Какие существуют риски при заключении договора дду

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "Какие существуют риски при заключении договора дду". На странице подобран полная информация, всесторонне раскрывающая тему. Если возникли вопросы, просьба их задавать дежурному юристу.

Риски в долевом строительстве и методы их снижения

К сожалению, при участии в долевом строительстве избежать рисков на 100% невозможно — слишком много здесь факторов, влияющих на степень риска. Но застраховать свои риски можно в страховой компании, которая выплатит вам всю стоимость договора в случае неполучения квартиры. Рассмотрим самые распространенные риски.

Задержка окончания строительства (срока сдачи дома)

Дом строится очень медленно, и срок окончания строительства задерживается больше чем на полгода.

В основном проблемы могут возникать в связи с тем, что:

Для того чтобы свести этот риск к минимуму, специалисты рекомендуют в договоре в разделе «обязанности компании» предложить застройщику написать, что он обязуется завершить строительство объекта и подключить его к инженерным сетям не позднее такой-то даты (или квартала). Если дольщик заключает договор не с застройщиком напрямую, а с подрядчиком, поставщиком материалов, инвестором, то обязательно должна быть прописана календарная дата, не позднее которой должна состояться передача квартиры. И обратите внимание на ответственность за неисполнение этих обязательств. Желательно, чтобы строительная компания уплачивала неустойку, если дом еще не достроен или дольщику не передали квартиру по акту приема-передачи. Размер неустойки определяется договором.

Самое неприятное для дольщика — то, что орган исполнительной власти города может расторгнуть договор с застройщиком в связи с невыполнением им своих обязательств по сроку окончания строительства и передать права на завершение строительства дома другому застройщику. Как правило, в таком случае дольщикам приходится доплачивать очень большую сумму новому застройщику для завершения строительства.

Этот риск будет сведен к минимуму тогда, когда местной администрации будет запрещено на законодательном уровне передавать права на завершение строительства другому застройщику без выполнения обязательств перед дольщиками. Иными словами, новый застройщик будет обязан либо обеспечить дольщика квартирой, либо вернуть ему деньги по рыночной стоимости квартиры на момент возврата.

Непредусмотренная договором доплата

Предложения по доплате, не предусмотренной условиями договора, встречаются в 5-10% случаев. Основные проблемы, связанные с доплатами, возникают в связи с тем, что в договоре не прописано, что входит (какие затраты) в цену квадратного метра. И застройщики требуют доплату за работы, которые нельзя назвать строительством дома.

Избежать этого можно при грамотном подходе к заключению договора, с помощью юриста, специализирующегося в области долевого строительства. В договоре крайне необходимо прописать, что стоимость квадратного метра рассчитана с учетом всех затрат, необходимых для строительства и ввода дома в эксплуатацию. То есть в стоимость квадратного метра входят затраты не только на строительство коробки и черновую отделку, но и затраты на благоустройство территории, на подключение дома к инженерным сетям, выполнение инвестиционных условий, установленных администрацией, оплата аренды земельного участка в период строительства и прибыль фирмы. Также необходимо указывать, что сумма (цена квартиры), определенная в договоре, является достаточной для передачи квартиры дольщику и регистрации им права собственности на квартиру.

В основном доплату просят по объектам, строительство которых началось достаточно давно, когда цены на строительные материалы и на сами квартиры были гораздо ниже, а пришлось заканчивать строительство в настоящее время по новым ценам на стройматериалы. А возможно, застройщик действительно понес какие-то убытки — были просчеты в сметной стоимости. Иногда застройщики просят доплату необоснованно, желая просто увеличить свою прибыль.

Чтобы выяснить, действительно ли застройщик понес убытки, нужно обращаться непосредственно к застройщику и требовать обоснования доплаты. Дольщик — участник строительства, и застройщик обязан предоставить ему информацию. Дальше возможны два варианта развития событий.

Вариант 1. Если объект достроен и застройщик необоснованно требует дополнительных денег, то дольщик (если ему позволяет договор) сможет побороться и, скорее всего, получить квартиру за те деньги, которые он внес по договору.

Вариант 2. Если объект не достроен, а застройщик начинает требовать доплату — тут сложнее, ведь застройщик может сказать, что без вашей доплаты объект так и останется недостроенным, и кто его будет достраивать — неизвестно. В этом случае без доплаты скорее всего обойтись не удастся. Но практика показывает, что если дольщик даже готов доплачивать, то всегда возникает спор по поводу суммы доплаты. Застройщик, пользуясь тем, что дольщики разобщены и не знают друг друга, грозит остановкой строительства в случае недоплаты и требует доплатить сумму гораздо большую, чем необходимо для завершения строительства. Путь один — дольщикам объединяться, заказывать экспертизу, по результатам экспертизы определять сумму, необходимую для завершения работ, и самим принимать решения о дальнейшем взаимодействии с застройщиком.

Невозможность расторгнуть договор

Чтобы избежать ситуации «без квартиры и без денег», особо обратите внимание на пункт «условия расторжения договора». Детально и максимально подробно должен быть описан механизм этого процесса: по какой причине по инициативе какой из сторон договора может быть расторгнут договор, что считается моментом расторжения договора. Обычно строители в договоре этого не прописывают, но подразумевают, что расторжением договора считается момент подписания соглашения о расторжении договора, и после подписания такого соглашения дольщику должны быть возвращены деньги в течение такого-то срока.

Но представьте себе, что строительная компания дом не строит, вы пришли, чтобы расторгнуть договор, а фирма не подписывает такое соглашение, а следовательно, и не начинает идти срок, в течение которого эта фирма должна вернуть вам деньги. Еще хуже, когда в договоре вообще не указан срок возврата денег дольщику в случае расторжения договора, или указано, что деньги возвращаются после реализации квартиры другому дольщику. Тогда соглашение о расторжении договора может быть подписано, то есть договор уже расторгнут и ваша квартира выставлена на продажу, а денег вы получить не можете. В компании вам постоянно говорят: «Денег сейчас нет, приходите через неделю», а проверить, реализовала ли компания вашу квартиру, вы никак не сможете. Для дольщика безопаснее всего, чтобы в договоре было четко прописано — какую сумму и в течение какого срока он должен получить при расторжении договора, а моментом расторжения договора должен считаться момент получения денег.

Читайте так же:  Как расторгнуть договор найма жилого помещения

Проблемы с регистрацией права собственности

Сложности с регистрацией права собственности могут возникать:

  • из-за невыполнения застройщиками инвестиционных условий, установленных уполномоченным органом власти;
  • из-за того, что застройщик не подготовил документы на дом, необходимые для регистрации права собственности в ГУ ФРС.

К сожалению, если у дольщиков возникают сложности с регистрацией права собственности, то решать их, как правило, приходится через суд — то есть признавать за собой право собственности на квартиру в судебном порядке на основании договора приобретения квартиры, документов, подтверждающих оплату договора, и акта приема-передачи построенной квартиры. Если вашу сделку сопровождает юрист, то обычно не возникает сложностей в признании права собственности за дольщиком. Если ваша сделка застрахована, то страховая компания будет оказывать вам содействие в получении собственности, дабы не выплачивать вам страховое возмещение.

Двойные продажи

Двойные продажи в последнее время встречаются редко. В основном, двойные продажи происходят из-за невыполнения подрядчиком (поставщиком материалов) своих обязательств перед застройщиком. Тогда застройщик (генподрядчик) может расторгнуть договор с подрядчиком (поставщиком материалов), и дольщик останется не у дел. Отследить мошеннические действия на этапе заключения договора (проверить цепочку договоров и акты выполненных работ) для специалиста не составит труда. Дольщик, для того чтобы избежать риска расторжения договора между застройщиком (генподрядчиком) и подрядчиком (поставщиком материалов), должен убедиться в том, что этот подрядчик (поставщик) уже выполнил свои обязательства, о чем составлен соответствующий акт.

Обязательная регистрация договоров долевого участия уполномоченным органом позволит полностью исключить риск двойной (тройной) продажи.

Печальная действительность

Специалисты констатируют нерадостный факт: практически во всех «договорах», составленных строительными компаниями, ничего не говорится ни об обязательствах компании завершить строительство дома и подключить его к инженерным сетям, ни о сроках исполнения этих обязательств, ни, тем более, об ответственности за их неисполнение.

Договор, составленный штатным юристом компании, прежде всего, защищает интересы строительной фирмы и оставляет ей много путей для «отступления». Ответственность у компании перед дольщиком мизерная (если она вообще есть), и, как правило, ответственность установлена не за те нарушения, которые подразумевает дольщик, читая договор. После подписания такого договора дольщику будет крайне сложно, а практически — невозможно отстоять свои права (возмещение материального ущерба, взыскание штрафных санкций, выплата пени или неустоек, и, тем более, морального ущерба).

Поэтому не поленитесь и предварительно покажите документ независимому юристу, специализирующемуся в области долевого строительства, который подскажет, какие изменения необходимо внести в договор, чтобы максимально защитить ваши интересы. Если компания отказывается вносить в документ ваши пожелания, поищите другую. Знайте, что альтернативные варианты есть. Существуют компании, которые составляют очень подробные договора — вплоть до артикула и марки материала, который будет использоваться при строительстве, отделке и т.д. Есть в этом, правда, одно «но» — цена за квадратный метр зашкаливает.

Договор долевого участия на что обратить внимание 2019

Договор долевого участия (ДДУ) 214-ФЗ: на что обратить внимание? Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Денежная сторона сделки – самый важный пункт ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание в этом вопросе? Во-первых, в договоре должна быть четко прописана стоимость недвижимости. Лучше, если она будет указана в рублях. К сожалению, цена за квадратный метр часто определяется в условных единицах, причем без фиксации конкретного курса в документе. Это значительно ухудшает условия договора.

Проект дду 2019 пример

– выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве; – договор поручительства с застройщиком (если таковой заключался); – фотографии, отражающие текущее состояние строительства, создания (публикуются ежемесячно). Договор долевого участия 2019 года • план создаваемого объекта — план квартиры либо нежилого помещения (с 2019 года квартира, либо нежилое помещение отображается на плане всего этажа), который может быть приложен отдельно (либо пришит) к данному договору и являться его неотъемлемой частью; • нотариально заверенное согласие второго супруга на заключение договора долевого участия (оригинал и копия) — не является обязательным, однако входит в перечень рекомендуемых.

Как не пропустить важные моменты при заключении ДДУ

Гражданам следует заранее до участия в строительстве позаботиться о своей безопасности и еще до момента подписания договора проверить застройщика. Федеральный закон обязывает застройщиков публиковать на своем официальном портале сведения о компании, в том числе финансовую и учредительную документацию, а также документы, касающиеся строящегося объекта. Зачастую достаточно посетить сайт застройщика и внимательно изучить всю опубликованную там информацию о строительной фирме и возводимом объекте, чтобы принять решение о том, стоит или нет доверять свои деньги этой компании.

214-ФЗ — на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ

Нередко застройщик пытается обязать дольщика оплачивать коммунальные платежи после сдачи дома в эксплуатацию, но до передачи дольщику ключей от квартиры. То есть, когда дольщику, по факту квартира не передана. Дольщик должен начать оплачивать коммунальные услуги только после передачи квартиры заказчику.

Договор долевого участия: на что обратить внимание

Абсолютно незаконным является пункт в ДДУ, обязывающий дольщика принять квартиру в течение нескольких недель при досрочной сдаче дома. Обстоятельства в жизни бывают разные. Человек может проживать в другом городе или находиться в длительной командировке и не иметь возможности приехать по первому требованию. Он может заранее запланировать поездку в отпуск и не иметь желания отменять отдых в угоду застройщику.

Читайте так же:  Снос самовольной постройки

Интересное — Новости недвижимости в Санкт-Петербурге

Больше всего нарушений, как водится, связано с финансами. До сих пор, несмотря на усилия контролирующих органов, очень часто встречаются факты привлечения денег до регистрации договора долевого участия в Росреестре. Средства от покупателя принимаются по различным авансовым платежкам, предварительным договорам купли-продажи и прочим сомнительным документам. Человек, отдающий свои кровные, должен четко осознавать все риски. С точки зрения закона до регистрации ДДУ он не является дольщиком и, соответственно, положения ФЗ-214 на него не распространяются.

ДДУ: на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке

— Почти всегда, кроме той цены, которая заложена в договоре, вас ожидают расходы по регистрации ДДУ. Поэтому покупателю приходится подписывать дополнительный договор о возмездном оказании услуг. Цена услуги застройщика по регистрации договора может варьироваться от 20 до 100 тысяч рублей (в зависимости от компании и местонахождения объекта). Поэтому необходимо заранее оценить объём затрат и свои финансовые возможности, – предупреждает эксперт.

Договор долевого участия – как не допустить ошибок

1. Застройщик не соблюдает указанные в договоре сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию. Данные сроки в обязательном порядке указываются в ДДУ. Если с даты, указанной в договоре, прошло более двух месяцев, дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

5 рисков обмана: на что обратить внимание при подписании ДДУ

Сейчас новостройки являются одним из наиболее популярных и экономически обоснованных вариантов приобретения жилья. Однако покупка жилья в новом, еще несданном в эксплуатацию доме всегда связана с трудностями и рисками. На данный момент ФЗ214 не имеет единого образца договора, поэтому у застройщика есть масса способов скрыть важные аспекты документа. Адвокат Виктория Данильченко советует обратить внимание при заключении ДДУ на следующие пункты.

Договор долевого участия в строительстве — на что обратить внимание

Несмотря на многочисленные плюсы, сделка такого рода сопровождается высокими рисками и первый из них – это опасность попасть в руки к мошенникам. Еще одной проблемой может стать долгострой. Чтобы понизить риски и исключить возможные негативные последствия, покупателю стоит побеспокоиться о заключении договора долевого участия в строительстве.

Риски договора долевого участия (ДДУ)

Договор долевого участия (сокращенно ДДУ) считается самым безопасным по покупке недвижимости на первичном рынке. Несмотря на то, что он подлежит обязательной государственной регистрации в Росеестре и регулируется ФЗ-214 о долевом строительстве, тем не менее существует множество рисков остаться и без квартиры и без денег.

ЗАМОРАЖИВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ

При заключении ДДУ наиболее распространенным риском является замораживание работ на строительной площадке. Основными причинами остановки строительных работ являются мошенничество со стороны сотрудников застройщиков и финансовая безграмотность, которые приводят к банкротству компании. Таких примеров множество: в Воронеже – «Новые Технологии плюс», «СтройАрт»; в Москве – «Кутузовская миля», «Энергостройкомплект-М» и другие. Кстати, у всех дольщиков этих компаний на руках были заключенные ДДУ, но помогли ли они им? На конец 2013 года в России насчитывалось порядка 847 недостроенных зданий по всем регионам страны. Но больше всего недостроев естественно в Москве и Санкт-Петербурге.

НАЛОЖЕНИЕ ОБРЕМЕНЕНИЯ НА КВАРТИРЫ

Еще один риск ДДУ – это опасность наложения обременения на многоквартирный дом. Зачастую застройщик не может возвести многоэтажку только на деньги дольщиков. Ведь, кроме затрат на строительство здания существуют и сторонние расходы: логистика, прокладка коммуникаций и т.д. Естественно компаниям приходится искать дополнительные средства, и при чем почти всегда это банковские кредиты, когда строительство объекта уже подходит к концу.

Банки обычно не кредитуют строительные компании, пока строительство объекта не началось, то есть, не положен фундамент и не возведен хотя бы один этаж. Они дают деньги под залог объектов, которые можно увидеть и потрогать.

И пока застройщик исправно платит по кредиту – все нормально, но как только по разным причинам платежи перестанут поступать, банк, как залогодержатель, взыщет долг путем заявления своих прав на объект недвижимости. А там ведь, практически достроенные квартиры дольщиков, которые они уже оплатили. И пока банк будет судиться с застройщиком, покупателям придется ждать, чтобы вступить во владение своим жильем.

[3]

ДВОЙНАЯ ПРОДАЖА

Как это не парадоксально звучит, но даже при том, что существует государственная регистрация таких договоров, все равно происходят двойные продажи. Двойная продажа обычно происходит в тот момент, когда договор еще не зарегистрирован. Это может произойти по вине сотрудников компании-застройщика. При этом действительными считаются договора, которые были первыми зарегистрированы первыми. А остальным компания-застройщик обязана вернуть деньги.

Также вариант продажи может возникнуть, когда клиент покупает не у застройщика, а у посредника. Обычно посредническая фирма покупает у застройщика на начальном этапе практически по себестоимости, а продает эти квартиры уже по рыночной цене. Когда граждане, которым отказали в регистрации ДДУ подают суд на компанию и требуют вернуть деньги, посредническая фирма естественно деньги возвращает, но только ту сумму, которая указана в ДДУ. То есть это чистой воды мошенничество с недвижимостью, потому что разница между стоимостью квартиры по ДДУ и рыночной ценой ложится в карман посредника.

ЗАСТРОЙЩИК ИЗМЕНЯЕТ ПРОЕКТНУЮ ДОКУМЕНТАЦИЮ

Изменения условий проекта происходят на практике очень часто, при этом застройщик не предупреждает об этом дольщиков. К примеру, в проекте на момент подписания ДДУ был указан тип остекления лоджии – стеклопакет, а при сдаче квартиры дольщик обнаружил одинарное стекло. Понятно, что застройщик сэкономил, но в результате ухудшились потребительские свойства жилья и люди подали в суд, потому о подобных изменениях их даже не предупредили.

А бывает еще более серьезней, когда дольщик получает квартиру, площадь которой на 7-8% меньше утвержденной в проекте. И с такой проблемой покупатели квартир на первичном рынке сталкиваются довольно часто.

Читайте так же:  Договор цессии — что это такое

Конечно же, исключить все риски на 100% при заключении ДДУ невозможно, но их можно уменьшить еще на стадии заключения такого соглашения.

  • в момент заключения договора внимательно изучите все условия расторжения договора, а также сроков сдачи объекта. Также желательно, чтобы в договоре была указана конкретная дата завершения работ;
  • касательно увеличения стоимости жилья, если в ДДУ нет пункта касательно изменения цены жилья, то дольщик должен обратиться в соответствующие инстанции с заявлением, тогда появится возможность получить жилье по первоначальной стоимости. Если же застройщик останавливает строительство и требует внести дополнительную сумму, то в этом случае дольщику придется уступить. Но он может объединиться с другими инвесторами и заказать проведение экспертизы, которая позволит определить законность повышения цены. И если это не подтвердиться застройщик будет обязан вернуть деньги.

На самом деле описать в одной статье все риски заключения ДДУ просто невозможно, но о них нужно подумать в момент подписания договора. То есть все, что касается объекта строительства, финансовых расчетов по сделке, условий расторжения договора, сроков сдачи многоэтажки должно быть прописано очень четко. Не должно быть никаких образных выражений, потому что именно туманные формулировки являются «козырем» застройщика в судебных разбирательствах.

Естественно, знакомясь с условиями заключения ДДУ, вы можете не знать обо всех подводных камнях и сложных юридических терминах, поэтому при подписании ДДУ настоятельно рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам на вопросах купли-продажи недвижимости.

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

Какие риски у дду

Какие существуют риски при заключении договора ДДУ?

Он рассчитывает расходы и предполагаемую прибыль. Получив деньги после заключения ДДУ, застройщик тратит их на издержки.

Прибыль при этом может снижаться, издержки — расти и, в конечном итоге, средства заканчиваются. Возведение дома приостанавливается или вовсе замораживается.

  1. Нецелевое использование средств

После заключения ДДУ полученные деньги застройщик тратит не на возведение оговоренного объекта, а на достройку предыдущих проектов.

Скорость строительства падает, сроки срываются.

  1. Проблемы с подрядчиками

Застройщик может столкнуться с недобросовестным подрядчиком и пропустить сроки, подыскивая ему замену. А может быть и другая схема. Строительная компания рассчитывается с подрядчиком квартирами в строящемся доме, которые не удается продать.

Поэтому денег на проект нет. Эта проблема значительно замедляет строительство. Отсутствие четкого плана строительства и распределения средств — основные причины пропуска сроков застройщиком.

В договоре долевого строительства четко прописано, из чего будет построено жилье.

Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)

Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства). Договор паенакопления в случае , тоже подразумевает совсем другие отношения сторон.

Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е.

Анализ рисков договора долевого участия

закон обязал его все изменения о застройщике и( или) проекте о строительстве в течение трех дней вносить в проектную декларацию и все, а указанные изменения он согласовывать с дольщиками не обязан.А поэтому недобросовестный застройщик может очень здорово вас подвести.Перечень рисков:

  1. вместо обещанного паркинга может их не построить
  2. вместо обещанного газифицированного дома может не подключить газ
  3. и таких примеров может быть множество
  4. вместо обещанного вам 5-ти этажного дома, построить 10- этажный;
  5. изменить фасады
  6. вместо обещанного застеленного балкона может не застеклить
  7. вместо обещанной сантехники может ее не установить
  8. может изменить характеристики квартиры по своему усмотрению, если в договоре они не будут прописаны (изменить вид отделки, либо вообще без отделки

По одному из обращений клиента, мною был изучен договор

Какие опасности есть в переуступке по ДДУ

Плата за согласие Переуступка – сделка совершенно законная. Но часто застройщики, чтобы получить дополнительную выгоду или не допустить конкуренции со стороны частных инвесторов, включают в ДДУ такое требование – любая сделка по переуступке может заключаться только с согласия строительной компании. Теоретически, это логично. Застройщик, во-первых, должен знать, кому он в итоге будет передавать квартиру, во-вторых, с кого требовать оставшийся долг, если первый дольщик не выплатил ему всех денег.

И в последнем случае девелопер может не согласиться с выбором покупателя.

Риски договора долевого участия (ДДУ)

Но больше всего недостроев естественно в Москве и Санкт-Петербурге.

НАЛОЖЕНИЕ ОБРЕМЕНЕНИЯ НА КВАРТИРЫ Еще один риск ДДУ – это опасность наложения обременения на многоквартирный дом. Зачастую застройщик не может возвести многоэтажку только на деньги дольщиков.

Ведь, кроме затрат на строительство здания существуют и сторонние расходы: логистика, прокладка коммуникаций и т.д. Естественно компаниям приходится искать дополнительные средства, и при чем почти всегда это банковские кредиты, когда строительство объекта уже подходит к концу.

Видео (кликните для воспроизведения).

14 рисков дольщика

Поэтому договор долевого участия (ДДУ) в настоящее время – основной договор, по которому работает рынок долевого жилищного строительства.

ДДУ обязателен для регистрации в Росреестре и обеспечивает дольщику максимальные гарантии. Ранее применявшиеся в долевом строительстве договоры предварительной купли-продажи, инвестиционные соглашения и прочие подобные схемы являются незаконными.

Закон и риски Все вопросы долевого участия в строительстве многоквартирных домов регулируются который за прошедшие годы неоднократно корректировался и совершенствовался. И хотя дольщики сейчас гораздо лучше защищены законом, чем, скажем, десять, пять или даже три года назад, риски при приобретении квартиры в новостройке, безусловно, остаются.

Photo: Попробуем перечислить основные из них и рассказать, как их можно минимизировать.

Понятно, что риски, прежде всего, связаны с надёжностью и добросовестностью застройщика.

Читайте так же:  Нужно ли разрабатывать проектную документацию на смену напольного покрытия

Долевое строительство и его особенности в 2019 году

Средства, уплаченные ими застройщиками при заключении договора долевого участия (ДДУ) гарантируют им получение в собственность выбранных квартир. Этот вид строительства называют долевым потому, что каждый инвестор передаёт застройщику ту долю средств, которая соответствует его части имущества в возводимом объекте.

Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан. Причина

ДДУ: понятие, риски и тонкости оформления

В нем указываются обязанности каждой из сторон. Детально описываются сведения об объекте: его метраж, номер квартиры, ее планировка.

После подписания документа дольщик становится автоматически залогодержателем, а застройщик — залогодателем.

В качестве имущества к залогу выступает земля.

Гарантия качества. 214-ФЗ накладывает на объект пятилетнюю гарантию, которая покрывается застройщиком. В соответствии с 214-ФЗ инвестор является кредитором третьей очереди.

Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве

Самая большая опасность заключается в том, что застройщик может обанкротиться и тогда не сможет выполнить свои обязательства.

Многие люди потом годами не могут вернуть себе деньги, потраченные на приобретение жилья. Договор об участии в долевом строительстве предполагает, что обе стороны (и застройщик, и дольщик) принимают на себя ответственность за исход сделки. Каждый при этом должен выполнить свои обязательства и получить результат, на который рассчитывает.

Долевое участие выгодно в финансовом отношении, но предполагает значительный риск тогда, когда человек не понимает всех нюансов совершения сделки. Прежде чем предпринимать конкретные действия, следует обязательно выяснить всю информацию о человеке, с которым будете подписывать договор. Здесь нельзя действовать бездумно, во всем полагаясь на своего партнера.

Конечно, доверять необходимо, но важно оставаться уверенным в том, что совершаете правильный шаг, и впоследствии не будете жалеть о совершенных действиях.

Особенности договора долевого участия в строительстве — что значит купить квартиру по ДДУ?

Покупка недвижимости на первичном или вторичном рынке всегда сопровождается письменным соглашением.

В случае с новостройкой чаще всего – это договор долевого участия в строительстве.

Как и любой договор, ДДУ защищает обе стороны, застройщика и дольщика, от страховых случаев, и имеет множество нюансов, в которых нужно разбираться.

Что такое ДДУ при покупке квартиры?

Возведение многоквартирного дома, а тем более – целого жилого комплекса, всегда требует огромных вложений. Застройщик, получивший земельный участок и право на строительство объекта, нуждается в солидных финансовых вливаниях.

Основной поток денег обычно идет от мелких инвесторов – людей, покупающих единственную квартиру в доме. С этими покупателями застройщик заключает ДДУ (расшифровка — Договор Долевого Участия) в строительстве дома. Название договора породило слово «дольщики» – так называют граждан, подписавших ДДУ при покупке квартиры.

ФЗ №214 – защита прав дольщиков

ФЗ № 214 от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве» был принят с целью защиты прав инвесторов от недобросовестных девелоперов. Закон серьезно ужесточил требования к ним. Среди основных:

  • наличие пакета разрешительной документации, дающей право возводить объект;
  • предоставление полных сведений о компании, ее финансовом состоянии, планируемом объекте строительства: оформляется в виде проектной декларации, размещается для публичного доступа;
  • наличие у девелопера собственных средств, подлежащих использованию для возведения объекта и составляющих не менее трети от его стоимости;
  • фиксация окончательной стоимости квартиры в договоре и его регистрация в Росреестре;
  • финансовая ответственность девелопера за срыв срока ввода здания в эксплуатацию;
  • право дольщика уступить свои права на квартиру третьим лицам или расторгнуть соглашение в случае нарушения строителями статей ФЗ 214, потребовав возврата уплаченных денег и процентов по ним;
  • обязательное страхование гражданской ответственности девелопера, защищающее вложения дольщиков (введено с 2014 года).

Если при подписании ДДУ вы видите, что какой-то пункт закона проигнорирован, стоит усомниться в добросовестности строительной компании.

С каждым годом рынок новостроек становится более цивилизованным. Но на нем до сих пор предлагают покупателям заключать не ДДУ, а предварительные договоры купли-продажи квартиры или доли объекта в новостройке.

Гражданам нужно иметь ввиду, что закон защищает только тех, кто подписал ДДУ. Остальные покупатели, подписав иные документы, лишаются возможности компенсировать свои потери.

Риски, «подводные камни» ДДУ

Когда договор заключается в точном соответствии в ФЗ № 214, особых рисков или «подводных камней» можно не опасаться. Закон исключает «двойные продажи», предписав обязательную госрегистрацию каждого договора.

Однако существуют и объективные поводы для беспокойства.

В результате строительных работ площадь квартиры может оказаться меньше или больше заявленной в договоре.

Поэтому целесообразно четко обозначить эту ситуацию и прописать возврат средств, если вам придется получать недвижимость меньше той площади, которая была оплачена.

Остальные риски касаются в большей степени девелоперов. Неопытное руководство начинающей компании может просто не рассчитать свои силы и объект не будет завершен. Тогда спасет положение только страховка (она выдается на руки каждому дольщику вместе с ДДУ после оплаты недвижимости).

Застройщики нередко страдают от экономических потрясений и кризисов. Довольно плачевно обстоят дела у тех, кто использует в работе импортные строительные материалы – при скачках курса иностранной валюты компании часто становятся банкротами. Это те ситуации, когда дом может превратиться в долгострой…

Существенные условия договора

Максимальная защита прав дольщиков гарантирована при условии составления договора, отвечающего всем требованиям ФЗ-214.

В обязательных условиях должно быть указано:

Необходимые документы и порядок оформления

Перед покупкой помещения в новостройке нужно удостовериться в надежности девелопера. Если за ним не числится «долгостроев», а построенные объекты сданы в срок и без грубых нарушений – значит, с таким можно иметь дело.

Следующий шаг – ознакомление с разрешительной документацией:

  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация, содержащая информацию о девелопере, зарегистрированных правах на земельный участок под возводимое сооружение, характеристиках и материалах будущего здания, инженерных коммуникациях, благоустройстве придомовой территории, план распределения квартир и т.д..
Читайте так же:  Земельно-кадастровые работы

Надежная деловая репутация и наличие всей документации говорят о добросовестности застройщика. Поэтому можно заключать договор.

Со стороны покупателя понадобится: паспорт, согласие супруги на покупку (его можно донести позднее).

После подписания договора он будет отправлен на регистрацию в Росреестр. После внесения в реестр записи об этом объекте и инвесторе, гражданин получит свой экземпляр со штампом регистрационной палаты.

Теперь у вас две недели, чтобы перевести деньги. Если не успеваете – обязательно договоритесь с девелопером – вам продлят срок внесения платежа. После того, как средства поступят на счет, попросите у застройщика справку о выполнении своих обязательств по оплате (или акт частичного выполнения обязательств).

Типовой образец договора

Посмотрите как выглядит правильно оформленный образец ДДУ со строительной кампанией:

Договор залога прав требования

Оплатив стоимость квартиры в новостройке, покупатель получает право не на нее (так как дом еще не построен), а на требование получить ее после завершения строительства.

Если дольщик расплачивался за покупку не собственными деньгами, а воспользовался кредитными средствами, он может передать свое право требования банку, оформив залог.

Если на вторичном рынке предметом банковского залога по ипотеке становится купленная квартира, то здесь предметом залога является право требования на результат инвестиционной деятельности, в объеме, определяемом конкретным ДДУ.

[1]

Оценка права требования

Один из самых сложных вопросов. Даже профессиональные оценщики часто приходят в «ступор», когда приходится заниматься оценкой прав требования. Для получения максимально объективной картины нужно:

  • обратиться в независимую оценочную компанию, специалисты которой имеют опыт работы с объектами в новостройках;
  • иметь на руках ДДУ, зарегистрированный должным образом и документ, подтверждающий оплату.

Производя сравнительные расчеты, специалисты учтут время, прошедшее с момента заключения ДДУ, стадию готовности дома на текущий момент, состояние дел застройщика в целом (соблюдаются ли сроки строительства). Исходя из этих данных, будет высчитана стоимость права требования.

Увы, но обратившись в две компании, вы получите две разных суммы!

Оплата новостройки

Она всегда производится только после того, как ДДУ прошел государственную регистрацию Обычно документы сдаются в Росреестр представителями строительной компании.

Получив зарегистрированные экземпляры, курирующий менеджер приглашает клиента для получения своего экземпляра договора. Тут же покупателю вручаются реквизиты расчетного счета, на который необходимо перевести деньги.

Оплата производится согласно достигнутых и зафиксированных письменно условий: это может быть разовое перечисление на счет девелопереа, рассрочка на несколько месяцев с точным обозначением каждой суммы и даты внесения. Может иметь место и ипотечный кредит. Тогда при получении договора нужно сразу обратиться в банк.

Доп. соглашение о переносе сроков

Все изменения условий ДДУ подлежат оформлению в виде приложений к нему. Дополнительные соглашения оформляются и регистрируются наравне с основным договором согласно требованиям закона.

Если девелопер не может передать недвижимость дольщику в обещанные сроки, он обязан направить в адрес покупателя письмо с сообщением о переносе даты сдачи здания.

Получив уведомление, дольщику надлежит явиться в офис компании для подписания соглашения с новыми сроками сдачи жилья. Подписание – дело добровольное. Покупатель может поставить свой автограф под приложением, а может отказаться. Тогда возможны три сценария развития событий:

  1. Человек подписывает приложение и спокойно дожидается сдачи дома.
  2. Покупатель отказывается от подписания договора и требует возврата уплаченных средств и процентов по ним.

Обычно застройщики с этим легко соглашаются – ведь стоимость квартиры за истекшие месяцы увеличилась, а продав ее новому покупателю, девелопер компенсирует выплаченные проценты. Покупатель чаще оказывается в проигрыше, несмотря на то, что получил желаемое.
Дольщик не подписывает соглашение и не требует возврата средств. Этим он затрудняет дальнейшее взаимодействие с девелопером, преследуя цель по завершении строительства написать претензию и истребовать в судебном порядке солидный штраф, помимо предусмотренных ДДУ пени.

Это палка о двух концах – суды, рассматривающие подобные дела, всегда опираются не только на ФЗ 214, но и на реалии сегодняшнего дня. Если суд не установит наличия злого умысла со стороны застройщика, дольщик не выиграет тех денег, на которые он рассчитывает.

Все время судебных разбирательств квартира будет находиться под арестом.

[2]

Расторжение договора долевого участия в строительстве: расписываем по порядку

Договор долевого участия в строительстве — подводные камни

Все о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, покупке квартиры по ДДУ и условиях вступления

Договор уступки долевого участия в строительстве: это познавательно

Как вернуть деньги по договору участия в долевом строительстве в случае расторжения договора?

Видео (кликните для воспроизведения).

Риски долевого участия в строительстве для сторон — объясняем досконально

Источники


  1. Миронов, Иван Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн / Иван Миронов. — М.: Книжный мир, 2015. — 672 c.

  2. Павлов, Н. Е. Долг свидетеля / Н.Е. Павлов. — М.: Советская Россия, 2016. — 144 c.

  3. Соколова Э. Д. Правовое регулирование финансовой деятельности государства и муниципальных образований; Юриспруденция — Москва, 2009. — 264 c.
  4. Маранц, Ю. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О судебной системе Российской Федерации» / Ю.В. Маранц. — М.: Юстицинформ, 2014. — 120 c.
  5. Арсеньев, К. К. Заметки о русской адвокатуре / К.К. Арсеньев. — М.: Автограф, 2015. — 560 c.
Какие существуют риски при заключении договора дду
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here