Как проверить чистоту квартиры при покупке

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "Как проверить чистоту квартиры при покупке". На странице подобран полная информация, всесторонне раскрывающая тему. Если возникли вопросы, просьба их задавать дежурному юристу.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

О проверке юридической чистоты квартиры на вторичном рынке рассказывает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова .

Основная задача проверки

При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

Как проверить квартиру?

1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете. Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги. Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку. И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние. К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту. Причины этому могут быть разными – от не желания нести дополнительные расходы по сделке, до банального отсутствия возможностей. С другой стороны, не могу не кинуть камень в огород современных покупателей. Такого безответственного отношения к покупке квартиры как сейчас, я раньше не наблюдал. Покупатели легко рискуют миллионами, ради экономии нескольких тысяч рублей! Вы думаете стало меньше мошенников? НЕТ. Их стало больше и они стали гораздо умнее и прогрессивней! Но, это был «крик души», а так как мы с вами люди опытные и уверенные в себе, я расскажу (по большому секрету) что можно и нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья самостоятельно.

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является. Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом. В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.

2. Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до подписания договора аванса, а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

Читайте так же:  Кадастровый паспорт на земельный участок где получить

3. Не менее важным этапом проверки квартиры, является проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам удостоверяющим личность. И если Вы думаете, что это случается только в кино, Вы очень сильно ошибаетесь. Еще раз напоминаю – квартира в Москве стоит состояние! Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником. В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру. Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег. Вывод: проверьте паспорт Продавца. А лучше всех это умеют делать нотариусы. Поэтому любой нотариальный документ от продавца, полученный в Вашем. присутствии, по эффекту будет лучше любых антидепрессантов.

4. Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним. Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный. А во вторых, представившись новым покупателем квартиры, у Вас будет возможность задать сотруднице МФЦ вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попробовать попросить распечатать архивную выписку. Так как рядом с Вами будет сидеть собственник квартиры, отношение к Вам будет доброжелательнее. Поэтому, если зарегистрированный ранее человек поехал отбывать наказание в зону, с возможностью вернуться в квартиру, Вас об этом известят. Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире людей, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры. У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета из квартиры, потому что никакой суд их не «выпишет» из квартиры без их согласия.

5. Есть один документ, который однозначно нужно заказывать при проверке квартиры на чистоту и который совершенно точно покажет: кто и на основании каких документов сейчас является собственником квартиры. Называется этот документ – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт. Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере. Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога). Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

  • Попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдался в ПНД и НД;
  • В день сделки проведите обследование у врача психиатра на предмет дееспособности;
  • Пригласить на сделку врача психиатра (при этом не обязательно его представлять), чтобы он со стороны оценил дееспособность продавца.В том случае, если продавец квартиры находится в «группе риска» — это одинокие пенсионеры, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы, в обязательном порядке нужно использовать все перечисленные методы подстраховки.

8. В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника. В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту. Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство. Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов. В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.

9. Очень не хочется говорить про квартиры, которые продаются по доверенности. Первый совет, который можно дать в этом случае – не покупайте такие квартиры. Но, к сожалению, в реальной жизни такие ситуации тоже могут иметь место. И далеко не всегда они связаны с криминалом. К примеру, люди просто физически или материально не могут приехать на сделку из другой страны. В любом случае, Ваша задача убедиться в том, что:

  • Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
  • Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
  • Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Все способы проверить квартиру на чистоту при покупке квартиры на вторичном рынке, которые я перечислил, являются доступными для не профессионалов рынка недвижимости. Надо понимать, что эти способы не дадут Вам полной гарантии чистоты сделки хотя бы потому, что они не покрывают весь объем необходимых проверок, к которым у Вас просто нет доступа. С другой стороны, не всегда есть необходимость выполнять весь комплекс проверок. В каждом случае нужно проводить индивидуальный анализ сделки и слушать голос разума.

Читайте так же:  Отказ от права собственности на земельный участок

Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

Добрый день, уважаемые гости сайта o-nedvizhke.ru! Мы с вами продолжаем рассматривать вопрос, как проверить юридическую чистоту недвижимости, приобретаемой на вторичном рынке.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

В предыдущей статье мы рассматривали конкретную реальную ситуацию, когда люди потеряли квартиру только лишь из-за того, что сами упустили ситуацию из своих рук и доверились для проверки третьим лицам. При этом суд отметил, что просто заказать выписку из государственного реестра прав не достаточно.

Так вот, тем людям, которые впервые сталкиваются с проверкой чистоты квартиры, впервые покупают квартиру, либо, наоборот, ранее не обращавших на это внимание, мы постараемся пошагово и поэтапно рассказать где, как и что можно искать и что проверять, на что обращать внимание.

Проверка квартиры на чистоту.

Как проверить квартиру в Росреестре онлайн, читайте тут.

Всего мы выделили пять основных этапов, однако, все методы, которые мы перечисляем, это не исчерпывающий перечень. Если у вас есть возможность использовать дополнительные законные способы, почему бы и нет? Обязательно стоит ими воспользоваться.

Итак, какие пять основных этапов? Первый этап — это анализ рынка и первичный звонок продавцу или риэлтору. Второй — выезд на объект. Третьим этапом является первичная оценка тех документов, которые вы получили при выезде на объект.

После первичной оценки, когда вы понимаете, что у вас нет оснований сомневаться в том, что здесь что-то не чисто, мы встречаемся с продавцом.

Не с риэлтором, а именно с продавцом. Вот наш четвертый этап. И собираем те документы, которые нам будут необходимы для последнего пятого этапа — более детального и глубокого анализа документов.

Первый этап — это анализ предложений и звонок продавцу. На что необходимо обратить внимание? Конечно же, на цену. Бросовая цена сразу должна вызвать определенные сомнения, тем более, если недвижимость длительное время продается, либо выставлялась неоднократно.

Сегодня ситуация такова, что стоящие предложения посредники, так называемые, перекупы, разбирают сразу для дальнейшей перепродажи.

А вот где есть сомнения, например, из-за проблем с документами, от таких рисковых объектов перепродавцы зачастую отказываются. И вот стоит такая красивая и дешевая квартира и ждет того, кто поспешит. Остановитесь и вспомните: бесплатный сыр только в мышеловке.

Кстати, в рассказанной нами истории в предыдущей статье, суд обратил внимание на цену, когда вынес свой вердикт о том, что покупатели не проявили достаточной разумной осмотрительности и не совершили необходимых действий по выяснению всех обстоятельств.

Так, в апелляционном определении суд указал, что спорная квартира выставлена на продажу уже спустя семь месяцев после ее покупки, т. е. на лицо факт кратковременного владения спорной квартирой.

Кроме того, суд отметил продажу в убыток, т. е. цена продажи существенно ниже цены покупки продавцом этой квартиры. И такие обстоятельства должны были вызвать сомнения у покупателей.

Общий совет на этапе подбора и анализа предложений таков: если есть обстоятельства, которые заставляют сомневаться, не торопитесь с залогом и прочим.

В данном случае, нужно очень досконально все проверять. При разговоре с продавцом, посредником постарайтесь выяснить побольше информации, в т. ч. сколько лет квартира в собственности, есть ли дети, супруг, супруга, по доверенности или напрямую собственником продается, могут ли предоставить копии документов при осмотре для проверки, либо если есть возможность, то отфотографировать имеющиеся документы. Если уже тут отказывают, либо берут на доверие («Вы что нам не доверяете?» — в таком духе), либо обещают, что все будет пучком, какой смысл покупать ежа в мешке и рисковать?

Вторым этапом станет выезд на объект. Наше личное мнение, смотреть, что покупаешь, надо не один раз. При выезде, не забывайте записывать (потом можно забыть или перепутать), т. к. физическое состояние жилплощади дома тоже достаточно обширная тема, затрагивать ее сейчас мы не будем.

Хотелось бы отметить следующее: не постесняйтесь поговорить с соседями, узнать, вдруг кто из детей в армии, из членов семьи или ближайших родственников осужден и сейчас находится в местах лишения свободы, такие лица имеют законное право проживать и в дальнейшем на данной жилплощади, даже после продажи, поинтересоваться, кто раньше здесь жил, был собственником (узнавайте историю квартиры).

Мы неспроста в предыдущей статье рассказывали про реальную конкретную жизненную ситуацию. Определение аппеляционного суда по этому делу — это бесценный кладезь информации о том, как суды относятся к тем или иным фактам.

Суд, заслушав показания свидетелей (одной из соседок), пришел к выводу, что все соседи знали о времени смерти первоначального собственника (той тети).

А покупатели не предприняли попыток выяснить дату смерти первоначального собственника квартиры. Поэтому обязательно разговаривайте с соседями. Не поленитесь еще раз туда сходить, чтобы получить дополнительную информацию.

После того, как посмотрели квартиру, поговорили с риэлтором, если есть возможность, сразу поговорили с собственником, фотографируем все документы, которые имеются у людей на руках.

Они нам понадобятся для следующего этапа, для поверхностной проверки документов. Фотографируем все, в т. ч. квитанции, в которых содержатся лицевые счета, свидетельства, если есть возможность, то паспорт (по крайней мере, фамилию, имя, отчество и дату рождения), чтобы можно было узнать.

На втором этапе проверки, мы сегодня с вами остановимся. Продолжение читайте в следующих статьях.

Материал взят из видео блога https://www.youtube.com/watch?v=zFGRwVR2Unw

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

[1]

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

— Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

Читайте так же:  Заявление на пересмотр кадастровой стоимости

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении. По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта. Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам. При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы. Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения. Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам. От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

Читайте так же:  Какие акты освидетельствования скрытых работ выдают при перепланировке

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей. Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда. Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

[2]

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

[3]

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой?

Здравствуйте, посетители сайта o-nedvizhke.ru! Для покупателей квартиры, да и любой другой недвижимости, необходимо понимать, что возможно, в последствии, придется доказывать, что являешься добросовестным приобретателем.

Споры, связанные с оспариванием, могут возникнуть из-за разногласий бывших супругов, появления неожиданных наследников, таких как внебрачный ребенок или пропавшая когда-то сестра.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Кроме того, спор может возникнуть из-за мошенничества, совершенного в процессе купли-продажи либо иной сделки.

Поэтому, первое, что стоит запомнить: ни в коем случае не выкидываем документы, сохраняем скриншоты с сайтов, ссылки на объявление. Даже после того, как купили эту жилплощадь. В дальнейшем, они могут пригодиться.

Проявляем разумную предусмотрительность, то есть принимаем соответствующие меры по выяснению всей подноготной квартиры самого продавца и, конечно, документов.

После выезда на объект, у нас в идеале должны оказаться копии следующих документов: паспорт, свидетельство о регистрации, документ-основание (документ купли-продажи), доверенность, если продает посредник, а также квитанция на оплату услуг ЖКХ либо справки об отсутствии задолженности.

При этом не обязательно именно копии документов, можно просто отфотографировать себе на телефон, планшет или иной другой аппарат.

Эти и другие документы, мы будем проверять на третьем этапе. До момента внесения каких-либо авансов, задатков и прочего. Стоит отметить, что такая проверка является лишь предварительной, необходима для первичной оценки имеющихся рисков.

Денежных затрат не потребует, однако, доступ в интернет жизненно нам необходим. К примеру, нам необходимо будет воспользоваться сайтами Росреестра , федеральной службы судебных приставов, а также главного управления по вопросам миграции МВД России, где можно проверить, действителен или недействителен паспорт.

Есть продавцы, которые опасаются предоставлять свои данные, копии документов либо давать их фотографировать. Можно, конечно, попытаться проверить их на ходу, но лучше довести до продавца, что вы также опасаетесь мошенников, а его действия, то есть запрет на копирование, на фотографирование, вызывают у вас определенные подозрения, подозрения в обмане.

Смотрим свидетельство о государственной регистрации права собственности. Данный документ может быть и отсутствовать в тех случаях, когда продавец приобрел квартиру до введения закона о госрегистрации. В таких случаях, лучше отправить продавца в Регпалату.

Проверка квартиры на чистоту.

Как проверить квартиру в Росреестре онлайн, читайте тут.

На что обращаем внимание в свидетельстве? Бланк свидетельства

Если данный документ выдан до начала 2015 года, то должен представлять собой гербовую бумагу с защитными рисунками, внизу у которой имеется серия и номер документа. С 2015 года, свидетельство стали выдавать на обычной белой бумаге, как обычные справки формата А4.

Сверяем данные в свидетельстве с данными, указанными на официальном сайте Росреестра

Для этого заходим на соответствующий сайт, находим ниже на главной странице электронные услуги и сервисы, и выбираем «справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».

Сервис на наш запрос ответит сразу, то есть ждать день или два не придется. Вводим кадастровый номер. Помимо кадастрового номера, можно найти объект по адресу, то есть, вбив все необходимые реквизиты.

И нажимаем «сформировать запрос». Появляются две строки: первая — сведения из государственного реестра кадастра недвижимости, вторая строчка — сведения из Единого государственного реестра прав.

Выбираем ее и изучаем справочную информацию по данному объекту. Проверяем этаж, сверяем площадь, адрес, форму собственности и открываем права и ограничения.

Возвращаемся обратно, нас будет интересовать уже первая строчка. Выбираем ее и смотрим пункт «кадастровая стоимость». Кадастровую стоимость объекта сейчас подводят к рыночной стоимости. Покупать жилплощадь ниже этой стоимости не рекомендуется, исходя из того, что, по мнению судебных органов, это свидетельствует о недобросовестности приобретателей, так как он покупает квартиру по заниженной цене, и не обращает на это внимания.

Следующий третий момент: обращаем внимание на слова «дубликат» и «повторное» в свидетельстве о регистрации права и в документе-основании.

Такие выдаются, в том числе, после утери основного свидетельства, но бывают и случаи, когда мошенники запрашивают от имени собственников по поддельным документам дубликат, и по нему продают квартиру.

Ярким примером является ситуация с дубликатами, которая была рассмотрена московским городским судом в мае 2014 года. Настоящий собственник, прибыв однажды в квартиру, обнаружил в ней посторонних лиц. По результатам проверки правоохранительных органов, было обнаружено, что проживавшая в нем гражданка является собственником, и приобрела квартиру по дубликату договора дарения и повторному свидетельству о государственной регистрации.

В итоге, суд признал договор недействительным, покупателя — недобросовестным приобретателем, и обязал вернуть жилплощадь.

Проверка собственников

Это строчка о субъектах права в свидетельстве. Нам необходимо удостовериться, что собственник, указанный в свидетельстве, именно тот человек, который продает свою недвижимость.

Для начала берем копии свидетельства и паспорта, либо оригинал, если вы проверяете на ходу, и сверяем фамилию имя отчество, дату рождения и иные данные, указанные в свидетельстве, с данными в паспорте.

Далее проверяем паспортные данные по списку недействительных российских паспортов на официальном сайте главного управления по вопросам миграции МВД России.

Для этого выбираем вкладку «гражданам России», «проверка по списку недействительных паспортов» и вводим сюда серию паспорта, номер и код с картинки и отправляем запрос.

Например, данные об утере паспорта, сервис дал ответ, что паспорт недействителен, так как числится в розыске. Кроме того, используя фамилию имя отчество, дату рождения, зная о месте регистрации, заходим на сайт судебных приставов в банк исполнительных производств.

И смотрим, есть ли таковые в отношении продающего нам недвижимость собственника. Если обозначен какой-либо штраф ГИБДД, для нас, в принципе, это будет неважно.

А вот если числится приличная задолженность, то этот факт должен вас озадачить. Не забывайте сохранить скриншоты проверок.

Читайте так же:  Как найти квартиру без агенства и посредников

Выясняем обстоятельства этого исполнительного производства у продавца, а может и у других источников. То есть, по сути, благодаря такой первичной проверке, уже на начальном этапе отметаем риски и объекты, и не тратим на них свое драгоценное время.

Ярким примером ситуации с малолетними детьми может послужить дело, изложенное в определении Верховного суда Республики Башкортостан 2014 года, подтверждающее факт того, что даже соответствующий пункт в договоре не спасет вас от притязания лиц, имеющих право на проживание в этой жилплощади.

Также продавца можно проверить и через социальные сети. Сейчас более половины человечества засветились в глобальной сети интернет.

Сверили и проверили собственника по паспортным данным, переходим к дате и обстоятельствам приобретения продавцом недвижимости.

И, по возможности, проверяем дальше по цепочке перехода этой жилой площади от одного собственника к другому. Смотрим в свидетельство о госрегистрации права, на документ-основание.

Это могут быть договоры купли-продажи, договоры мены, договоры дарения, акты государственной власти, решения судов, свидетельство о праве на наследство и так далее.

Покупать недвижимость, которую собственник получил по наследству, очень рискованно, так как даже сам собственник может и не знать, все ли наследники были учтены.

К примеру, дети вне брака. Если наследство было получено очень давно, риск появления наследников снижается со временем, но до конца не снимается.

Основной совет при купле-продаже — обратиться к нотариусу за удостоверением сделки в таком случае. Во-первых, нотариус сможет запросить наследственное дело, имеющееся завещание и так далее.

Во-вторых, ответственность нотариуса застрахована. Плата за оказание нотариусом услуг правового и технического характера — предельный ее размер будет устанавливаться на федеральном уровне, кроме того, будут предусмотрены определенные льготы.

Льготы будут предусмотрены для участников и инвалидов Великой Отечественной Войны, инвалидов первой группы, кроме того, для несовершеннолетних.

При этом освобождение от взимания вот этой платы за оформление договоров и иных услуг технического характера, производится пропорционально участию в договоре.

Например, квартира принадлежит трем собственникам, один из них — несовершеннолетний. Значит, на одну треть будет уменьшена сумма платы за оказание услуг правового и технического характера.

Следующий момент: если между приобретением и новой продажей прошел короткий промежуток времени, факт такого короткого владения должен вызывать у покупателя подозрение.

При этом данный промежуток суды считают с момента оформления свидетельства до момента размещения объявления о продаже. Суды зачастую при указании на недобросовестность приобретателя именно на этот факт обращают внимание.

Конечно, никто не запрещает продать только что купленное жилье. Но подозрение сей факт вызывает, ведь именно таким способом скрывают различные аферы.

И зачастую, это все сопровождается занижением цены. Если за короткий срок договор купли-продажи, мены и так далее заключались несколько раз, то от покупки такого жилья лучше отказаться.

Если впоследствии кто-то из третьих лиц оспорит сделку в суде, то последнему покупателю не удастся остаться добросовестным.

Судебная практика сложилась такая, что суд указывает, что покупатель не мог не знать о факте перепродажи, так как такую информацию мог почерпнуть из расширенной выписки из ЕГРП.

Вид права

Обращаем внимание на слова «общедолевая собственность», «общая совместная», просто «собственность». Например, общая долевая собственность, доля в праве ½, то есть два собственника. Если вы приобретаете общедолевую недвижимость, либо если собственником является несовершеннолетний ребенок, то следует учесть те изменения, которые произошли в законодательстве совсем недавно.

Все сделки по отчуждению долей и общедолевого недвижимого имущества в целом, то есть не просто долей, но и в целом имущество, у которого несколько собственников, подлежат нотариальному удостоверению, также с любой формой отчуждения недвижимого имущества, где собственник — несовершеннолетний ребенок.

Вопрос по доверенности

Общий совет большинства юристов — не связываться с такими объектами. Они изначально в зоне риска. Тем не менее, на что обратить внимание в таком случае?

Первое, в любой момент доверитель может сказать, что доверенность получена насильственным или обманным путем. Поэтому встреча с реальным собственником однозначно нужна. Желательно, в присутствии свидетелей.

Этот вопрос о добровольности и отсутствии обмана необходимо задать тому, кто доверяет продавать квартиру по сделке. Второе, доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом. Фамилия и печать должны быть четко читаемы.

Информацию о нотариусе смотрим на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Для этого нажимаем «найти нотариуса», вводим его фамилию имя и отчество, по расширенному поиску также можно посмотреть по субъекту Российской Федерации.

Те нотариусы, которые не действуют, прямо напротив имеют такую формулировку – «не действует». Если же доверенность выдавалась давно, то нотариус на тот момент мог действовать, поэтому потребуются дополнительные действия, но уже более детальная и глубокая проверка.

Проверяем наличие доверенности в списке отозванных. Для этого на сайте Федеральной Нотариальной Палаты нажимаем «справочную» и выбираем реестр отмененных доверенностей.

Вводим дату удостоверения доверенности либо ее реестровый номер, все это имеется в самой доверенности. Если вашей доверенности нет в данном реестре, это замечательно.

Однако полностью вас не застрахует. Лучше, чтобы нотариус подтвердил выдачу такой доверенности. Но вот, в некоторых регионах страны, нотариусы отказывают в этом.

Проверяем паспорт и данные доверенного лица

Также необходимо убедиться в его дееспособности. Смотрим срок действия доверенности, а также полномочия, которые закреплены в ней. Копии доверенности храним и не выкидываем.

Подведем итог

Исследуя несколько основных документов, можно выявить риски сделки, из-за которых можно пройти мимо и выбрать вариант попрозрачней, и это позволит в дальнейшем сохранить приобретенное имущество.

Материал взят из видео блога https://www.youtube.com/watch?v=Nu-zBrBWM88

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источники


  1. Толкушкин, А.В. Налогообложение физических лиц при операциях с недвижимостью / А.В. Толкушкин. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 344 c.

  2. Дубинский, А. Руководствуясь законом; политической литературы Украины, 2013. — 112 c.

  3. Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс. В 3-х томах. Том 3 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 696 c.
  4. Миронов, Иван Борисович Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн / Миронов Иван Борисович. — М.: Книжный мир, 2015. — 216 c.
  5. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие. В 2 томах (комплект). — М.: Юрайт, 2014. — 184 c.
Как проверить чистоту квартиры при покупке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here