Квартира с обременением по ипотеке особенности покупки

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "Квартира с обременением по ипотеке особенности покупки". На странице подобран полная информация, всесторонне раскрывающая тему. Если возникли вопросы, просьба их задавать дежурному юристу.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Неспособность большинства жителей России купить жилую недвижимость за счет собственных средств, сделала актуальным ипотечное кредитование, воспользовавшись которым купил квартиру, как минимум, каждый второй россиянин.

Но неблагоприятные финансовые обстоятельства, ставшие следствием семейных неурядиц, потери трудоспособности или постоянного высокооплачиваемого места работы, могут сделать актуальным вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка или другого кредитного учреждения.

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Существует несколько возможностей для продажи жилой недвижимости, право собственности на которую находится в залоге кредитной организации, а именно:
  1. Самостоятельное снятие обременения с последующей продажей квартиры. В зависимости от необходимости посторонней помощи возможны следующие варианты:
    • привлечение потребительского кредита в другом финансовом учреждении на сумму остатка по ипотеке;
    • привлечение средств потенциального покупателя для полной выплаты банковского займа.
  2. Продажа квартиры по переуступке ипотечного кредита, заключающееся в продаже квартиры после снятия обременения в виде передачи долговых обязательств другому лицу, согласованному финансовым учреждением кредитором.
  3. Снятие обременения при согласовании процедуры кредитной организацией, выдавшей ипотеку. В зависимости от степени участия банка-кредитора возможен ряд сценариев:
    • самостоятельный поиск покупателя, сбор всех необходимых документов и выполнение процедур. Функция банка заключается в согласовании сделки и выдаче справки установленного образца о сумме остатка.
    • обращение к помощи банка при поиске покупателя, оформлении документации и взаимодействии с органами юстиции, технической инвентаризации и т.п.;
    • ипотечный кредит для покупки объекта недвижимости с обремененным правом.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку, самостоятельно

Самостоятельное решение ипотечной проблемы является достаточно сложным, не совсем законным и редко реализуемым по следующим причинам:

1. Не каждый имеет достаточный доход для получения положительного решения по дополнительному кредиту, учитывая существующую статью расхода в виде ипотеки;

2. Заключение соглашения между сторонами по предоставлению средств для погашения остатка долга перед банком, не имеет документального подтверждения и может быть нарушено после снятия обременения на квартиру, путем отказа от сделки по передаче права собственности;

3. Документальное оформление соглашения о передаче права в данном случае будет ничтожно, так как продавец не имеет законных оснований для распоряжения собственностью.

Таким образом, потенциальная возможность подобного сценария не исключена, но реализация возможна только при наличии близких доверительных отношений между покупателем и продавцом.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, переведя долг

Данный способ применим для лиц, не имеющих суммы достаточной для покупки жилья, но позволяющей выплатить покупателю разницу между стоимостью продажи квартиры и остатка по кредиту с учетом процентов. Плюсы и минусы такого варианта заключаются в следующем:
  1. Кредитная стоимость квартиры обычно превышает ее рыночную стоимость, по причине переплаты банковских процентов, в результате складывается следующая ситуация при переуступке долга:
    • текущий кредитор в лучшем случае получает небольшой доход, а скорее всего просто передает кредитное бремя;
    • новый кредитор обретает право пользования квартирой за минимальную стоимость и может сократить переплату за счет досрочного гашения долга.
  2. Новому заемщику для рассмотрения его кандидатуры требуется собрать полный комплект документов, необходимых при ипотеке и по результатам рассмотрения его кандидатура может быть отвергнута.
  3. Условия кредитования при переуступке могут отличаться от действующих, за счет приведения в соответствие текущим процентным ставкам.

Как продать квартиру в ипотеке с согласия банка

Продажа жилья, имеющего обременение права, по согласованию финансового учреждения является наиболее распространенным сценарием. Большинство банков с готовностью идут навстречу заемщикам и оказывают содействие при снятии обременения и передаче права собственности другому лицу.

Для того, чтобы получить согласие кредитной организации следует поставить ответственного представителя в известность о всех подробностях предстоящей сделки, в том числе предоставить информацию о ее участниках, способе оплаты, месте и времени проведения.

[1]

По результатам изучения предоставленных данных банк может выдать обязательные к исполнению рекомендации по процедуре купли-продажи.

Самостоятельное оформление сделки

Продать квартиру выгоднее всего всегда получается при нахождении нового владельца собственными силами, за счет отсутствия комиссии посредника и необходимости существенных уступок. Однако такой сценарий характеризуется большим временем поиска подходящего варианта и выполнения всех необходимых процедур. Пошаговая инструкция в этом случае будет иметь следующий вид:

Посреднические банковские услуги

При обращении с письменным заявлением в кредитную организацию о получения разрешения на её продажу, возможно, что будет получено предложение от кредитора по условиям заключения сделки и предложены варианты. Помимо этого, участие банка в процедурах может заключаться в следующем:
  1. Открытие двух банковских ячеек или депозитов для сопровождения заключения сделки, имеющих следующее назначение:
    • одна из ячеек будет содержать денежную сумму, соответствующую остатку по ипотеке;
    • во второй, до перехода официального права собственности, будут содержаться оставшиеся средства, причитающиеся продавцу.
  2. По факту наличия требуемых сумм в ячейках или на депозитах, банк готовит документы о снятии обременения и направляет их в Росреестр.
  3. После получения, в регистрирующем сделки с недвижимостью органе, свидетельства без отметки об ипотеке, происходит заключение сделки купли-продажи квартиры при участии нотариуса, выбранного банком.
  4. Договор и переход права на жилье подлежат регистрации в Росреестре в установленном порядке.
  5. После окончания регистрационных действий, участники сделки получают доступ к ячейкам (депозитам) и могут получить, причитающиеся им деньги.
  6. Если квартира на момент продажи находилась в собственности менее 3 лет, то следует оплатить налог на доход, превышающий 1 млн. рублей.

Посреднические услуги банка обходятся заемщику в определенную сумму наличности, определяемую как процент от сделки.

Как продать квартиру в ипотеке ВТБ 24

Процедура снятия обременения и передачи права собственности жилой недвижимости, купленной по кредиту ВТБ 24 не отличается от других финансовых учреждений, но имеет свою специфическую особенность.
Читайте так же:  Не горит свет в подъезде кто должен менять лампочки и как часто

При обращении в банк с целью узнать возможно ли продать квартиру, заемщик может попросить выполнить процедуру перехода права собственности у кредитной организации, которая имеет свою актуальную на 2019 год базу объектов жилого фонда выставленных на торги. Покупателям такой недвижимости в ипотеку предлагается ряд льготных условий, например, всего 20%-й первоначальный взнос.

Однако такой вариант имеет два отрицательных для заемщика момента:

  • посреднические услуги банка обойдутся в процент от суммы сделки;
  • стоимость квартиры может быть достаточной для погашения долга, но существенно ниже среднерыночной.

Видео: Процедура продажи ипотечной квартиры

Специфика военной ипотеки

Особенности покупки квартир в кредит военнослужащими заключается в предоставлении части суммы на покупку квартиры на основании договора целевого жилищного займа (далее – ЦЖЗ), согласовываемого в ФГКУ «Росвоенипотека» и выдаваемого государством, на возмездной основе.

В зависимости от оснований увольнения заёмщика из рядов вооруженных сил возможны два алгоритма действий по снятию обременения с ипотечного жилья, каждый из которых имеет свои особенности.

Увольнение до наступления пенсионных оснований

Если военнослужащий разрывает контракт до того, как получает право на получение пенсии, он теряет льготные права и должен выполнить следующую последовательность действий:
  1. Вернуть в полном объеме средства выданные в объеме ЦЖЗ и кредитования. Накопления, сделанные при реализации накопительно-ипотечной системы (далее – НИС), использованы быть не могут.
  2. После погашения ЦЖЗ получить доверенность от ФГКУ «Росвоенипотека» для снятия обременения и уведомление об отсутствии задолженности.
  3. Подать документы в Росреестр и в регламентированном порядке получить новое свидетельство без отметки об ограничении прав и выписку из ЕГРП, подтверждающую снятие обременения.
  4. В течение трех рабочих дней направить в ФГКУ «Росвоенипотека» копии документов.

[3]

Увольнение по выслуге или на льготных основаниях

Если срок службы составил 20 лет или военнослужащий заслужил право на льготное увольнение (участие в боевых действиях, ранение и т.п.) процедура снятия обременения упрощается за счет следующего:
  • нет необходимости возврата ЦЖЗ;
  • средства, накопленные при участии в НИС, могут быть использованы для погашения кредита в банке.

Обобщая все вышесказанное можно сделать вывод о том, что квартира, купленная в ипотеку, не является ярмом, снять которое можно лишь спустя много лет регулярных платежей. При возникновении объективной необходимости, снятие обременения возможно и лишь некоторые банки создают препятствия для этого в виде штрафных платежей и чрезмерного комиссионного сбора.

Основная масса финансовых организаций заинтересована в возврате кредитных средств и готова пойти навстречу добросовестному заемщику, вплоть до оказания помощи по поиску покупателя и оформлению сделки.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке является довольно распространенным способом приобретения жилья. Обычно такая квартира по стоимости ниже, чем аналогичная, но которая не находится в залоге у банка.

В чем особенности покупки жилплощади с обременением и стоит ли рассматривать такой вариант приобретения заветных квадратных метров?

Способы покупки квартиры, которая находится в ипотеке

Купить ипотечное жилье можно несколькими способами:

  1. Приобрести жилье у продавца, который погасил всю задолженность по ипотеке перед банком, а тот снял с недвижимости обременение.
  2. Приобрести квартиру с долгом, погасить задолженность продавцу наличными средствами.
  3. Получить ипотечный заем от продавца недвижимости (заемщика) и начать выполнять взятые по ипотечному договору обязательства, связанные с погашением задолженности.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке за наличные? Порядок действий

Чтобы получить заветное жилье, обремененное ипотекой, потенциальному покупателю нужно сделать следующее:

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке, в ипотеку в 2019 году?

Далеко не всегда у нового покупателя есть наличные, чтобы погасить задолженность банку, рассчитаться с продавцом и получить долгожданную квартиру.

Гораздо чаще покупателями квартиры с обременением становятся лица, которые хотят обзавестись жильем, тоже взятым в ипотеку. Банки одобряют такой способ выплат ипотеки в том случае, если новый владелец будет брать ипотеку в том же банке, что и прежний заемщик.

Также согласие на оформление ипотеки получают те заемщики, которые могут подтвердить свою платежеспособность, официально трудоустроены (срок работы на текущем месте должен быть не меньше 6 месяцев).

Такой способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке у банка, является самым безопасным, потому что сделку контролирует банк. К тому же новый владелец может получить дополнительные бонусы, например, банк может снизить для него размер первоначального взноса.

Если покупатель квартиры с обременением по ипотеке захочет взять ипотеку в другом банке, то, скорее всего, банк не одобрит ему такой ипотечный кредит.

Чтобы стать новым заемщиком при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, новому владельцу нужно соответствовать таким критериям:
  • он должен быть гражданином РФ или иметь вид на жительство;
  • возраст заемщика должен быть в пределах 21-60 лет;
  • заемщик должен иметь официальную работу;
  • он должен получать достойную зарплату.
Читайте так же:  Что необходимо знать о налоге на наследство

Если покупатель жилья хочет приобрести жилплощадь, находящуюся в залоге у банка, то он должен сделать следующее:

  1. Собрать необходимый пакет документов (взять в банке перечень необходимых бумаг).
  2. Дождаться одобрения банка о получении ипотеки.
  3. Заключить с банком ипотечного соглашение.
  4. Заплатить первоначальный платеж, который впоследствии распределяется между банком и бывшим заемщиком. Когда новый заемщик погасит задолженность, то с бывшего владельца снимутся обязательства перед банком. Они перейдут новому владельцу.
  5. Зарегистрировать права собственности на квартиру.

Минус приобретения жилья, находящегося в залоге у банка, в том, что не каждый банк готов передать заложенную жилплощадь новому владельцу. Кроме того, для нового заемщика банк может установить другие условия ипотеки, которые могут оказаться для него невыгодными.

Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

Решившись на покупку «проблемной» квартиры, находящейся на обременении, потенциальному покупателю нужно знать, какие риски его могут ждать:

  • существует большая вероятность быть обманутым. Если инициатором продажи ипотечной квартиры выступает сам заемщик, то покупателю нужно тщательно проверить «чистоту» такой сделки и самой квартиры. Бывают ситуации, когда продавцы скрывают от покупателей дополнительные аресты на квартиру или на продаваемой жилплощади проживают жильцы, которых не так просто и выписать (дети, инвалиды);
  • новый хозяин купленной с обременением квартиры может стать полноправным ее владельцем только после выплаты задолженностью банку. Пока долг не будет выплачен, права на квартиру будут находиться у банка;
  • при оформлении сделки купли-продажи ипотечной квартиры с обременением банк потребует от покупателя, чтобы тот оформил титульное страхование (страховка риска потерь, которые могут быть понесены покупателем из-за утраты прав собственности на недвижимость). А страховка – приличная статья дополнительных расходов;
  • чтобы сделка купли-продажи квартиры с обременением состоялась, стороны должны получить согласие банка на изменение условий ипотечного кредитования. Если банк увидит, что покупатель является неплатежеспособным, то он может отказать в осуществлении сделки.
  • Покупать квартиру, находящуюся на обременении по ипотеке, выгодно, но рискованно. Лучше всего оформлять сделку так, чтобы прежний заемщик передал свои права покупателю, то есть, новым заемщиком будет выступать покупатель. Для этого обязательно нужно получить согласие банка.

    Важно помнить, что до момента погашения долга перед банком, новый хозяин будет признан полноправным владельцем только после полного погашения задолженности.

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке

    При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение. Им может выступать как приобретаемое жилье, так и любая другая недвижимость, которая устроит банк. Как следствие, на объект накладывается обременение. В теории, квартиру можно попробовать продать, однако для этого требуется получить согласие банка.

    Что значит обременение при покупке квартиры

    Обременение – это запрет на выполнение ряда действий для владельца. И в то же время, это одно из основных условий оформления ипотеки, благодаря которому банк может получить права на данную квартиру при наличии просроченной задолженности или других нарушений со стороны залогодателя.

    Таким образом, квартира хоть и остается в собственности владельца, но фактически распоряжаться он ею практически не имеет права: максимум прописать кого-то или сделать ремонт (и чаще всего, то и другое тоже нужно делать только после получения согласия банка).

    Риски покупки квартиры с обременением ипотекой

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке – это достаточно выгодная система, при которой покупатель выплачивает часть стоимости жилья продавцу и становится заемщиком по ипотечному договору.

    Разумеется, реализовать подобное можно только при наличии согласия от банка. Так как выплачивать кредит придется с учетом процентов и всевозможных дополнительных платежей, общая стоимость будет существенно ниже рыночной. Так что – это отличный вариант получить жилье и сэкономить. Более того, раз в сделке будет участвовать банк, это практически на 100% исключает любые мошеннические операции.

    Но есть и риски при покупке такой недвижимости:

    Риск Описание
    Двойное обременение На квартиру может быть наложено 2 и более обременений. Погасив кредит в одном банке, потом придется разбираться с другими долгами. Этот момент нужно проверять. Штрафы и пени Продавец может умолчать о том, что помимо основного долга и процентов, придется оплачивать еще и штрафы. Их сумма может быть даже больше базовой задолженности. Для проверки нужно обращаться в банк. Снятие обременения Этим придется заниматься лично или, как минимум, контролировать процесс. Может занять некоторое время.

    В зависимости от ситуации, могут возникать и другие проблемы. Например, продавец может требовать авансовый платеж, якобы с целью расплатиться с долгом, чтобы это не пришлось делать покупателю из собственных средств. Вроде бы благородный порыв, но нередко он является откровенно мошенническим.

    Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке

    Несмотря на возможные риски, если их тщательно контролировать и перепроверять всю информацию, покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать отличным решением для любой семьи.

    Порядок действий

    1. Узнать всю доступную информацию от продавца.
    2. Уточнить данные в банке (особенно относительно обременений и долгов).
    3. Получить согласие банка (обычно этим занимается продавец).
    4. Переоформить на себя договор ипотеки, залога и обременение. Одновременно с этим заключается договор купли-продажи и передача суммы продавцу.

    Далее придется выплачивать ипотечный кредит. Лучше всего сделать это сразу, досрочным погашением, так переплата будет минимальной. Кроме того, после погашения долга нужно проконтролировать, чтобы обременение было снято. И только когда это будет сделано новый владелец квартиры наконец получит возможность распоряжаться своей недвижимостью в полном объеме.

    Читайте так же:  Какие документы нужно предоставить для получения прописки в частном доме

    В отличие от стандартного договора купли-продажи, при покупке квартиры с обременением по ипотеке придется учитывать еще и требования банка. Многое зависит от ситуации и финансовой организации, но примерный перечень документов будет выглядеть так:

    • Паспорта покупателя и продавца.
    • Документы на недвижимость (например, договор дарения и выписка из ЕГРН).
    • Договора ипотеки и залога.
    • Справка 2-НДФЛ или аналоги.
    • Копия трудовой книжки, заверенная руководителем компании, где работает покупатель.

    Помимо непосредственно той суммы, которая нужна на покупку квартиры, дополнительные расходы обычно зависят от банка. Например, может потребоваться оформить страховой полис. Кроме того, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Стоимость такой услуги может варьироваться от 2-5 тысяч рублей и выше. Сильно влияет регион проживания.

    В среднем, на всю процедуру может уйти около 2-3 месяцев из которых значительная часть времени уйдет на согласование сделки в банке. Если же все готово, то все стороны будут заинтересованы в том, чтобы произвести покупку-продажу как можно быстрее – буквально за 1 день. Если планируется досрочное погашение ипотеки, придется подать заявление об этом заранее (обычно дней за 14, но тут тоже все зависит от условий обслуживания в банке). Отказать в досрочном погашении банк не имеет права, однако он вполне может требовать оповещения за определенный срок (п.4, ст.11, закона №353-ФЗ).

    Предварительный договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой

    Договор купли-продажи обычно составляется нотариусом и проверяется всеми сторонами. Особенно в этом упорствует банк, желающий подстраховаться от любых спорных ситуаций. Как следствие, покупатель должен только изучить документ и, если какие-то пункты не устроят – потребовать их изменить. Примерная форма может выглядеть так:

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

    Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке

    Ипотечное жилье, проданное с молотка за неуплату долгов, привлекательно с точки зрения цены, банку хочется вернуть кредитные деньги, он готов снижать цену до достаточно низких показателей. Вдобавок они проверяют юридическую «чистоту» недвижимости.

    [2]

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

    Это быстро и бесплатно !

    Особенности обременения по ипотеке

    Чем является ипотечное жилье? Ипотека передача в залог жилья, или другой недвижимости, на покупку которой банк дал деньги, он же остается владельцем права залога. Он в первую очередь вправе требовать уплату долга за счет заложенного имущества, все остальные кредиторы рассчитывают лишь на часть, оставшуюся после расчетов с кредитором.

    Ипотека имеет несколько особенностей:

    • закладывается лишь имущество, стоящее на кадастровом учете и на него официально зарегистрированы права;
    • ипотека распространяется и на долг и на проценты по нему и на другие траты, кредитора в связи с данным договором, если по иному не написано в договоре;
    • банк вправе выпустить ипотечную закладную и продать её, продав долг другому лицу;
    • ипотека переходит к наследникам или новообразованному юридическому лицу, возникшему в результате реорганизации;
    • кредитор вправе снять обременение по собственному усмотрению.

    Сделки с заложенной недвижимостью проводятся исключительно при участии банка, иначе без него, проведение сделок, внесение записей в реестр прав считается нарушением на уровне преступления.

    На что стоит обратить внимание при покупке

    • проверить документы на квартиру или дом или участок (в банках тоже люди ошибаются);
    • изучить договор с банком предыдущего собственника;
    • проверить наличие закладной;
    • проверить наличие других обременений (аренда, регистрация места жительства и т.д.);
    • наличие запрета на последующую ипотеку.

    Закладная, как и договор, определяет условия сделки между покупателем имущества и кредитором. Например, в закладной могут оговариваться условия, на которых покупатель вправе продать объект, не встречая препятствий со стороны банка.

    Однако, бывшие обладатели прав могут продолжать пользоваться квартирой или домом, и придется разбираться с ними, подавая в суд, и, обращаясь к приставам.

    Последующая ипотека означает право перезаложить объект. Проверка делается через реестр прав. Там обязательно отмечаются все залоги. Если одна из сторон уклонилась от регистрации залога, то вторая вправе обратиться в суд. О судебном разбирательстве ставится отметка, которую потом убирают после закрытия дела.

    Увидев, в реестре отметки о других залога или судебном споре, желательно отказаться от покупки или хотя бы подождать результата.

    Процедура оформления ипотечной квартиры

    Процесс покупки тот же, что с обычной недвижимостью, вдобавок присутствуют дополнительные стадии:

    • сообщить банку о желании совершить сделку по ипотечной квартире;
    • подготовить предварительный договор купли-продажи;
    • оплачивается оставшаяся часть долга перед банком;
    • снятие обременения банком получить согласие банка на покупку объекта без снятия обременения;
    • составляется и подписывается соглашение о покупке квартиры;
    • продавец квартиры получает остаток цены за квартиру.

    Любая сделка по приобретению недвижимости проходит регистрацию, это положение касается и предварительного договора.

    Описанный выше алгоритм действий касается приобретения недвижимости у должника, неспособного выплатить долг. Есть и иная дорога: купить недвижимость у банка или на аукционе в процессе исполнительного производства.

    Читайте так же:  Как узаконить самострой

    Покупка на аукционе плоха непредсказуемостью, вдруг появится кто-то не менее заинтересованный и готовый серьезно потратиться.

    Встречается еще один способ. Банк сам ищет покупателя, пользуясь услугами риелтора. Риелтор или снижает цену или наоборот повышает её до максимума.

    Свои предложения о покупке залогового жилья банки выкладывают на своих сайтах или сайтах риелторов, с которыми они работают.

    В таком случае новый покупатель подписывает привычный договор купли-продажи. Если банк перевел все права на объект на себя, обременения снимаются заранее, в них нет смысла, и сделка проводится по привычной процедуре:

    • подается заявка через сайт банка;
    • подписывается соглашение;
    • деньги кладутся в банк;
    • покупатель получает документы на квартиру и регистрирует свои права.

    Необходимые документы

    • паспорта кредитора и должника;
    • кадастровый паспорт на объект;
    • выписка из реестра прав на недвижимость;
    • предварительный договор;
    • договор (копия для продавца, покупателя, банка, регистратора);
    • закладная по ипотеке, выпущенная банком;
    • согласие банка на сделку, если в договоре она не содержится или не оговаривается иным образом;
    • квитанция, подтверждающая перевод денег банку.

    Покупка жилья напрямую у банка требует меньшего пакета документов:

    • паспорт покупателя;
    • доверенность представителя банка (выдается нотариусом);
    • договор о покупке;
    • кадастровый паспорт;
    • квитанция, подтверждающая перевод средств банку;
    • выписка из реестра прав на недвижимость.

    Перечень документов примерный. Банк, требуя дополнительные документы, может выставить еще и требования к их оформлению. Частные организации порой не менее бюрократичны государственных контор.

    Плюсы и минусы покупки

    Минусы покупки:

    • возможные претензии бывшего собственника;
    • волокита с оформлением: в банке забыли снять обременения или сообщить о правах третьих лиц (прописаны родственники бывшего собственника);

    С гражданами взыскание ипотеки проводится исключительно через суд, и пока все этапы судебной системы не пройдены, остаются риски. Решение первой инстанции могут отменить, и должник получит обратное свою квартиру.

    Плюсы покупки:

    • шанс получить скидку на приобретение жилья;
    • продаются квартиры, как правило, с первичного рынка, не надо бояться появления неизвестных ранее наследников.

    Конечно, нельзя обвинять всех в жульничестве, но подстраховаться стоит, проконсультировавшись с юристом. Кроме консультаций, юристы непосредственно при желании клиента принимают участие в переговорах, подаче документов и других ситуациях, где клиент сочтет это нужным.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке: риски покупателя

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке подразумевает приобретение жилья находящегося в залоге у банковской организации, ранее выдавшей целевой заем продавцу. Подобные сделки в настоящее время происходят довольно часто, несмотря на то, что они находятся под надзором банка и таят в себе множество рисков для приобретателя. Однако в покупке обремененной жилой недвижимости есть очевидный плюс. Ее стоимость на порядок ниже цены на аналогичное жилье. По этой причине люди предпочитают проходить множество этапов приобретения и оформления обремененной недвижимости.

    Понятие ипотечного обременения

    Установление обременения предполагает оформление залога и ограничение полномочий владельца. Он не вправе распоряжаться ипотечной квартирой до момента полного погашения задолженности. Банк в свою очередь приобретает на ипотечную жилплощадь определенные права. Обременение накладывается на случай, если заемщик не сможет вернуть кредитные средства. В такой ситуации кредитодатель вправе реализовать ипотечную квартиру для частичной компенсации потерь. Банк отказывается от притязаний на ипотечное имущество только после внесения завершающей выплаты.

    Документом, подтверждающим оформление залога на жилплощадь, является закладная. В ней устанавливаются конкретные виды ограничений, накладываемых на ипотечное жилье:

    • запрет на продажу и другие виды отчуждения;
    • жилье нельзя сдавать в аренду;
    • в квартире запрещается регистрировать других лиц (за исключением несовершеннолетних детей).

    Вышеперечисленные условия говорят о том, что продать ипотечную жилплощадь нельзя. Однако это не так. Владелец может произвести данные операции со своей квартирой, но только с дозволения кредитора. Без участия банка провести сделку по купле-продаже заложенного имущества нельзя.

    Порядок приобретения обремененного жилья

    Процедура приобретения обремененной жилплощади сводится к нескольким этапам. Для защиты собственных интересов и минимизирования рисков, покупателю следует действовать согласно инструкции:

    1. Оценить перспективность сделки. Следует запросить у продавца документацию, касающуюся приобретаемой недвижимости (правоустанавливающие бумаги, технические документы, свежую выписку из Росреестра).
    2. Ознакомиться с кредитным соглашением, следует внимательно прочесть пункты об условиях кредитования, сумме займа, суммах выплат и процентах.
    3. Запросить у продавца информацию об усложняющих ход сделки обстоятельствах (наличие созаемщиков, несовершеннолетних совладельце и т.д.).
    4. Определить подходящий вид сделки по купле-продаже.
    5. Составить и подписать предварительное соглашение. Приобретателю лучше, настоять на нотариальной заверке договора, но эта процедура необязательна.
    6. Передать документацию в кредитное учреждение для получения одобрения.
    7. Окончательно оформить сделку путем подписания основного соглашение и передачи продавцу средств.
    8. Устранить обременение с жилплощади.
    9. Оформить собственнические права в Росреестре и получить выписку.

    Такая процедура является трудоемкой и отнимает у участников немало времени и сил, но ее итогом будет выгодное приобретение жилой недвижимости.

    Содержание договора

    В соглашении о покупке жилплощади указываются:

    • сведения о приобретателе (паспортные данные);
    • личные данные продавца;
    • информация о кредитном учреждении (залогодержателе);
    • сведения о покупаемой квартире (площадь, технические данные, адрес и т.д.);
    • подтверждение об ознакомлении приобретателя с информацией о наличии бремени (с содержанием сведений о займе);
    • согласие банка на продажу жилища;
    • информация о переходе к приобретателю залоговых обязательств, после оформления сделки;
    • стоимость жилплощади;
    • сумма к оплате продавцу;
    • сумма к оплате банку;
    • пункт об условиях расторжения соглашения при неисполнении участниками его условий;
    • возможные риски;
    • дата вступления договора в силу;
    • подписи участников с реквизитами.
    Читайте так же:  Затопление квартиры соседями рекомендации и советы

    Снятие обременения

    Окончательным моментом при единовременном приобретении ипотечного жилья является необходимость снять обременение при покупке квартиры. Для проведения этой процедуры приобретателю нужно заручиться согласием банка. Кредитное учреждение выдает письменное разрешение в течение месяца после закрытия кредита.

    Сотрудники банковской организации передают обратившемуся погашенную закладную с пометкой о закрытии ипотеки и отсутствии претензий. Уполномоченный сотрудник кредитной организации вместе с новым владельцем обращаются в Росреестр, где подают заявку на снятие бремени с квартиры.

    При переоформлении ипотеки на приобретателя, обременение с жилища не снимается. Банк просто переписывает закладную на другое лицо. Погашенной она будет считаться после внесения новым заемщиком окончательного платежа.

    Стандартный перечень документации, необходимый для устранения бремени, определяется ФЗ № 102 от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке». Он включает в себя:

    1. Оригинал закладной.
    2. Официальный банковский документ о погашении ипотеки.
    3. Личный документ владельца.
    4. Документацию, подтверждающую полномочия сотрудника кредитной организации, подающего заявление, а также доверенность.
    5. Договор на приобретение жилплощади.
    6. Совместная заявка заемщика и кредитора на снятие бремени.
    7. Договор жилищного кредитования.
    8. Квитанция об оплате пошлины.

    В Росреестре могут потребовать от обратившихся представление дополнительных бумаг. Точный перечень нужно уточнять в кредитной организации.

    Чем рискует покупатель

    При заключении подобных сделок в основном рискует покупатель, приобретая обремененную жилплощадь. Соглашение о покупке может оформляться различными способами, каждый из которых имеет свои подводные камни.

    Основной риск для приобретателя – просьба продавца о внесении аванса для закрытия ипотеки. В такой ситуации существует большая вероятность, что владелец квартиры растратит авансовый платеж не по назначению либо вовсе отменит сделку. Обманутый приобретатель может истребовать возвращение аванса в судебной инстанции, но такая процедура является длительной и не гарантирует, что у нерадивого продавца найдется имущество, на которое можно наложить взыскание.

    Если же переоформляется сама ипотека, покупатель защищен от обмана со стороны продавца, однако его могут ожидать другие проблемы. Кредитная организация может не одобрить и отказаться от заключения с покупателем ипотечного договора. В этом случае риск связан не с финансами, а с потерей времени приобретателя.

    Кроме того, существуют и иные риски, в числе которых:

    • двойной залог – жилье, приобретенное по договору о долевом строительстве, может находиться в залоге не только у кредитной организации, выдавшей средства на покупку, но и у банка, финансирующего строительство всего дома в случае признания застройщика банкротом;
    • владелец может не сообщить покупателю, наличие совладельцев, предъявляющих права на приобретаемую жилплощадь;
    • наличие других кредиторов кроме банка, стоящих в очереди на арест квартиры;
    • при оформлении ипотеки был задействован семейный капитал, что дает право детям на долю в продаваемом имуществе, и соответственно необходимость в согласии опеки на проведение сделки.

    Гражданам, желающим приобрести ипотечную жилплощадь, следует руководствоваться следующими правилами:

    • при составлении договора купли-продажи необходимо подробно расписать все нюансы, связанные с кредитом (порядок действий участников, расчетные счета и т.д.);
    • до проведения сделки следует запросить у владельца официальную выписку из банка, содержащую информацию об ипотеке (условия кредитования, дата заключения, сумма займа, сведения о залоговом имуществе, текущий долг и остаток для погашения);
    • обратиться в банк вместе с продавцом для подтверждения факта оформления жилищного кредита на приобретаемую квартиру;
    • аванс или задаток следует передавать только безналичным путем, для того чтобы избежать растраты продавцом полученных денег;
    • по окончании сделки и закрытия ипотеки следует удостовериться в снятии обременения, заказав соответствующую выписку в ЕГРН.

    Приобретение жилища с наложенным на него ипотечным обременением, хоть и является рискованным, но весьма выгодное предприятие. Стоимость такого жилья на порядок ниже альтернативных вариантов, не имеющих каких-либо ограничений. Однако, прежде чем начинать процесс покупки привлекательной, но обремененной квартиры, приобретателю стоит ознакомиться со всеми нюансами, плюсами и минусами подобных сделок.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

    Источники


    1. Правоведение. — М.: Знание, 1999. — 304 c.

    2. Адвокат в уголовном процессе; Юнити-Дана, Закон и право — М., 2010. — 376 c.

    3. Рыжаков А. П. Защитник в уголовном процессе; Экзамен — М., 2013. — 480 c.
    4. Муранов, А. И. Российское регулирование отношений с иностранными элементами. Некоторые аспекты правового статуса и деятельности иностранных адвокатов / А.И. Муранов. — М.: Городец, 2014. — 144 c.
    5. Петряев, К. Д. Вопросы методологии исторической науки / К.Д. Петряев. — М.: Вища школа, 2017. — 164 c.
    Квартира с обременением по ипотеке особенности покупки
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here