Кто такой застройщик

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "Кто такой застройщик". На странице подобран полная информация, всесторонне раскрывающая тему. Если возникли вопросы, просьба их задавать дежурному юристу.

Терминология в сфере строительства: кто такой застройщик и кто такой заказчик

В строительной сфере используются такие понятия, как «застройщик», «заказчик», «подрядчик», «инвестор». Первые два нередко путают межу собой, хотя они имеют разное значение. Подробнее о том, кто такой застройщик и кто такой заказчик, расскажем далее.

Кто такой застройщик

Застройщик владеет землей, на которой возводится постройка

О застройщиках нам часто приходится слышать в связи с долевым строительством новых домов. В рекламных компаниях уверяют, что покупать квартиру от застройщиков выгоднее. Однако у покупателей нередко возникает вопрос, кто такие эти застройщики?

Смысл данного понятия раскрывается Законом «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004. Под застройщиком понимается организация, которая:

  • имеет опыт в сфере строительства многоквартирных или иных недвижимых объектов;
  • владеет землей, на которой возводится постройка;
  • привлекает средства для постройки указанных объектов.

Встречается этот термин и в Градостроительном кодексе РФ (ст. 2). По нему под застройщиком понимается не только организация, но и физическое лицо на имеющемся у него во владении участке возведение объектов, их реконструкцию, капремонт. Кроме того, они могут проводить изыскательские и иные подготовительные для строительства объекты.

Застройщики фактически организуют всю работу по возведению домов или иных объектов. Они должны получить для этого земельный надел, разрешительную документацию, денежные средства. При этом строить самостоятельно они не обязаны.

Зачастую к строительным работам застройщиками привлекаются подрядные организации. В этом случае они также выступают в роли заказчиков работ. Поскольку застройщики привлекают чужие средства, они также являются и инвесторами.

Можно выделить следующие особенности этих субъектов строительной деятельности:

  1. Имеют во владении участок земли, ан котором планируется возводить какой-либо объект.
  2. Перед началом работ у застройщиков должно быть на руках разрешение для постройки объектов.
  3. Они осуществляют организацию всех работ по возведению объектов, при этом имеют право инвестировать средства граждан на эти цели, привлекать подрядчиков.

В целом понятии застройщика более широкое, чем заказчика, инвестора и подрядчика. Застройщики могут совмещать в себе все эти отдельные понятия.

Кто такой заказчик

Понятие «заказчик» используется в законодательстве прежде всего в связи с подрядными работами. Сторонами в подрядных договорах выступают именно заказчики и подрядчики. Первые поручают выполнение каких-либо работ иным лицам, организациям.

Заказчики поручают работы, проверяют ход их выполнения, а затем принимают и оплачивают полученный результат. Получается, что он в любом случае самостоятельно никаких работ не осуществляют, а лишь организуют процесс их выполнения. При этом они несут определенную ответственность за итог проведенных подрядчиком работ.

Интересно, что по подрядным договорам заказчики должны создавать исполнителям все требуемые условия для работы. Одним из условий является предоставление территории для застройки. Однако в понятие заказчика не входит владение передаваемой подрядчику землей.

По закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» №39-ФЗ (далее – Закон № 39-ФЗ) заказчиком выступает лицо, которому инвесторы поручили реализовать какой-либо проект. Иными словами они должны организовать возведение недвижимого объекта на выделенные средства. Заказчики и инвесторы могут совпадать в одном лице.

В строительной сфере заказчики могут также выступать застройщиками. Заказчики могут инвестировать свои собственные средства в строительство либо привлеченные, а также совмещать оба источника получения средств. Для того, чтобы стать застройщиком заказчику потребуется получить права на территорию под застройку.

Кто такой инвестор

Инвесторы выделяют средства под определенные цели

Данное понятие раскрывается положениями вышеуказанного Закона № 39-ФЗ. Инвесторами могут быть любые лица независимо от их статуса. В их качестве выступают организации, граждане и даже иностранные субъекты.

Главной их деятельностью является осуществление вложений для реализации каких-либо проектов. В строительной сфере средства инвестируются для возведения различных построек. Инвестироваться могут как собственные, так и привлеченные средства. Допускается совмещать эти оба варианты инвестирования.

При этом инвесторы выделяют средства под определенные цели и вправе проверять их правильное расходование. Инвестиции являются вложениями, которые впоследствии должны принести инвестору прибыль. По своему характеру они бывают краткосрочными или долгосрочными.

Кто такой подрядчик

Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики.

В обязанности заказчиков (застройщиков) входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.

Подрядчики отвечают за качество своих работ, их своевременное выполнение, соответствие проектам. Кроме того, исполнители обязаны иметь разрешение (лицензию) на данный вид деятельности. Обычно договор заключается с основным (генеральным) подрядчиком.

Указанный подрядчик уже вправе самостоятельно договариваться с иными подрядчиками (субподрядчиками) о выполнении части или всех работ. Однако многие заказчики (застройщики) желают быть в курсе того, кому поручается работа над их проектом.

Их соотношение между собой

Несмотря на схожесть указанных понятий, они все же имеют существенные различия. Проще всего отграничить от остальных подрядчиков, поскольку они являются исполнителями строительных работ. Они выполняют их по заданию заказчика (застройщика) при создании требуемых для постройки объектов условий.

Застройщики обладают более широкими по сравнению с остальными функциями. Они могут выступать и заказчиками, инвесторами и даже подрядчиками.

Заказчик не всегда является застройщиком и инвестором, не выполняет функции подрядчиков. Инвесторы же занимаются вложением средств в разные проекты. Выступать в их роли могут заказчики и застройщики.

Читайте так же:  Агентский договор на оказание посреднических услуг скачать

На первый взгляд может показаться, что понятия заказчики и застройщики идентичны. Но на деле каждое из них имеет свои отличительные особенности. Для правильного понимания функций указанных субъектов строительства, важно разбираться в их значении.

Типовые договоры в строительстве:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Девелоперы и застройщики: в чем разница

Деловой квартал > Девелоперы и застройщики: в чем разница

Начнем с девелоперов.

Девелопер – это организация или физическое лицо, которые приобретают и занимаются развитием объектов недвижимости (дома, здания, земельные участки), для продажи и получения от этого дохода. Девелопер выполняет руководство инвестиционным проектом, при осуществлении которого он заинтересован максимально снизить возможные риски и предельно увеличить рентабельность.

Что касается застройщиков.

Понятие застройщик достаточно часто используется в сфере строительной деятельности, имеет много общих черт с определением термина девелопер.

Законодательное определение понятие застройщика гласит, что застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, техническое перевооружение объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Задачи девелопера

Задача застройщика заключается в осуществлении строительной деятельности и получение прибыли от продажи жилья. Рассмотрим вопрос, какие задачи стоят перед девелопером.

Прежде всего это руководитель проекта, работа которого связана со следующими задачами:

  • Подбор объектов для строительства (реконструкции);
  • Разработка бизнес-стратегий, планов, экономических обоснований;
  • Сбор необходимой разрешительно документации, согласования с государственными органами;
  • Непосредственно возведение новых объектов недвижимости.
  • Реконструкция (а также перепланировка) зданий.
  • Модификация и Тем, чтоб изменить уже построенные здания.
  • Привлечение подрядных организаций;
  • Иные текущие задачи.

Девелопер осуществляет контроль за всеми этапами реализации проекта: начиная от подготовки проектной документации, и заканчивая координацией с агентствами недвижимости, которые выполняют реализацию введенного в эксплуатацию объекта. Поэтому перед девелопером стоит более широкий перечень задач, чем перед застройщиком.

Задачи застройщика

Застройщик выполняет несколько иные функции, его работа обладает спецификой.

Главным образом его цели заключаются в следующем:

Привлечение денежных средств физических лиц, с которыми заключаются договоры участия в долевом строительстве для осуществления проекта многоквартирного дома. Что совершается только после того, как застройщиком получено разрешение на строительство, а также оформлена проектная декларация и прочие необходимые бумаги.

[2]

Фактическая организация и контроль строительства здания (самостоятельно или через привлеченных организаций). Согласно статье 52 Градостроительного кодекса РФ, Выполнять строительство может как непосредственно застройщик, так и сторонние подрядные организации.

Застройщик вне зависимости от того, кто ведет стройку (своими силами либо привлеченными подрядчиками) должен выполнять координацию процесса строительства. Целью данного контроля является обследование конструкций на соответствие проекту, нормам технических регламентов, инженерным изысканиям, требованиям ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка). Застройщик несет ответственность за обеспечение безопасности в процессе строительства и за последующую эксплуатацию здания.

В случае нарушения принятых на себя обязательств, это будет считаться нарушением, которое повлечет за собой санкцию в виде требований граждан возврата уплаченных денежных средств или полного возмещения ущерба (также допустимо взыскание пеней и неустоек за просрочку введения объекта в эксплуатацию).

С целью того, чтобы защитить граждан во взаимоотношениях с застройщиками от различных нарушений, существует подробное регулирование деятельности таких строительных компаний в федеральном законодательстве РФ.

Зачастую многие компании, к которым первоначально обращаются граждане, с целью более подробно ознакомиться с информацией о интересующем объекте, юридически с данными объектами не связаны.

Как ни парадоксально, большинство компаний, чьи названия прочно ассоциируются со строящимися домами и к которым в первую очередь обращаются, желая побольше узнать о заинтересовавшей новостройке и приобрести в ней квартиру, де-юре имеют к этим объектам мало отношения. В случае, если во время или после строительства возникнут какие-либо проблемы или нарушения условий соглашения о долевом участии, ответственность перед физическим лицом будет отнюдь не они.

Когда покупается жилье, в том числе и еще не построенное, обстоятельства несколько иные. При его создании задействовано очень много сторон: инвесторы, инженеры, архитекторы, подрядчики, заказчики, производители строительных материалов, агентства недвижимости и другие, при этом с юридической точки зрения отношения между ними выстраиваются по крайне сложно. Чтобы не вынуждать каждого дольщик, вложившего деньги в новостройку, самостоятельно предаваться во все указанные детали, на законодательном уровне введена норма, в силу которой ответственность перед покупателем во всех случаях накладывается только на одну сторону – застройщика.

Фактически, застройщик представляет собой только лишь организацию, чье наименование фигурирует в разрешительной проектной документации, и которая оформляет договор с приобретателем. Основная же компания (или группа компаний) по сути и является девелопером.

Кто такой застройщик?

Сегодня разговор будет идти о застройщике: кто же это такой, и как понять, что он спит и грезит, как же обвести доверчивых граждан вокруг пальца.

Вначале необходимо рассмотреть, из каких элементов складывается стройка (это достаточно важный момент).

Застройщиком может быть юридическое лицо (физлица также, хоть и реже), которое в определенном законом порядке приобретает права застройки конкретного земельного участка.

Застройщик является ответственным за процесс организации всего комплекса строительных работ. Именно он производит распределение будущих квартир в доме среди всех участников строительства и ведет учет их принадлежности.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Генеральным инвестором выступает юридическое лицо, которое принимает участие в финансировании строительства (преимущественно, используя при этом средства, принадлежащие прочим организациям/частным лицам).

Читайте так же:  Температура в квартире норма

Генеральный подрядчик – юрлицо (организация), которое стоит во главе процесса строительства, осуществляя непосредственное возведение объекта.

Подрядчики/субподрядчики – привлеченные генподрядчиком (во втором случае, подрядчиком) организации, с целью отведения им определенных работ, с обозначением конкретного объема работ в ходе строительства.

Поставщиками, понятное дело, называют лиц, поставляющих для поддержания беспрерывного процесса строительства материалы на стройку.

Инвестором/дольщиком называют юридических или физических лиц, которые передают свои личные средства на договорных условиях, с целью финансирования строительных работ, связанных с возведением жилого дома.

Агентство недвижимости занимается привлечением инвесторов к процессу строительства жилого дома, а также специализируется на юридической и информационной поддержке клиентов при поиске необходимого объекта и заключении соглашения с организацией, ответственной за процесс строительства, осуществляют сопровождение «дольщиков» до момента передачи готового объекта в их собственность.

К чему же мы пришли? В процессе участвуют застройщики, генподрядчик, а также агентство недвижимости и генеральный инвестор. Указанные организации могут функционировать вместе или же являться отдельными структурами.

Какой же плюс от того, что все указанные участники собраны в единую организацию? Подобные цельные компании обеспечивают полный цикл. То есть благодаря самостоятельному обеспечению, они используют личные средства (конечно, не в каждом случае, но это действительно так), сами выстраивают объекта и ведут строительную документацию.

Для организации подобного цикла необходима масса времени, и такое преобразование компании происходит далеко не моментально.

Если говорить проще, то речь идет о мощной организации, которая полностью обеспечивает строительный процесс и сдачу готовых объектов, имеет высокую репутацию, отличается слаженностью и четкой планировкой работы каждого подразделения (к примеру, вопрос с качеством вполне понятен, необходимо просто сходить на объект и спросить у жильцов, насколько они довольны проживанием в квартирах).

У вас может возникнуть вопрос, а для чего тогда агентство? Ответ будет простым, даже если застройщики крупные, «им лень» организовывать личный отдел продаж, намного проще и, вероятно, выгоднее, просто пожертвовать процентами агентству, зато не нужны средства для содержания менеджеров.

Застройщик — это…

Как правильно выбрать застройщика, читайте тут.

А уже нанятое агентство занимается созданием сайтов, отвечает за рекламу и прикладывает максимум усилий со свой стороны, вы же просто остаетесь в стороне и «не паритесь».

[3]

К вам и так придут с результатами, ведь вы крупная компания-застройщик с полным циклом организации деятельности, несокрушимая мощь, и ваше призвание царствовать на рынке недвижимости.

В следующем списке обозначены титаны на рынках столицы и Санкт-Петербурга:

В Спб это:

В столице крупнейшими являются:

К любому из застройщиков их этих списков, я бы лично пришел с деньгами, отдав их в дело и не испытывал бы никаких проблем со сном и даже намека сомнения.

Любого из указанных застройщиков можно просто засыпать восхвалениями и ставить в пример их подход к работе. Конечно, каждый из них работает по-своему, а вопросу качества, для его раскрытия, нужно было бы уделить как минимум отдельный пост.

Видео (кликните для воспроизведения).

Однако, друзья мои, не нужно из-за этого сбрасывать со счетов других застройщиков, даже если они не столь крутые, как остальные.

Конечно, крутость варианта с застройщиком полного цикла неоспорима, однако, ценники здесь достаточно высоки, поэтому нужно искать надежных партнеров, но оценивающих свою работу несколько дешевле.

Следующий показатель застройщика – это период его деятельности на рынке, еще лучше будет взять соотношение длительности присутствия на рынке и выстроенных квадратов недвижимости.

К примеру, ООО «Р» возвело за 10 лет «плодотворной» работы 1 тысячу квадратных метров. При переводе в более понятную сравнительную форму, им понадобилось 10 лет, чтобы построить один двухэтажный дом.

Теперь эта ОООшка предлагает вам уникальный проект комплексной застройки (целых 18 отдельных корпусов, в каждом из которых 20 этажей).

Тут не лишним будет призадуматься, что же заставило уважаемого застройщика ринуться «сразу после начала освоения местного воздушного простора, осваивать глубокий космос», занимаясь комплексным освоением территорий (КОТ), так и не возведя, практически, ничего, за целых 10 лет.

Мне известно, как здесь любят милых котиков, и в строительстве такие есть, но никак не пушистые. Подозрительно все это. Вам не кажется?

Теперь возьмемся за следующую ОООшку, назовем ее «Н». Этим застройщиком на протяжении тех же 10 лет реализовано целых 5-6 достаточно больших строительных проектов.

Каждый из них был сдан своевременно, ну или с максимальными задержками – до 1 года. Что немаловажно, каждый из этих проектов был сдан и на данный момент эксплуатируется без нареканий со стороны жильцов, с отсутствием любого рода вопросов касательно качества.

Этот застройщик также предлагает вам КОТа с такими же параметрами, как и в случае с ООО «Р». Какому КОТику отдать предпочтение, я думаю, вы уже знаете.

Но как же быть, если и такой вариант для вас неприемлем, и необходимо искать «свеженького» застройщика, который только недавно «вылупился» и недостаточно окреп, но уже обладает амбициями и смелостью.

Тут уж нужно посмотреть сам проект: кто является подрядчиком, а кто инвестором.

Дураками этих ребят назвать язык не поворачивается, ввязываться в авантюры они ни за что не станут. И это никак не связано с наличием совести, или с тем, что они настолько честны, что просто не могут идти на обман.

Застройщики, только недавно появившиеся на рынке, личных активов не имеют: в общем, на постройку дома у них денег нет. Для генподрядчика финансов тоже не наскрести, а возвращать деньги инвесторам так не хочется…

Чем же занимается тогда наш застройщик, хоть молодой, но с реальными амбициями? Он принимает решение раздать «будущие квартиры», в данном случае, расчет с указанными участниками (генподрядчиком и инвестором) происходит за счет недвижимости. Дальше суть вы уловили, если вдруг застройщик решить кинуть, то кидать ему придется не только обычных дольщиков, но и таких нежелательных врагов, как инвесторов и генподрядчика.

Читайте так же:  Как разменять муниципальную квартиру

Так что такие ребята всегда на стреме – если генподрядчик бывалый малый и за плечами имеет большой опыт, то он и есть главный гарант успешности дела.

Еще один плюс – здесь у вас возникает возможность приобрести жилплощадь с отличной скидкой, поскольку генподрядчик «сплавляет» жилье как можно быстрее (соответственно, цена будет на порядок меньше, чем если приобретать через застройщика), ведь «зелень» нужна срочно.

Где же найти такое жилье? Понятно, что вариант с застройщиком отпадает, только через агентство.

Сориентироваться на генподрядчика, пожалуй, будет проще, с инвестором же ситуация несколько сложнее, здесь, возможно, потребуется узнать информацию о СЕО инвестора, и только после этого смотреть, в каких именно проектах он принимает участие.

Еще одним способом определения надежности застройщика является банковская аккредитация.

До того, как банковское учреждение примет решение об аккредитации строительных работ, оно проводит глобальную проверку застройщика, в особенности, если дело касается «ноунейма».

Банковские учреждения, как инвесторы и генподрядчики, имеют свою заинтересованность в успешности строительства. Следовательно, если стройка оказывается ненадежной, и банки окажутся такими же.

Как вы, думаю, уже догадались, в качестве катализатора здесь выступает наиболее вредное и недоверчивое, но, в то же время, «всеми любимое» банковское учреждение – СберБанк РФ.

Сбер не берется за аккредитацию ЖСК, вне зависимости от суперовости застройщика.

Будет чудом, если Сбер, все-таки, снизойдет к застройщику, и с особой щедростью согласится аккредитовать. Но если в аккредитации принял участие СберБанк, вне всяких сомнений, стройка надежна.

Для примера, порой бывает и так, что речь идет о настолько непонятной стройке, что даже банки из последних списков надежности не рискуют ее аккредитовать.

Здесь застройщик поступает довольно хитро: он создает личный банк и… вас приветствует наиболее «болотистая ипотека» (мечта каждого, кто желает, чтобы его финансы безвозвратно погрязли в глубине трясины).

Еще один признак надежности таких строительных работ – непосредственный проект стройки.

В нем сосредоточено все то, что застройщик планирует создавать на стройке: планировка окружения строения, дизайн придомовой территории и объектов благоустройства, а также мест, предназначенных для общего использования, то есть всего, что будет создаваться в процессе строительства.

Здесь чуть-чуть запутано, придется привести пример. Сейчас перед нами находится проект работы именитого архитектурного бюро: итальянского, российского, финского, немецкого, бельгийского… Все это говорит о том, что еще на этапе проектировки «вбухали» немало деньжищ, и только в оболочку проекта. Из этого следует, что намерения у застройщика довольно серьезные.

В качестве второстепенного признака, можно рассматривать землю, где будет возводиться жилой дом. Земля может пребывать в аренде, или же быть оформлена в собственность (для столицы, этот момент неактуален, поскольку здесь приобрести землю в собственность невозможно, вне пределов МКАДа – пожалуйста).

В общем, если земля находится в собственности, это хорошо, поскольку застройщик потратился на территорию, и деньги нужно как то отбить.

Анализируем информацию. Наиболее безопасной для нас будет стройка, при которой:

  • Деятельность застройщика основана на «полном цикле»;
  • На рынке он функционирует уже свыше 10 лет, имея успешно завершенные объекты;
  • Строительные работы аккредитованы через СберБанк РФ;
  • Заключается договор долевого участия;
  • Земельный участок оформлен в собственность застройщика;
  • Строительный проект подготовлен именитым бюро.

Хочется привести пример, эта стройка одна из моих излюбленных в СПб.

Застройщиком является финский Лемменкяйнен, который существует уже более одного столетия. Компания занимается строительством дорог, заводов (кстати говоря, Питерский ниссановский завод – их достижение).

Строительство жилых домов – для них просто, как семечки щелкать. Работа их организована во множестве европейских стран, где они выступают и в роли застройщиков, и в роли подрядчиков. Представляете, какой охват?! И как вы думаете, достроят ли они один дом?

К их объектам относят «Тапиолу», которая расположена на Фрунзенской, а это:

  • впечатляющие трехметровые потолки;
  • использование технологии умного дома (с помощью телефона, можно выставить температуру в доме, включить/выключить электричество, воду и т. д.);
  • стеклопакеты, основа которых выполнена из дерева и алюминия;
  • наличие датчиков затопления (в случае внезапного прорыва, воду отключат автоматически);
  • ванная имеет прямо в полу отверстие для слива (для любителей поиграть в морской бой);
  • наличие освещения на лоджии;
  • произведен монтаж изначально дорогостоящих и надежных входных дверей;
  • лоджия остеклена бескаркасным методом;
  • наличие фирменных лифтов «Коnе»;
  • любые коммуникации размещены в специальных панелях «Элпо» – штука довольно крутая, и создает неплохую экономию места.

В общем «ни в сказке сказать, ни пером описать», балдежно, но, к сожалению, дорого…

На этом, пожалуй, все! Желаю всем удачи! До скорой встречи!

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Кто такой застройщик?

Застройщик — физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов, в том числе для собственного проживания, предоставления внаем, аренды либо для продажи. Застройщик имеет право на получение или приобретение в… … Словарь бизнес-терминов

Застройщик — лицо, которому в установленном порядке предоставлен земельный участок под строительство или реконструкцию комплекса недвижимого имущества. В РФ застройщиками могут выступать: физические или юридические лица; органы государственной исполнительной… … Финансовый словарь

Читайте так же:  Техпаспорт на квартиру - что это такое, для чего нужен и как заказать

ЗАСТРОЙЩИК — лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в т.ч. для собственного проживания, предоставления внаем, аренду либо для продажи. По определению ФЗ О… … Юридический словарь

ЗАСТРОЙЩИК — ЗАСТРОЙЩИК, застройщика, муж. (офиц.). Лицо, обладающее правом застройки. Толковый словарь Ушакова. Д.Н. Ушаков. 1935 1940 … Толковый словарь Ушакова

ЗАСТРОЙЩИК — ЗАСТРОЙЩИК, а, муж. Тот, кто строит или построил для себя дом, строение на отведённом участке. Коллектив застройщиков. Завод з. | жен. застройщица, ы. Толковый словарь Ожегова. С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. 1949 1992 … Толковый словарь Ожегова

застройщик — сущ., кол во синонимов: 2 • девелопер (2) • созастройщик (1) Словарь синонимов ASIS. В.Н. Тришин. 2013 … Словарь синонимов

застройщик — Организация, предприятие или учреждение, за счёт средств которого осуществляется строительство [Терминологический словарь по строительству на 12 языках (ВНИИИС Госстроя СССР)] Тематики строительство в целом EN Owner DE… … Справочник технического переводчика

Застройщик — физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления внаем, аренду либо… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

Застройщик — 2.4. Застройщик юридическое или физическое лицо, строящее здание или сооружение на отведенном или приобретенном участке. Источник: ТСН 12 304 99: Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Застройщик — (developer) предприниматель на рынке недвижимости, занимающийся превращением неосвоенного участка в законченную функционирующую недвижимость путем создания дорог, инженерных сооружений, зданий, осуществления ландшафтных мероприятий,… … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

ЧЕМ ЗАКАЗЧИК ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА?

Одними из субъектов инвестиционной деятельности, участниками капитального строительства являются заказчики или застройщики, или заказчики-застройщики – по сути, это одно и то же.

В статье приведен ряд определений понятиям «заказчик», «застройщик» и «заказчик-застройщик». Разберемся поподробнее, кто есть кто.

  1. В соответствии с Положением о заказчике-застройщике, едином заказчике, дирекции строящегося предприятия и техническом надзоре, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 02.02.1988 №16 заказчик-застройщик – это юридическое лицо, которое распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства, несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства, определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен (не допуская необоснованного их превышения), своевременную поставку оборудования, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.
  2. Заказчиками-застройщиками по стройкам и объектам, включенным в перечень (далее — заказчики-застройщики), могут являться:
    а) государственные или муниципальные учреждения, в том числе дирекции строящихся объектов, образованные в форме учреждения (далее — дирекция);

б) государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дирекции строящихся объектов, образованные в форме государственного или муниципального унитарного предприятия на праве оперативного управления (далее — дирекция);

в) негосударственные коммерческие организации, которым государственные капитальные вложения на финансирование принадлежащих им строек и объектов, включенных в перечень, предоставлены при условии передачи в собственность Российской Федерации части акций (паев) этих организаций в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

г) органы государственной власти Российской Федерации и их территориальные органы в отношении включенных в перечень строек и объектов, находящихся у них в оперативном управлении
(п. 7 Постановления Правительства РФ от 11.10.2001 №714 «Об утверждении положения о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета».

Несмотря на такие различия в представленных нами определениях, следует сказать, что чаще всего слова «заказчик», «застройщик» или «заказчик-застройщик» употребляются как одинаковые по смыслу.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на «Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения» при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

Заказчики строительных работ

При описании фигуры заказчика в строительстве ориентируются на те нормативные документы, которые в большей степени регламентируют его текущую роль. Заказчик, как лицо управляющее строительством, может по характерным особенностям отождествляться с фигурой застройщика, а по объёму и содержанию функций – частично пересекаться с инвестором и/или генеральным подрядчиком. При этом роль заказчика в строительстве с применением именно этого наименования в документе подробно изложена в «Положении о заказчике при строительстве…» и в Гражданском кодексе РФ.

Содержание статьи

Определение и границы термина

Заказчик в строительстве ­– это лицо, которое порученным ему строительством управляет. Заказчиком может быть юридическое и физическое лицо, которое уполномочено инвестором реализовывать проект, или само являющееся инвестором. От имени инвестора или застройщика заказчик организовывает отношения и деятельность подрядчиков, направленную на выполнение инженерных изысканий, проектной документации и хода строительства.

Заказчик и инвестор

Из определения заказчика следует возможность как совмещения в одном лице функций инвестора и заказчика, так и разделения их. Поскольку инвесторы производят капитальные вложения с задействованием собственных и/или привлекаемых средств, то различия определяются тем, вкладывает ли заказчик собственные средства в проект и инициирует ли он в этой роли проект вместе с другими инвесторами.

Если заказчик рассматривается исключительно как нанимаемое лицо, уполномоченное инвестором заниматься управлением строительством, то он наделяется правами владения капитальными вложениями и использования их в период полномочий, который устанавливается договором. В случае нарушения инвестором договорных обязательств заказчик вправе прекратить исполнение обязательств со своей стороны.

Читайте так же:  Непосредственный способ управления многоквартирным домом

Заказчик и застройщик

Заказчик может получить полномочия и от застройщика на период строительства (период полномочий, определяемый договором) или совмещать в одном лице функции заказчика-застройщика. Для того чтобы понятия заказчик и застройщик стали тождественными в одном субъекте, заказчик должен быть юридическим лицом, владеть на правах собственности или аренды земельным участком и иметь право самостоятельно принимать решение по самому факту реализации программы строительства. В Гражданском кодексе фигура заказчика коррелирует с фигурой застройщика в Градостроительном кодексе.

Именно лицо обладающее правом на земельный участок, может сначала получать разрешение на строительство, затем – на введение его в эксплуатацию, и после окончания строительства – на регистрацию права собственности. Отсюда следует и одно из требований Гражданского кодекса к заказчику о своевременном предоставлении для строительства земельного участка.

Заказчик и проектировщик

Заказчик, как лицо, намеренное осуществить строительство (реконструкцию) архитектурного объекта, обязан иметь на руках выполненный по архитектурно-планировочному заданию архитектурный проект. Выполняться этот проект должен архитектором, имеющим соответствующую лицензию. В связи с этим, заказчик отбирает проектировщиков и определяет техническое задание.

Как правило, заказчик заключает договор с генеральным проектировщиком, который потом, при необходимости, привлекает к решению задачи субподрядных проектировщиков и изыскателей. При этом вопросы получения согласования и разрешения соответствующих органов на проведение изысканий и проектных работ входят в круг задач заказчика.

Заказчик и подрядчик

В большинстве случаев для непосредственного исполнения строительных задач заказчик заключает договор подряда с генеральным подрядчиком, а тот уже, в свою очередь, посредством субподрядных договоров, при необходимости, привлекает к процессу субподрядчиков. В такой классической схеме многих заказчиков не устраивает, что они не знают, какими именно исполнителями, в конечном счёте, будет выполняться работа.

Чтобы устранить эту неосведомлённость, прибегают к нескольким способам:

Поскольку любое строительство имеет свою специфику, заказчик обычно не «привязывается» к неким стандартным классическим форматам, а выбирает те, которые в данной конкретной ситуации использовать наиболее целесообразно.

Заказчик и поставщик

Отношения заказчика и поставщика тоже со временем начинают уходить от стандартных однозначных схем, однако по-прежнему наиболее распространены две модели:

  • В первой – узкой – заказчик связан только с поставщиками оборудования. Поставщики товарно-материальных ценностей, сырья, конструкций заключают договор с подрядчиками напрямую.
  • Во второй – расширенной модели отношений – заказчик частично решает задачи по приобретению материалов и сырья. Часто в таких схемах поставщики могут работать напрямую и с заказчиком, и с генеральным подрядчиком, и с субподрядчиками. При этом заказчик имеет определённое Гражданским кодексом право контролировать качество материалов, предоставленных подрядчиком. Всё это требует высокой координации действий, поэтому к особо сложно координируемому варианту чаще прибегают как к вынужденной мере. Однако, независимо от формата отношений, заказчик оставляет за собой право контроля качества.

Все отношения с поставщиками строятся через подписания договоров купли-продажи или договоров поставки (в зависимости от контекста и правовых нюансов).

Функции заказчика

Функции, которые закреплены за заказчиком, зависят от стадий работы над строительным проектом и области осуществления процесса.

Функциональный набор обязанностей заказчика на каждом конкретном проекте уточняется отдельно, а особенности отражаются в соглашениях. При этом важно не допускать совмещение функций исполнителя и контролёра в одном подразделении компании-заказчика.

Права заказчика

Заказчик, если иное не установлено условиями конкретных соглашений, реализовывая задачи и исполняя обязанности, имеет право:

Согласно статье 748 ГК РФ, заказчик имеет право контролировать ход строительства, ход работ, качество материалов и целесообразность их использования, не вмешиваясь при этом хозяйственную деятельность подрядчика. Часто эту функцию относят к обязанностям заказчика, что неверно. Контроль за ходом работ и надзор за строительством выносятся в категорию «права», потому что подобный контроль относится к сфере объективных интересов заказчика. Отсутствие контроля повышает, в первую очередь, риски самого заказчика, особенно, когда речь идёт о праве собственности на объект строительства (реконструкции, ремонта).

Видео (кликните для воспроизведения).

Заказчик здесь преследует, по меньшей мере, две задачи:

  • точное выполнения ТЗ на основе технической документации,
  • недопущение возможности квалифицировать будущий объект как самовольную постройку.

В случае получения объектом строительства статуса самовольной постройки государственная регистрация права собственности окажется под вопросом. Кроме того, это может привести к сносу постройки.

Поэтому вторым пунктом статьи 748 ГК РФ вводится уже обязательство заказчика немедленно заявить об обнаруженных недостатках подрядчику. Если заказчик сразу этого не делает, он лишается права позднее ссылаться на обнаруженные им недостатки.

[1]

Источники


  1. Ганапольский Правосудие для дураков, или Самые невероятные судебные иски и решения / Ганапольский, Матвей. — М.: АСТ, 2017. — 416 c.

  2. Николаева, Т.П. Деятельность защитника на судебном следствии / Т.П. Николаева. — М.: Саратов: Саратовский Университет, 2013. — 574 c.

  3. Смоленский, М. Б. Адвокатская деятельность и адвокатура в Российской Федерации (адвокатское право) / М.Б. Смоленский. — М.: Феникс, 2015. — 384 c.
  4. Профессиональная этика и служебный этикет. Учебник. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2014. — 560 c.
  5. Лазарев, В. В. История и методология юридической науки. Университетский курс для магистрантов юридических вузов / В.В. Лазарев, С.В. Липень. — М.: Норма, Инфра-М, 2016. — 496 c.
Кто такой застройщик
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here