Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме". На странице подобран полная информация, всесторонне раскрывающая тему. Если возникли вопросы, просьба их задавать дежурному юристу.

Путеводитель по ЖКХ

Уходим красиво: как поменять УК на ТСЖ

Все мы в той или иной степени были свидетелями «коммунальных войн» жильцов с недобросовестными управляющими организациями, которые возникают по разным причинам — завышенные цифры в графе «содержание и ремонт жилья», ненадлежащее состояние общедомового имущества, недобросовестные подрядчики по капитальному ремонту и мн.др. Это замкнутый круг, выйти из которого можно, поменяв способ управления своим домом. А их, согласно положениям Жилищного кодекса РФ, всего три: управляющая организация, товарищество собственников жилья (ТСЖ) и непосредственное управление. Давайте разбираться.

Управляющие организации — это коммерческие фирмы, заинтересованные, в первую очередь, в получении прибыли. Многие из них не заботятся ни о качестве предоставляемых услуг, ни о борьбе с неплательщиками. Как следствие — жалобы жильцов на неудовлетворительное состояние общедомового имущества и миллиардные убытки. По данным Минстроя РФ, в настоящее время долг управляющих организаций перед ресурсниками достигает более 250 млрд рублей в масштабах страны. Это деньги добросовестных плательщиков за коммунальные услуги, осевшие на личных счетах владельцев «горе-управляек».

В марте этого года были приняты поправки в Жилищный кодекс, в соответствии с которыми будет осуществляться переход на прямые договоры между собственниками жилья и ресурсоснабжающими организациями. Но пока это нововведение начнет успешно применяться на практике, пройдет немало времени. Необходимо четко определить место управляющей компании в цепочке платежей: так как общедомовое имущество находится в ее ведении, полностью исключить ее из процесса пока достаточно сложно.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

Здесь основополагающим является слово «товарищество», которое не имеет под собой коммерческой основы. Основной принцип ТСЖ — совместная работа собственников жилья, желающих содержать в порядке свой дом и грамотно распоряжаться деньгами, которые идут на оплату коммунальных услуг. Сэкономленные деньги грамотные управленцы не кладут себе в карман, а расходуют на создание дополнительных благ и комфорта жильцам многоквартирного дома. Например, на благоустройство придомовой территории, установку современных детских и спортивных площадок, установку домофона или даже наем консьержа. Здесь все зависит от согласованности жителей, их активной позиции в управлении своим домом и хозяйственности председателя ТСЖ.

По мнению экспертов в сфере ЖКХ, это самая неэффективная форма управления домом. При таком способе управление осуществляется непосредственно собственниками многоквартирного дома, действующими по собственной инициативе на бескорыстной основе. Но здесь может случиться, как в старой поговорке: «Когда в товарищах согласья нет…» А именно: чем больше дом и количество жителей в нем, тем больше вероятность возникновения разногласий между соседями, а это несет угрозу качеству управления домом, потому что он постоянно требует обслуживания и ремонта. Возможно, выбор

непосредственного управления оптимален в небольших домах, где объем работ минимален.

Сегодня многие жильцы многоквартирных домов хотят уйти от управляющей организации и создать ТСЖ. Подобный переход состоит из двух основных этапов: разрыва договорных отношений с предыдущим управленцем и создания нового товарищества собственников.

Чтобы уйти от управляющей компании, необходимо в первую очередь обратиться к договору управления многоквартирным домом, изучить его положения и сроки действия. Например, если срок договорных обязательств скоро заканчивается, можно воспользоваться этим и не продлевать его. Если до окончания сроков действия еще далеко, можно попробовать расторгнуть договор по согласию сторон. Если не получается, тогда необходимо внимательно изучить текст договора: все то, что там прописано, но не исполнено, может стать основанием для его расторжения. В любом случае, все вопросы, связанные с управлением, решаются решением жителей на общем собрании.

Чтобы создать ТСЖ, необходимо следовать следующему алгоритму:

* Сформировать инициативную группу, готовую взять на себя общественную нагрузку.

* Провести беседы с жильцами дома, рассказать им о формах управления в соответствии с жилищным законодательством и о преимуществах создания ТСЖ.

* Подготовить устав, составить реестр жильцов, найти кандидатов на должности председателя, секретаря собрания, членов правления, а также счетной и ревизионной комиссии.

* Провести общее собрание собственников жилья дома. Для правомерности решения достаточно присутствия 50% собственников. Выбрать должностных лиц. Если не удается собрать жильцов, провести заочное голосование путем вручения бюллетеней собственникам квартир.

* Когда собрание проведено, а его результаты подтверждены соответствующими протоколами, пора платить госпошлину и отправляться на регистрацию в налоговую службу. По результатам регистрации запись будет внесена в ЕГРЮЛ. Кроме того, товарищество должно встать на учет в Пенсионном фонде, органах статистики и медицинском фонде, а также обзавестись печатью.

Как видите, поменять способ управления домом не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Перед тем как принять ответственное решение, оцените все возможные риски. А самое главное — не бойтесь взять инициативу в свои руки. И все обязательно получится!

Смена управляющей компании в многоквартирном доме, если в нем есть ТСЖ (ЖК, СПК)

Статьи по теме

В рекомендации содержатся нюансы смены управляющей компании в многоквартирном доме, если сторонами по договору управления являются УО и жилищное объединение (ТСЖ, ЖК, СПК).

ТСЖ имеет право заключить договор управления МКД с УО. Это право закреплено п. 1 ч. 1 ст. 137, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ. Заключение договора управления МКД с УО — это не смена способа управления МКД. В этой статье подробно рассмотрим, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме.

При наличии договора управления между УО и ТСЖ, ЖК, СПК последние контролируют работу УО. Контроль осуществляется за выполнением УО обязательств по договору, в том числе:

  • за оказанием всех услуг и/или выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в МКД;
  • за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства МКД.

Чтобы сменить управляющую организацию, жилищному объединению необходимо разобраться:

  • кто в ТСЖ выбирает УО для заключения договора управления;
  • на каких основаниях происходит смена УО;
  • как в ТСЖ принять решение о смене УО;
  • как сменить сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, лишившуюся лицензии на управление МКД.

Кто в ТСЖ выбирает УО для заключения договора управления

Выбор УО для заключения договора управления с ТСЖ (ЖК, СПК) остается на усмотрение представителей жилищного объединения.

Общее собрание собственников помещений в МКД выбирает УО и утверждает условия договора управления МКД только при способе управления МКД управляющей организацией. Порядок выбора УО и заключения с ней договора управления в жилищном объединении регулируется уставом.

Читайте так же:  Как снизить кадастровую стоимость квартиры

Законом не установлены правила выбора УО, с которой ТСЖ (ЖК, СПК) заключит договор управления МКД. Единственное требование для всех УО — наличие лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД. Это установлено ч. 1 ст. 192 ЖК РФ.

Выбор УО и утверждение условий договора управления в ТСЖ (ЖК, СПК) можно закреплять:

  • приказом председателя;
  • протоколом заседания правления;
  • протоколом общего собрания членов;
  • иным способом.

Главное — отразить порядок выбора УО в уставе жилищного объединения.

Укажите в договоре управления, что именно подразумевается:

  • под несвоевременным исполнением обязательства;
  • под неисполнением обязательства.

Например: под неисполнением обязательства понимается трехкратное нарушение условий договора. Неисполнение обязательства подтверждается соответствующим актом, а также методами фото- и видеофиксации.

Пример

Выбор УО для заключения договора управления с ТСЖ

В правление ТСЖ «Управленец» поступило несколько коммерческих предложений от УО о заключении договора управления МКД.

В уставе ТСЖ указано, что отбор УО и утверждение условий договора управления происходит на заседании правления ТСЖ.

Количество членов правления ТСЖ «Управленец» — девять человек, включая председателя ТСЖ. Согласно уставу решение о выборе УО и заключении договора управления принимается простым большинством голосов (более 50% голосов).

На очередном заседании правления ТСЖ рассмотрены коммерческие предложения, поступившие от трех УО.

За предложение одной из УО проголосовало шесть членов правления ТСЖ «Управленец». Этого достаточно — решение принято.

На каких основаниях происходит смена управляющей компании в многоквартирном доме

ЖК РФ не содержит особых оснований для смены управляющей организации, у которой заключен договор управления МКД с ТСЖ (ЖК, СПК).

Смена УО означает расторжение договора управления МКД. Расторжение может быть досрочным или по истечении срока действия договора.

Досрочное расторжение договора происходит по соглашению сторон или по решению суда. Эта норма закреплена ст. 450 ГК РФ. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда:

[3]

  • только при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

ЖК РФ не предусмотрены случаи досрочного расторжения договора управления МКД между УО и жилищным объединением. Поэтому включите в условия договора управления МКД те правила, по которым хотите расторгать договор. Предусмотрите порядок:

  • расторжения договора по окончании срока действия;
  • досрочного расторжения договора (до окончания срока действия);
  • пролонгации договора.

[1]

Существенные нарушения договора управления со стороны УО нужно доказать в суде. Для этого необходимо составлять акты о невыполнении работ или ненадлежащем качестве их выполнения, собирать фотографии.

По истечении срока действия договора управления МКД жилищное объединение имеет право не пролонгировать договор. В этом случае может быть выбрана другая УО для заключения договора управления.

Пример

Указание в договоре порядка расторжения и пролонгации

  • если по окончании срока действия договора одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях;
  • если по окончании срока действия договора одна из сторон заявила о его расторжении, стороны составляют соглашение о расторжении.

УО может не признать или оспорить результаты проведенного органом местного самоуправления общего собрания собственников помещений в МКД или общего собрания членов жилищного объединения. ЖК РФ не содержит указания на то, что договор управления МКД, заключенный между ТСЖ и УО, может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Основания для досрочного расторжения договора управления, заключенного между УО и ТСЖ (ЖК, СПК), следует отразить в самом договоре.

Основаниями для досрочного расторжения договора и смены УО могут послужить:

  • несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны УО;
  • неисполнение обязанностей по договору со стороны УО;
  • несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны ТСЖ (ЖК, СПК);
  • жалобы жителей на УО.

Досрочное расторжение договора управления МКД сопряжено с судебными разбирательствами или осуществляется путем подписания соглашения сторон.

Пример

Указание в договоре управления оснований для смены УО

ТСЖ вправе досрочно расторгнуть договор управления МКД в случае неисполнения управляющей организацией возложенных на нее обязательств. Неисполнение обязательств подтверждается актом, составляемым сторонами. При отказе представителя УО от подписания такой акт подписывается представителем ТСЖ и тремя собственниками помещений в МКД.

Как в ТСЖ принять решение о смене управляющей компании

Порядок смены УО и расторжения договора управления необходимо отразить:

  • в уставе ТСЖ (ЖК, СПК);
  • в договоре управления МКД.

Компетенция органов управления ТСЖ и порядок принятия ими решений устанавливается уставом ТСЖ. Это определено ч. 3 ст. 146 ЖК РФ.

В уставе ТСЖ(ЖК, СПК) может быть указано, что ТСЖ (ЖК, СПК) вправе принять решение о выборе новой УО. Решение может быть принято:

  • общим собранием членов ТСЖ, ЖК, СПК (простым большинством голосов или квалифицированным большинством);
  • правлением ТСЖ, ЖК, СПК (простым большинством голосов или квалифицированным большинством);
  • председателем ТСЖ, ЖК, СПК (единолично или по согласованию с правлением ТСЖ, ЖК, СПК).

Вопрос

Общее собрание собственников помещений в МКД может сменить УО, у которой заключен договор управления с ТСЖ?

В рассматриваемом случае только ТСЖ выбирает УО, заключает договор управления. Сменить УО и расторгнуть договор управления также вправе только ТСЖ, но не общее собрание собственников помещений в МКД.

Если УО не выполняет условия договора управления МКД, жилищное объединение может обратиться в орган местного самоуправления (ОМС) для проведения проверки деятельности УО. Это определено ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ.

ОМС созывает общее собрание собственников помещений в МКД, если по результатам проверки невыполнение УО условий договора управления подтверждается. Общее собрание созывается для решения вопросов о расторжении договора с УО и о выборе новой УО или об изменении способа управления МКД.

Тот факт, что договор управления заключен между ТСЖ и УО, усложняет процесс его расторжения. ОМС может предложить по результатам проверки провести общее собрание членов ТСЖ или общее собрание собственников помещений в МКД (это прямо не предусмотрено ЖК РФ).

Расторжение договора управления должно происходить не только по результатам проверки, но и в соответствии с уставом ТСЖ, ЖК, СПК и условиями договора управления МКД.

Результаты внеплановой проверки, проведенной органом местного самоуправления, могут служить доказательствами невыполнения УО своих обязательств в суде.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, лишившуюся лицензии на управление МКД

Для осуществления деятельности по управлению МКД необходимо иметь лицензию. Это установлено ч. 1 ст. 192 ЖК РФ.

Смена УО происходит:

  • если сведения о МКД исключены из реестра лицензий субъекта РФ;
  • действие лицензии УО прекращено или она аннулирована.

В договоре управления МКД случай лишения УО лицензии на управление МКД следует рассмотреть отдельно. Можно указать, что в случае прекращения действия лицензии УО или ее аннулирования ТСЖ оставляет за собой право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Читайте так же:  Расписка об отсутствии претензий образец скачать

В договоре управления отразите, как будут осуществляться взаиморасчеты между УО, ТСЖ, ресурсоснабжающей организацией и собственниками помещений в МКД. Определите в договоре дату, до наступления которой УО будет исполнять свои обязанности. Это может быть дата:

  • прекращения лицензии на управление МКД или ее аннулирования;
  • возникновения обязательств по договору управления МКД у новой УО.

Случай, когда ТСЖ (ЖК, СПК) берет управление в свои руки или заключает договор о содержании и ремонте общего имущества в МКД, в ЖК РФ не рассмотрен. Жилищное объединение принимает решение о том, как будет продолжать управление МКД, в соответствии с положениями своего устава.

Справка

Порядок расторжения договора управления после лишения УО лицензии

Вопросам прекращения деятельности по управлению МКД посвящена ст. 200 ЖК РФ.

В ЖК РФ подробно описана ситуация смены УО, лишившейся лицензии, при способе управления МКД управляющей организацией. В таком случае предусмотрено проведение органом местного самоуправления общего собрания собственников помещений в МКД для выбора новой УО или смены способа управления МКД. Если такое собрание не состоялось или его решение не было реализовано, ОМС проводит открытый конкурс по отбору УО.

Для смены УО, работающей по договору управления с ТСЖ (ЖК, СПК), не требуется проведение общего собрания или открытого конкурса.

ТСЖ (ЖК, СПК) должны определить порядок смены УО, лишившейся лицензии, в условиях договора управления МКД.

Проведение общего собрания собственников и открытого конкурса по отбору УО при наличии в МКД действующего ТСЖ остается на усмотрение органа местного самоуправления.

ЖК РФ предусматривает обязанность УО, лишившейся лицензии, выполнять свои обязанности вплоть до заключения договора управления МКД с новой УО. Это предусмотрено п. 2 ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

Как происходит процесс передачи дома от старой управляющей компании к новой?

Итак, вы решили сменить управляющую компанию. Следуя нашему руководству вы подготовили документы и провели собрание, после чего подписали договор управления.

Что происходит потом?

Выбранная вами управляющая организация при заключении договора управления многоквартирным домом должна в течение трех рабочих дней направить соответствующие документы в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) для внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (часть 2 статьи 198 Жилищного кодекса РФ) и внести изменения в списки обслуживаемых домов на сайте Реформа ЖКХ.

Документы, передаваемые в ГЖИ:

— Надлежащим образом заверенные копии протокола собрания и решений собственников,

— Надлежащим образом заверенные копии договоров управления.

Это обязательный перечень документов, необходимых для подачи в ГЖИ, чтобы МКД включили в лицензию управляющей компании. Более подробно список передаваемых документов описан в Приказе Минстроя РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр.

Необходимо отметить, что в зависимости от региона местные ГЖИ могут предъявлять иные требования к лицензиатам.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если ГЖИ просит управляющую организацию предоставить не только надлежащим образом заверенные копии, но и оригиналы документов, то необходимо выполнить это требование. В данном случае ГЖИ сверят все данные и возвратят УК оригиналы документов.

Отдельно отметим то, что касается сайта ГИС ЖКХ, определенном как сайт обязательный для раскрытия информации всеми управляющими компаниями. Новая управляющая компания в течение трех дней после проведения собрания указывает на данном сайте, что она теперь управляет вашим домом.

Однако фактическое управление вашим домом она начнет тогда, когда жилищная инспекция завершит внесение вашего дома в лицензию выбранной управляющей компании.

После получения документов от управляющей компании органы государственного жилищного надзора проводят необходимые проверки. Проверяется правильность проведения собрания, наличие кворума, соответствие договора управления Жилищному кодексу.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Если органы государственного жилищного надзора найдут противоречия или несответствия в предоставленных документах, либо в указанный 10-дневный срок к ним поступят аналогичные документы от другой управляющей организации в отношении того же многоквартирного дома, внесение изменений в лицензию может быть приостановлено на срок до 30 рабочих дней для проведения дополнительных проверок.

Порядок передачи технической документации закреплен в Постановлении Правительства РФ № 416 от 15.05.2013, а ее состав описан в Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006

Если старая УК не передаст всю техническую документацию в данные сроки, то ей грозит крупный штраф. Если старая УК утратила что-то из технической документации, она обязана в течение трех месяцев восстановить ее за свой счет.

После получения технической документации от старой УК, новая УК заключает договора с ресурсоснабжающими организациям (РСО). При этом, договора старой управляющей компании с РСО считаются расторгнутыми с того дня, когда внесены изменения в реестр и дом исключен из лицензии старой управляющей компании.

Перечень того, что входит в техническую документацию:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

а.1) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о их ремонте, замене, поверках, информацию об индивидуальных, общих (квартирных) приборах учета;

б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

в.1) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме (для домов веденных в эксплуатацию после 1 июля 2007 года), установленной федеральным органом исполнительной власти.

Кроме того, с технической документацией в новую управляющую организацию передаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (при наличии);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

Читайте так же:  Замена электросчетчика в квартире

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

д.1) списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров, составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

д.2) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

д.3) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (если решением собрания определено место хранения таких документов в управляющей компании);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Если у старой управляющей компании остались какие то накопленные собственниками средства

После того, как договор управления со старой управляющей компанией будет считаться официально расторгнутым (после исключения дома из ее лицензии), собственники имеют право потребовать возврата остатков средств, полученных старой управляющей компанией. Речь идет о остатках денег, уплаченных собственниками по графе содержание и текущий ремонт, старых накоплениях на капитальный ремонт, доходах от использования общедомового имущества.

Эти деньги должны быть переданы новой управляющей компании, если решением собрания собственников не установлено иное.

Также, бывают случаи, когда собственники наоборот должны управляющей компании, то есть она провела какие-то работы в долг, с согласия собственников, не дожидаясь накопления необходимой суммы. В таком случае уже собственникам придется заплатить старой управляющей компании.

Подводные камни

Новая управляющая компания может начать выставлять платежки уже с того момента, когда на сайте Реформа ЖКХ будет сделана запись, что именно она управляет данным домом.

Это незаконно. Выставлять счета на оплату она имеет право только тогда, когда дом уже включен в ее лицензию.

Точно также и старая управляющая компания имеет право требовать оплаты до того момента, когда ваш дом исключат из ее лицензии.

Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.

Как сменить управляющую компанию

И в каких случаях стоит это делать

Жители многоквартирных домов зачастую бывают не удовлетворены работой управляющей компании. Они жалуются на непрозрачность платежей, состояние дворов и подъездов, невозможность «достучаться» до своей управляющей компании. Между тем, у людей есть право отказаться от собственной управляющей компании и выбрать новую. Это не самый простой процесс, но задача вполне выполнимая.

Проблемы с УК

По данным Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, в России действует более 18 000 управляющих компаний. Почти все они (95%) – частные компании без госучастия. Казалось бы, в условиях конкуренции качество услуг должно быть высоким. На практике, далеко не все управляющие компании достаточно профессиональны. Но не все собственники знают, что если управляющая компания не устраивает большинство собственников, то ее можно сменить. Даже если компания муниципальная. Сделать это не просто, но возможно.

В ходе онлайн-конференции «Как сменить управляющую компанию: проблемы, нюансы, порядок действий» читатели IRN.RU рассказали о проблемах с их УК. Нередко проблемы связаны с неправомерным отключением от услуг. «Даже при небольшой просрочке (на месяц) приходят и без предупреждения отключают электричество, пока не заплатишь», — жалуется один из читателей. Генеральный директор группы компаний в сфере ЖКХ «УК СВА» Дмитрий Кузнецов говорит, что УК имеет право ограничить подачу коммунальных ресурсов за неуплату. Однако к таким мерам она вправе прибегать, только ели житель задолжал минимум за два месяца. «Перед отключением, за 20 дней, должнику должно быть направлено уведомление. Уведомление об отключении коммунального ресурса должнику должно быть направлено один раз любым способом, в том числе посредством телефонного звонка, устного предупреждения или уведомления, направленного почтой», — отмечает эксперт. Подробнее о санкциях за неуплату читайте в статье «Отключки» и блокировки: как борются с должниками за коммуналку».

Самые сложные случаи связаны с ситуациями, в которых жители в принципе не понимают, какая компания управляет их домом. «Как быть, что за право управлять многоквартирным домом борются сразу две компании? – спрашивает читательница Евгения. — Обе присылают квитанции за обслуживание и обе говорят, что в данный момент именно она действующая УК. Как проверить, кто действительно заключил договор с поставщиками услуг и оплачивает их, а кто просто хочет забрать деньги жильцов?» Эксперт рекомендует в таких случаях сделать запрос в Государственную жилищную инспекцию о том, какая компания и на основании чего управляет домом.

Смена управляющей компании: подготовка

В сложных случаях бывает проще сменить управляющую компанию, чем добиться хорошей работы. «Откровенно плохо работающую УК заставить работать лучше вряд ли получится. Если у собственников с УК совсем не получается диалога, то управляющую компанию можно сменить, у собственников есть такое право. Нужно заметить, что процедура проведения общего собрания собственников довольно громоздкая, длительная и требующая больших усилий», — говорит Дмитрий Кузнецов.

Первый шаг – создание инициативной группы собственников. На этом этапе важно определиться, поддерживают ли инициативу смены УК другие собственники дома. «Обсудите с соседями инициативу, зафиксируйте на бумаге основные вопросы, волнующие жителей дома. Активные жители, входящие в состав инициативной группы, в дальнейшем станут членами совета дома», — говорит эксперт.

На втором этапе стоит определиться с претендентами на место новой управляющей компании. Основными критериями для выбора можно обозначить опыт работы, наличие сайта и сервисов для решения вопросов удаленно (представительство в социальных сетях, мессенджерах, прием заявок онлайн, мобильное приложение и пр.), инженерный состав (наличие собственных инженерных сотрудников различных направлений), наличие собственной уборочной техники и круглосуточной аварийной службы. Также стоит выяснить, есть ли неподалеку другие дома, которые обслуживаются у этой УК. Во-первых, можно пообщаться с их жителями. Во-вторых, лучше, когда дома в ведении УК расположены компактно, это удешевляет их обслуживание.

Безусловно, стоит ознакомиться с тарифом на содержание жилья. Стоимость отопления, водоснабжения, водоотведения, электроэнергии устанавливает не УК, а ресурсоснабжающие организации. Отличаться управляющие компании будут тарифом на ремонт и содержание дома. Важно обратить внимание на возможность юридической поддержки инициаторам общего собрания собственников со стороны потенциальной управляющей компании. «Зачастую результаты общего собрания собственников приходится отстаивать через суд, поэтому лучше заранее заручится поддержкой юристов УК», — говорит Дмитрий Кузнецов.

Достигнутые договоренности с потенциальной УК лучше прописать в соглашении о намерениях. Туда стоит внести основные пункты, которые войдут в повестку общего собрания, в том числе: размер тарифа на содержание жилья, открытие специального счета на капитальный ремонт дома, открытие отдельного расчетного счета для накопления средств от рекламы и пр.

Читайте так же:  Что значит приватизация квартиры и нужно ли её приватизировать

Смена управляющей компании: общее собрание собственников

Следующий этап – подготовка документов к общему собранию собственников. Он начинается с формирования реестра собственников дома. Реестр должен быть актуальным на дату проведения общего собрания. В нем отражается вся информация, необходимая для проведения общего собрания и подсчета голосов: перечень всех собственников, размер доли каждого собственника, площадь помещении и реквизиты правоустанавливающего документа на собственность. «Согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, — уточняет эксперт. — Проще говоря, на общем собрании собственники голосуют своими «метрами», вес голоса собственника пропорционален размеру принадлежащей ему площади. Голосуют собственники как жилых помещений (квартир), так и нежилых (офисов, магазинов и пр.), расположенном в доме. Собрание считается состоявшимся, если в ходе собрания набран кворум, то есть проголосовало более 50% + 1 голос».

Реестр нужно официально запросить в действующей УК. Если получить реестр в действующей УК не получилось, то можно данный реестр приобрести за деньги у юридической компании, занимающейся посредничеством при решении жилищных вопросов. Реестр собственников должен подкрепляться выписками из ЕГРН. Предварительно лучше проконсультироваться в государственной жилищной инспекции (ГЖИ), в какую компанию обратиться за покупкой реестра.

Перед проведением собрания нужно подготовить его повестку. В нее должны войти обязательные процедурные вопросы, такие как утверждение счетной комиссии, председателя и секретаря счетной комиссии, способа уведомления и ознакомления собственников с результатами собрания, места хранения бюллетеней. Основной блок вопросов касается непосредственно выбора новой УК, утверждения основных пунктов договора с новой УК и тарифов. Также в повестку можно включить любые дополнительные вопросы, например, выбор совета дома, открытия/закрытия мусоропровода в доме, заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями и пр. Важно понимать, что во время проведения общего собрания повестку менять будет нельзя.

Следующим шагом будет рассылка уведомлений всем собственникам дома о планируемом общем собрании. «Нужно заметить, что собрать необходимый кворум на очной части собрания нереально, поэтому в уведомлениях лучше сразу указывать очно-заочную форму проведения общего собрания, со сроками заочной части не меньше месяца», — рекомендует Дмитрий Кузнецов. Уведомления необходимо рассылать заказными письмами. При отправке нужно сохранять все документы и чеки, подтверждающие отправку и получение, их придется направлять в ГЖИ после окончания общего собрания вместе с остальными документами. Если в доме есть муниципальные квартиры, то уведомления необходимо направлять в муниципалитет. Уведомить о проведении общего собрания необходимо не менее чем за 10 дней до его начала.

В назначенную дату, время, в назначенном месте собственники встречаются для обсуждения и голосования по вопросам, вынесенным в повестку. Это очная часть собрания. На очной части желательно присутствие представителей новой УК, которые смогут ответить на вопросы жителей. Во время собрания ведется реестр присутствующих и протокол. Затем собрание можно перевести в заочную форму. Бюллетени голосования рассылаются всем собственникам для заполнения. По каждому вопросу, вынесенному в повестку, собственник может проголосовать «за», «против» или «воздержался». По окончании заочной части голосования счетная комиссия пересчитывает голоса по каждому вопросу, составляет протокол. Протокол с принятыми решениями по всем вопросам размещается в месте, указанном в бюллетене. Чаще всего это информационные стенды в подъездах.

Если кворум набран и принято положительное решение о смене УК, то готовится комплект документов для подачи в ГЖИ. Туда обязательно нужно направить оригиналы протокола общего собрания, решения общего собрания, бланков решений собственников, реестр собственников помещений многоквартирного дома, уведомление о проведении внеочередного общего собрания собственников, реестр почтовых отправлений этого уведомления, реестр присутствующих собственников на очной части собрания.

«Очень часто ГЖИ отказывает во внесении изменений в реестр (Реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами города Москвы – прим. ред.) по разным причинам. Тогда собственникам после окончания общего собрания собственника приходится отстаивать результаты собрания в суде и принуждать ГЖИ через суд внести изменения в реестр, — говорит Дмитрий Кузнецов. — В нашей группе компаний есть успешная юридическая практика защиты результатов общего собрания в суде. Поэтому уже на первой стадии переговоров с новой УК нужно закладывать возможность судебных процессов после завершения общего собрания и заручится юридической поддержкой новой УК».

Таким образом, смена управляющей компании – очень трудоемкая процедура. Однако иногда это единственный способ наладить обслуживание своего дома. К тому же, если жители будут чаще проявлять инициативу и выражать готовность к таким мерам, это может заставить текущую компанию работать лучше.

Что лучше и выгоднее для собственников – когда ТСЖ управляет домом или когда это делает управляющая компания?

В соответствии с законами, дома, включающие в себя более тридцати квартир, должны решить вопрос о варианте управления их имуществом. Одним из самых популярных способов является организация товарищества собственников жилья — ТСЖ.

При этом, спросом среди жильцов пользуется и вариант подписания договора на обслуживание со сторонними управляющими компаниями — УК. В этом случае, все вопросы решают сотрудники наемной компании, которые получают за это от жильцов соответствующую плату.

Мы рассмотрим оба способа управления МКД, а также выясним, может ли ТСЖ, организованное домом и само, являющееся по сути управляющей организацией, заключить договор на управление с УК.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Разница между двумя способами управления МКД

Что такое ТСЖ, понятно из его названия. Решение о создании этой некоммерческой организации принимают сами собственники квартир и закрепляют его путем голосования. Созданная структура проходит путь оформления юридического лица.

После официальной регистрации, ТСЖ несет полную ответственность в соответствии с нормативными документами за содержание общего имущества и за уровень предоставляемых коммунальных услуг.

Отличием этой формы управления МКД от других, является ее некоммерческая ориентация. Главная цель товарищества — создать все условия для полноценного обслуживания МКД, а не заработать на этом деньги. Управляющая организация, или как часто ее называют УК, преследует совсем другие цели.

Управляющая компания является коммерческой структурой, с наемным штатом работников. Главным приоритетом в работе УК является получение прибыли. Если структура окажется нерентабельной, она просто не сможет полноценно работать.

Читайте так же:  Как расторгнуть договор ренты

Преимуществом сотрудничества с товариществом является и то, что руководящий состав ТСЖ представлен обычными собственниками жилья в конкретном доме. Члены правление и его председатель выбираются через процесс общего голосования членами товарищества (ст.123.14 ГК РФ).

Все вопросы, которые возникают в процессе деятельности ТСЖ, решаются на общем собрании. Его члены самостоятельно определяют необходимые статьи расходов и первоочередность использования денежных средств. Персонал же управляющей организации назначается ее директором без учета интересов жильцов.

В процессе управления домом, ТСЖ заключает договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг. В свою очередь, РСО намного выгоднее, когда оплата за использованные ресурсы происходит прямо со счета ТСЖ. Вероятность возникновения больших задолженностей при сотрудничестве с управляющими компаниями намного выше.

Может ли ТСЖ быть управляющей компанией или существовать одновременно с ней?

У товарищества есть право выбора:

  1. Выполнять функции управления домом самостоятельно.
  2. Заключить договор на оказание услуг с любой управляющей организацией.

Поскольку ТСЖ – некоммерческая организация, быть управляющей компанией оно не может по законодательству.

Но при этом, ТСЖ может в полной мере выполнять функции управления многоквартирным домом.

Товарищество может выбирать и нанимать персонал: электриков, сантехников, уборщиц, дворников, бухгалтеров. Контролировать качество услуг. В этом смысле, о ТСЖ можно говорить, как об управляющей структуре.

Существуют определенные причины, по которым ТСЖ может принять решение привлечь к управлению стороннюю УК:

  • Управляющие организации — это хорошо отлаженный, проверенный механизм.
  • В их штате есть опытные и грамотные специалисты.
  • Существует возможность контролировать управляющую компанию с помощью государственных систем.
  • Сами члены ТСЖ не всегда оказываются достаточно компетентными в вопросах управления.

Виды договоров и распределение функций управления

Между ТСЖ и УК может быть подписано два вида договоров на обслуживание МКД:

  1. Договор подряда.
  2. Договор непосредственного управления.

При договоре подряда, домом управляет ТСЖ (ст. 148 ЖК РФ), а управляющая компания просто предоставляет свои услуги по содержанию жилья. Такие отношения регулируются Гражданским Кодексом, в статье 702.

Статья 702 ГК РФ. Договор подряда

  1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
  2. К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров

В договоре подряда должны указываться работы, которые будет осуществлять подрядчик:

  • осмотр общего имущества;
  • обеспечение готовности инженерных сетей;
  • уборка помещений и придомовой территории;
  • вывоз мусора;
  • обеспечение пожарной безопасности.

Как правило, договор заключается на срок не менее одного года.

При заключении договора управления между ТСЖ и управляющей организацией, возникает другая ситуация.

Все необходимые юридические сделки в целях управления и содержания имущества, а так же для предоставления коммунальных услуг, управляющая организация будет проводить от имени и за счет ТСЖ.

Товарищество, в свою очередь, будет выплачивать вознаграждение за оказанные функции управления в размере, предусмотренным договором.

ТСЖ будет вправе проверять качество оказываемых услуг, но контролировать финансовые потоки не сможет. Оно будет выступать своеобразным посредником между УК и собственниками жилья. УК, в свою очередь, легче сотрудничать с определенным кругом лиц, в данном случае — с правлением и председателем ТСЖ, чем с каждым собственником по отдельности.

Как товарищество может забрать дом у управляющей организации?

Чтобы прекратить сотрудничество с УК, одного желания будет недостаточно. Для расторжения договора нужны веские причины, к примеру:

  1. Невыполнение условий договора управления.
  2. Ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
  3. Отказ от предоставления информации.
  4. Окончание срока действия договора.

Последний пункт самый простой — договор окончился и его просто не продлевают. В прочих случаях — все факты неисполнения или ненадлежащего исполнения УК своих обязанностей должны быть подтверждены.

Совершить проверку может жилищная инспекция или прокуратура на основании многочисленных жалоб собственников. С этими доказательствами жильцы могут обратиться в суд. Тогда, управляющей компании придется доказывать, что все свои обязанности она исполняет в полном объеме.

[2]

Есть и другой способ, который не предусматривает такого сложного пути. Собственники на общем собрании должны решить вопрос о смене формы управления многоквартирным домом с управления при помощи УК на управление в форме ТСЖ. Проголосовать должно большинство жильцов.

Голоса будут рассчитываться пропорционально по отношению доли собственника к доле общего имущества (ст.48 ЖК РФ).

Владельцам квартир, не пришедших на собрание, необходимо разнести бланки для голосований, которые потом будут прикреплены к протоколу. После решения о создании ТСЖ, необходимо известить управляющую компанию о расторжении договора управления из-за смены формы правления.

Заключение

К выбору формы управления многоквартирным домом стоит подойти ответственно. На первых порах становления товарищества, имеет смысл оставить управляющую компания для оказания услуг по содержанию имущества. А потом, накопив опыт, подобрав хороших специалистов и вникнув в нюансы работы, полностью перейти на обслуживание дома ТСЖ. Каким путем идти, решать только собственникам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Источники


  1. Майлис, Н. П. Моя профессия — судебный эксперт / Н.П. Майлис. — М.: Щит-М, 2014. — 168 c.

  2. Клименко, А. В. Теория государства и права / А.В. Клименко, В.В. Румынина. — М.: Высшая школа, Мастерство, 2000. — 224 c.

  3. Рогожин Н. А. Арбитражный процесс; Юстицинформ — Москва, 2012. — 240 c.
  4. Пикуров, Н. И. Комментарий к судебной практике квалификации преступлений на примере норм с бланкетными диспозициями / Н.И. Пикуров. — М.: Юрайт, 2014. — 496 c.
  5. Исаев, Сергей Регистрация фирмы. Самостоятельно, правильно и быстро / Сергей Исаев. — М.: Питер, 2010. — 160 c.
Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here