуют несколько человек, и договор будет составлен с тем, кто даст задаток раньше других. После получения задатка заключается договор с нереально короткими сроками и условиями. Покупатель не успевает выполнить их и становится виновником срыва договора, в результате задаток по закону остается у мошенника.
    4. Популярна схема с распространением услуг кредитования для населения. Дебитору предлагается обеспечить сделку залогом недвижимости. Тот закладывает свою квартиру/дом/землю и получает кредит, который меньше стоимости недвижимого имущества. Потом выясняется, что дебитору дали на подпись не договор залога, а договор купли-продажи, и он остается без жилья.
    5. Традиционная схема обмана с помощью залога — войти в доверие собственника жилья, через некоторое время рассказать им о своих нуждах и убедить собственника предоставить жилплощадь под залог для получения кредита. Кредитором является подставное лицо. После сделки в течение определенного времени демонстрируется исполнение обязательств сторонами, а затем у дебитора возникают непреодолимые препятствия, и он не в состоянии выплачивать кредит. Кредитор подает в суд для получения своих денег через заложенное имущество. Возбуждается исполнительное производство, квартира продается на торгах. Как правило, организатор продаж — тоже подставная компания, квартира продается дешево. В результате собственник лишается жилья, а может еще быть в долгу перед кредитором.
    6. Часто мы видим рекламы заманчивых предложений по выдаче кредитов и займов без сложных процедур. На самом деле с такими предложениями нужно быть осторожным. Собственник жилья обращается в такую фирму, получает кредит под залог квартиры/дома/земли, кредиторы убеждают его заключить не договор займа и договор залога, а договор купли-продажи, аргументируя это тем, что такая практика повсеместно распространена и гарантирует инвесторам фирмы возвращение денег.

    Для убедительности кредиторы составляют договор обратной купли-продажи объекта с доверенным человеком собственника — родственником или другом. Этим же аргументом кредиторы убеждают его расписаться в получении денег за проданное жилье и дать доверенность кредиторам для регистрации права собственности. Затем собственник выплачивает кредит, как и было оговорено, а недвижимость вернуть не может, так как не является ее собственником. Признать такую сделку недействительной трудно, так как присутствуют все условия.

    Чтобы защититься от подобных схем и уберечь от них близких людей, рекомендуется составлять соглашение или договор при поддержке специалиста — юриста или нотариуса, и постараться навести справки о контрагенте и иных лицах, участвующих в сделке.

    Что не возвращается — залог или задаток?

    В зависимости от условий, прописанных в соглашении и предварительном договоре, а также от того, кто не исполнил свои обязательства и стал причиной прекращения сделки, и залог, и задаток могут не возвращаться.

    Задаток не возвращается покупающему, если он нарушил или прекратил сотрудничество по текущему договору. Например, гражданин Пономарев заключил договор аренды банкетного зала для свадебного торжества на определенную дату и внес задаток — 35 000 рублей. Через некоторое время свадьбу пришлось отменить. Пономарев понимает, что не вправе требовать деньги назад, так как сделка прекратилась из-за него.

    Если бы руководство банкетного зала было причиной расторжения сделки, например, из-за пожара на указанную дату зал не будет готов, то Пономареву вернули бы не просто задаток, а его двойную сумму.

    Залог не возвращается, если залогодатель не исполняет свои обязательства по основному договору. Например, Пономарев купил в рассрочку у знакомого машину с обязательством выплачивать в течение 11 месяцев ежемесячно 45 000 рублей. В виде залога он передал продавцу машины свой старый автомобиль с оцененной стоимостью 190 000 рублей. Если Пономарев не будет исполнять обязательства по выплате ежемесячных сумм, залогодержатель вправе продать его старую машину и вырученные денежные средства распределить в свою пользу в размере долга Пономарева.

    А если Пономарев исправно весь год платил деньги, старая машина будет ему возвращена, а также он станет полноценным собственником новой машины.

    Из примеров видно, что залог применяется в случаях, когда продавец хочет предостеречь себя от рисков, а задаток используется как первый шаг в дальнейшем осуществлении сделки.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

    Источники


    1. ред. Грязнова, А.Г.; Федотова, М.А. и др. Оценка недвижимости; М.: Финансы и статистика, 2013. — 496 c.

    2. Конституционный судебный процесс / ред. М.С. Саликов. — М.: Норма, 2015. — 416 c.

    3. Михайленко, Е. В. Менеджмент в юриспруденции / Е.В. Михайленко. — М.: НОУ ВПО Московский психолого-социальный университет, МОДЭК, 2012. — 280 c.
    4. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие; Юрайт — М., 2014. — 255 c.
    5. Кучерена, А. Г. Адвокатура в условиях судебно-правовой реформы в России: моногр. / А.Г. Кучерена. — М.: Юркомпани, 2017. — 432 c.
    Договор залога или задатка при покупке квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here