Ограничения, которые применяются к залоговой недвижимости

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "Ограничения, которые применяются к залоговой недвижимости". На странице подобран полная информация, всесторонне раскрывающая тему. Если возникли вопросы, просьба их задавать дежурному юристу.

Ограничения залоговой недвижимости

Ограничения залоговой недвижимости

Неблагоприятная экономическая ситуация в стране также отразилась и на покупательских возможностях ее граждан. На сегодня купить собственное жилье, даже и самое дешевое может позволить далеко не каждый. Поэтому многие отдают предпочтение ипотечному кредиту . Как правило, при оформлении такой сделки чаще всего залоговым обеспечением по ипотечному кредиту выступает кредитуемое жилье. Может в таком случае возникнуть вполне оправданный вопрос, требующий уточнения о фактическом собственнике данной квартиры. Вопрос вполне резонный и требует более детальных объяснений по данному вопросу.

Отечественное законодательство в таком случае дает четкое разъяснение, где оговариваются такие ситуации. Согласно закону непосредственным владельцем кредитуемой недвижимости считается тот, на которого при покупке квартиры оформлялись документы, которые подтверждают его права на данную собственность. Наш случай говорит о том, что в качестве собственника такой недвижимости выступает кредитодержатель. Однако необходимо знать в данной ситуации ряд важных тонкостей и возможных нюансов, существующих в таком кредитном договоре по отношению квартиры, которая служит залогом ипотеки.

Что нельзя делать с залоговым имуществом?

Если вы приобретаете дом или квартиру в ипотеку то в таком случае следует знать, что права на данное жилье вы получите только после погашения оставшегося долга по данному кредиту.

Окончательное вступление в свои права над такой собственностью будет считаться, в случае если у вас появится возможность продать данную квартиру или же перезаложить ее в качестве залога под другой заем. В противном же случае такой собственник лишен подобной возможности на весь период погашения задолженности по кредиту. Такие проблемные ситуации могут возникнуть, когда у заемщика нет возможности возвращать такой долг. В данном случае вступить в свои права можно будет только после погашения единовременного долга путем перекридитования его или же согласовать с банком возможность предоставления отсрочки по выплате кредита.

Согласно существующему банковскому закону собственник ипотечного жилья не имеет права сдавать его в аренду, так как в предписании сказано, что недопустимо в кредитный договор вмешательство третьих лиц. Также такой договор исключает возможность регистрации и прописки в данной квартире лиц, которые не являются родственниками заемщика. Такие правила действуют относительно перепланировки данной недвижимости.

Права банка на заложенное имущество

Ссылаясь на стандартный ипотечный договор займа, за банком оставляется право контрольных надзорных функций по содержанию квартиры в надлежащем состоянии. Означает это то, что представители банка имеют право в любой момент посетить вашу квартиру и сделать оценочный осмотр состояния квартиры. В случае если такими сотрудниками будут замечены нарушения в виде перепланировки жилой площади или же обнаружат какие-либо повреждения, то банк вправе предъявить заемщику требование немедленно оплатить раньше установленных сроков свой долг по займу.

Банк также наделен правами на изъятие и дальнейшую реализацию кредитуемой квартиры для возврата долга. Такие меры он может применить, если заемщик не выполняет, хотя бы один из пунктов договора по ипотеке. В основном, как правило, это относится просрочки платежей: прекращение погашения своего долга без каких-либо необоснованных причин. Банк в таком случае чаще всего обращается для решения проблемы к исполнительной службе, которая будет вынуждена опечатать квартиру и выставить ее на продажу.

Какие ограничения применяются к залоговой недвижимости?

Многие граждане сталкиваются с необходимостью оформлять кредит для покупки жилья. Большинство уже знает, что залогом в этом случае будет выступать сама приобретенная недвижимость. Но все равно остаются нерешенными некоторые вопросы. Например, кто в данном случае будет являться фактическим собственником имущества?

Согласно нормам действующего законодательства, поскольку документы на владение жильем оформляются на граждан, берущих ипотеку, они и становятся собственниками. Однако необходимо представлять себе, какие ограничения соглашение накладывает на счастливых владельцев и какими правами могут пользоваться сотрудники банка-заемщика.

Что нельзя делать владельцам?

Те, кто приобрел недвижимость на условиях кредитования, должны помнить, что они не могут в полной мере распоряжаться своей новой собственностью, пока не погашены все обязательства по договору.

В первую очередь, это невозможность отчуждения. То есть, в период пользования кредитом фактические хозяева не могут продать или перезаложить свое жилье. В этой связи возникают проблемы, если из-за нехватки средств становится невозможным продолжать возвращать заем. Для того, чтобы произвести отчуждение собственности и отдать долги, необходимо заручиться согласием банка, предварительно подав соответствующее заявление.

Невозможно также будет сдать ее в аренду, даже безвозмездную, потому что контролирующие финансовые организации не допускают вмешательства в отношения по договору третьих лиц. Разрешение банка необходимо получить и для регистрации на жилой площади граждан, которые не являются родственниками владельцев. Ограничения вводятся на перепланировку: финансовые учреждения, как и страховые компании, обычно не приветствуют подобных серьезных изменений.

Банк имеет право…

Банк, выдавший кредит, по условиям договора будет иметь право надзора за состоянием залоговой собственности. Это означает, что сотрудники банка могут неожиданно появиться на пороге и осмотреть жилье. Если при этом они заметят, что была произведена перепланировка либо недвижимости нанесен вред, который может привести к ее обесцениванию, то могут потребовать возвращения всей суммы кредита раньше установленного срока (подробнее об этом читайте в нашей статье о досрочном погашении ипотеки).

И еще одно право банка – взыскать залоговое имущество для реализации в случае нарушения условий договора относительно оплаты взносов. Если просрочка по кредитным платежам достигает определенного в договорных условиях размера, учреждение имеет право обратиться к исполнительной службе. Ее представители опечатают недвижимость и выставят ее на торги для возврата задолженности по кредиту в полном объеме.

Залоговая квартира: какие ограничения накладываются на недвижимость?

Кому принадлежит залоговая квартира – заемщику или банку?

Многих заемщиков, оформляющих ипотеку, пугает термин «залоговая квартира», и они, не до конца понимая его значение, опасаются всевозможных жилищных махинаций со стороны кредитора. Однако подобные опасения напрасны, так как одной из положительных особенностей ипотеки является как раз то, что заемщик становится собственником покупаемой в кредит квартиры сразу же после оформления займа. И это подтверждается соответствующими, зарегистрированными в госслужбах документами.

Читайте так же:  Стоимость услуг нотариуса при оформлении наследства

Банку при этом квартира принадлежать не будет – она будет находиться лишь у него в залоге (как уже собственность заемщика). Учитывая тот факт, что ипотека, как правило, выдается на крупную сумму и на длительный срок, кредитор за счет наличия обеспечения снижает риски невозврата. И, если заемщик откажется платить по счетам, кредитор на законном основании сможет продать квартиру.

Для добросовестных же плательщиков, тот факт, что жилье выступит обеспечением по кредиту, особо ничем не грозит. Правда, некоторые нюансы обращения с залоговой недвижимостью все же стоит знать.

Что запрещается собственникам?

Одним из главных запретов, применяемым к залоговому имуществу, является запрет на его отчуждение. То есть, проживая и будучи зарегистрированными в ипотечной квартире, вы не сможете ее ни продать, ни подарить кому-либо. Помимо этого прописать в квартиру человека, не являющегося вашим родственником, тоже будет проблематично, так как банки это не приветствуют.

Если вы в новой квартире задумали капитальный ремонт, вплоть до того, что придется рушить стены и делать перепланировку, вам, опять-таки, придется столкнуться с банковским ограничением на этот счет. Кредитор будет периодически проверять сохранность залогового имущества. При этом любые действия с вашей стороны, которые могут привести к удешевлению залога, негативно скажутся на отношениях кредитор-заемщик, вплоть до того, что банк может вас попросить погасить кредит досрочно.

Стоимость предмета залога

Определение стоимости залогового имущества должно происходить в порядке, содержащемся в соглашении сторон.

Основные моменты в отношении стоимости залогового предмета регламентируются ст. 340 Кодекса. Рассмотрим далее понятие стоимости залогового предмета, критерии и нюансы оценки стоимости залогового имущества, возможно ли изменить рыночную стоимость предмета уже после заключения соответствующего договора, и другие вопросы.

Понятие стоимости предмета залога

Процедура, в результате которой оценивается стоимость предмета залога, необходима, прежде всего, для реализации следующих целей:

  • проведения справедливого и разумного соотношения между объемом обязательств по основному договору и размером соответствующего обеспечения, которым выступает залоговый предмет;
  • снизить к минимуму возможные разногласия, могущие возникнуть между кредитором и должником, при осуществлении процесса взыскания на залоговый предмет;
  • корректно проведенная процедура оценки стоимости позволит залогодержателю получить максимальное удовлетворение из стоимости залогового имущества в случае, если дебитор не выполнил соответствующие обязательства по основному договору.

Ч. 1 ст. 340 Кодекса регламентирует, что определение стоимости залогового имущества должно происходить в порядке, содержащемся в соглашении сторон.

При этом иная норма о порядке реализации процедуры оценки стоимости может быть предусмотрена законом.

Критерии и порядок определения стоимости предмета залога

Гражданское законодательство не содержит каких-либо точных формулировок касательно порядка и критериев, по которым возможно достоверное определение стоимости предмета залога.

Следует отметить, что вещи могут обладать несколькими оценками стоимости, к примеру:

  • балансовая;
  • рыночная;
  • цена, которая указывается в резолюции совета директоров или общего собрания АО, о заключении договора залога, служащего акцессорным по отношению к крупной сделке или сделке с высокой степенью заинтересованности для данного АО.

Наряду с данной нерегулируемой законодательно проблемой, возникает вопрос – какое определение оценки цены имущества следует выбрать сторонам процесса?

Оценка залогового предмета – это та, которая выбрана при достижении взаимного согласия участников процесса.

Другими словами, стороны имеют возможность выбрать любой критерий оценивания, в том числе и прямо не совпадающий с общепринятыми (см. выше).

Тем не менее, основным критерием оценки залогового предмета должна выступать объективность и ее соотносимость с общепринятыми критериями. Думается, что при существенном занижении оценки залогового предмета или явном несоответствии таковой с общепринятыми, можно говорить о недостигнутой договоренности сторон в отношении произведенной оценки.

Немаловажным критерием также является и соответствие установленной цены предмета залога с гарантируемым залогом обязательством. Оценка предмета, выраженная в соглашении сторон, должна быть не ниже объема основного обязательства – иначе обеспечительная функция залога будет существенно снижена или утеряна в принципе.

Поскольку оценка залогового предмета – это одно из существенных условий залогового соглашения, участникам правоотношений следует с максимальной степенью ответственности подойти к данному вопросу.

Изменение рыночной цены залогового предмета после заключения соглашения о залоге, последствия такого изменения

Ч. 2 ст. 340 Кодекса определяет нормативное положение, что снижение или повышение рыночной цены залогового предмета после того, как уже был заключен договор или после того, как залог появился в силу закона, не являются надлежащими основаниями для прекращения или изменения залоговых правоотношений.

Аб. 2 ч. 2 ст. 340 ГК РФ регламентирует правило – договор о залоге считать ничтожным, если в нем содержатся условия, предусматривающие применение к залогодателю нижеуказанных мер после снижения рыночной стоимости залоговой вещи:

  • залог начинает распространяться и на другое имущество залогодателя;
  • возможность залогодержателя требовать с залогодателя досрочного погашения обязательств по основному договору;
  • применение залогодержателем иных мер, направленных на ухудшение положения залогодателя.

Стоимость залогового предмета при осуществлении взыскания на задолженное имущество

Ч. 3 ст. 340 Кодекса гласит о существующем порядке, в рамках которого определяется стоимость предмета залога при осуществлении взыскания на таковой в судебном порядке и реализации его с публичных торгов.

Согласно нормам данной статьи, изначальная цена реализации залогового предмета признается равной стоимости предмета залога, указанной в соответствующем договоре сторон.

ГК РФ также предусматривает возможность изменения данного порядка:

  • законом;
  • соглашением сторон процесса;
  • непосредственно судебным решением об осуществлении взыскания.

Согласно нормам ч. 2 ст. 348 Кодекса, запуск процесса взыскания не допустим, если залогодатель произвел незначительное нарушение гарантированных залогом обязательств, соответственно этому требования кредитора явно несоразмерны со стоимостью залогового предмета.

Взыскание также не допускается, если одновременно удовлетворяются следующие условия:

  • срок допущенной дебитором просрочки менее 3 месяцев;
  • размер невыполненных обязательств менее 5 % от цены предмета залога.

Ограничения на квартиру, выступающую в качестве залога

Если не все, то большая часть жителей нашей необъятной родины уже прекрасно знают, что нельзя оформить ипотеку без предоставления приобретаемой недвижимости в качестве залогового имущества финансовому учреждению.

Впрочем, некоторые россияне столкнулись с данным фактом на личном, порой даже весьма горьком, опыте. У потенциальных заёмщиков, которые только задумываются получить ипотечный заём с не высокой процентной ставкой, как правило, появляется масса вопросов, большая их часть связанна с приобретением недвижимости.

Читайте так же:  Доверенность на получение документов образец, физическое лицо

Казалось бы, получение подобных кредитных продуктов предполагает, что во время подписания договора кредитования соискатель одновременно оформляет документы, имеющие непосредственное отношение к правам собственности на данную недвижимость.

Тем не менее не стоит забывать и о том, что жилплощадь, купленная в ипотеку, совместно с оформлением прав собственности является залоговым обеспечением банковской структуры, гарантируя возвращение должником кредитных денежных средств.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

В связи с этим многие заёмщики задаются абсолютно резонным вопросом: у кого же в действительности права на недвижимость, купленную в ипотеку, и кто является её собственником? Вопрос о собственности чётко и ясно прописан в законодательстве Российской Федерации, владельцем становится покупатель недвижимости, о чем свидетельствуют официальные документы, подписанные и зарегистрированные им в процессе получения кредита.

Однако кредитная организация, как залогодержатель, обладает законным правом со своей стороны наложить на жилплощадь залоговое обременение, которое обычно влечёт за собой дополнительные запреты, что является весьма неприятным для заемщика.

Чего нельзя делать с недвижимостью, которая находится в залоге у финансового учреждения?

Прежде всего, на протяжении всего периода погашения ипотечного кредита у заёмщика отсутствует право отчуждения данной недвижимости. Другими словами, проживая в приобретенной в кредит жилплощади, заёмщик не сможет перезаложить её, подарить или продать.

Именно поэтому в случае возникновения проблем с погашением долга для того, чтобы осуществить добровольную продажу квартиры заёмщику придётся обратиться в банковскую структуру и спросить на это действие разрешение.

Кроме того, ипотека согласно всем своим условиям не дает заёмщику возможности сдавать купленную в кредит квартиру в аренду, платную или безвозмездную, и банки крайне внимательно следят, чтобы на жилплощадь, выступающие в качестве залога, не было наложено каких-либо имущественных прав со стороны.

Кстати, рассказывая об ипотечном кредитовании, нельзя не отметить, что заёмщик не имеет права зарегистрировать в купленной на кредитные денежные средства квартире кого-либо без письменного согласия банковской структуры.

Как правило, финансовые учреждения разрешают регистрировать в залоговой жилплощади лишь членов семьи заёмщика. Кроме всего вышеперечисленного, не имея разрешения от банковской организации заёмщик не вправе производить какие-либо перепланировки помещения, причём говоря о получении разрешения от банка на осуществление перепланировки недвижимости, необходимо понимать тот факт, что финансовое учреждение и страхования компания ни при каких обстоятельствах не дадут добро провести крупные перепланировки.

Какие права получает банковская структура на имущество, которое у него в залоговом обеспечении?

Говоря о правах, то нужно сказать, что как и во всех моментах кредитования у банковской структуры по отношению к жилплощади, выступающей в роли залогового обеспечения, таковых имеется немало. К примеру, кредитор имеет право постоянно осуществлять проверку состояния недвижимости, которая находится в залоговом обеспечении.

При этом многие заёмщики считают, что финансовое учреждение, предоставившее кредитные денежные средства, никогда не узнает, что они сдают квартиру, находящуюся в залоге в аренду или сделали перепланировку помещения.

В таком случае их ожидает огромное разочарование, ведь в один «чудесный» момент на пороге квартиры, выступающей в роли залога, появляется работник банковской структуры и исходя из обнаруженных нарушений договора в ходе проверки финансовое учреждение потребует от должника досрочного возвращения кредитных денежных средств. Кроме этого, еще одним не менее важным правом банка является возможность взыскать долг заемщика за счёт жилплощади, выступающей в качестве залога.

Проще говоря, если должник просрочил ежемесячные платежи и накопил солидную сумму задолженности, к нему зайдут судебные приставы и попросту опечатают недвижимость, после чего финансовое учреждение реализует квартиру на торгах, а полученные подобным образом денежные средства станут компенсацией задолженности.

Следует понимать, что при любых обстоятельствах финансовое учреждение вернет свои денежные средства, в данном случае это всего лишь вопрос времени, при этом попав в такую ситуацию, заемщик должен постараться найти решение проблемы в максимально короткие сроки, так как банк начнет начислять значительные штрафы, следовательно проблема будет только расти, поэтому лучше сразу идти в банк и стараться найти решение совместно с кредитором.

Также нужно понимать, что обмануть банковскую структуру вряд ли удастся, поэтому если недвижимость, приобретенная в кредит будет использоваться в направлении, которое противоречит правилам финансового учреждения, ничего хорошего от этого ждать не стоит.

Какие ограничения применяются к залоговой недвижимости

На сегодняшний день приобрести собственную квартиру может далеко не каждый, большинство граждан вынуждено покупать отдельное жилье, прибегнув к оформлению ипотечного кредита. В подавляющем количестве случаев залоговым обеспечением по ипотеке выступает непосредственно кредитуемое жилье. В такой ситуации возникает резонный вопрос: кто является фактическим собственником квартир?

Как гласит отечественное законодательство, владельцем кредитуемого жилья является тот, на кого при покупке оформляются документы, подтверждающие право собственности. В нашем случае собственником квартиры выступает кредитодержатель. Однако, необходимо знать ряд тонкостей и нюансов, которыми изобилует кредитный договор в отношении квартиры как объекта залога и ипотеки.

[2]

Что нельзя делать владельцам?

В том случае, если вы приобретаете квартиру или дом в ипотеку, необходимо в первую очередь учитывать, что в полной мере распоряжаться жильем вы можете только после погашения долга по кредиту.

Под окончательным вступлением в права собственности подразумевается

возможность продать или перезаложить в качестве залога под иной заем: на весь период возврата долга собственник лишен подобной возможности. Подобная ситуация вызывает проблемы в случае невозможности заемщика возвращать долг: для того, чтобы полностью вступить в права необходимо либо единовременно вернуть долг, путем перекредитования или пойти на переговоры с банком о возможности предоставления отсрочки выплат.

Официально у собственника отсутствует возможность сдавать кредитуемое жилье в аренду, вследствие предписания банка о недопустимости вмешательства третьих лиц в кредитный договор. Помимо этого кредитный договор не допускает регистрацию и прописку на территории кредитуемой квартиры лиц, не являющихся родственниками заемщика. Ограничения также распространяются на перепланировку квартиры.

Какие права имеют сотрудники банка

Согласно стандартному договору ипотечного кредитования, банк оставляет за собой право контролировать состояние и уровень содержания квартиры. Это означает, что в любой момент в вашей квартире могут появиться сотрудники банка, посланные для осмотра и оценки состояния квартиры. В том случае, если ими будет обнаружено перепланировка жилого помещения или его повреждения, заемщику будет немедленно выдвинуто требование оплатить долг раньше установленного срока.

Читайте так же:  Переоформление квартиры из совместной собственности в долевую

Банк также имеет право изъять и реализовать для возврата долга кредитуемую квартиру, в случае невыполнения хотя бы одного из пунктов ипотечного договора. В частности это касается просрочки выплат: безосновательное прекращение погашения долга, ведет к обращению банка к исполнительной службе, которая в свою очередь опечатает квартиру и выставит ее на торги.

Какие ограничения сопровождают недвижимость в залоге?

С одной стороны, такого рода кредит предполагает, что при подписании кредитного соглашения вы сразу дооформляете документы, относящиеся к праву собственности. Однако одновременно эта квартира становится обеспечением возвратности вами средств, то есть залогом. Возникает вопрос – у кого же все-таки права на это жилье и кто является его собственником? Вопрос о праве собственности четко прописан в законе – собственником становитесь вы, это подтвердят все те официальные документы, которые вы будете пожписывать и регистрировать в процессе оформления кредита. Однако банк как залогодержатель со своей стороны накладывает на квартиру обременение, которое повлечет за собой определенные запреты.

Что – нельзя?

В первую очередь на весь период, пока вы будете гасить кредит, у вас не будет права отчуждения на это жилье. То есть, живя в нем, вы не сможете перезаложить его, подарить кому-либо или продать. Именно поэтому при проблемах с выплатами для того, чтобы добровольно продать жилье и погасить-таки долги, вам все равно придется просить у банка на это разрешение. Кроме этого ипотечное жилье не получиться сдать в аренду – платную или безвозмездную, банки очень строго следят за тем, чтобы на их залог не было наложено имущественное право каких-либо третьих лиц. Кстати, зарегистрировать в ипотечной квартире вы тоже сможете не каждого, кого пожелаете. Без письменного на то согласия банка поселить и зарегистрировать вы можете только членов своей семьи. Да, и не стоит забывать о том, что в залоговой квартире опять-таки без согласия банка вы не можете делать никаких перепланировок. Причем, говоря о «согласии», стоит уточнить, что в отношении к перепланировкам это – теоретическое понятие, так как ни банки, ни страховые компании таких глобальных изменений не одобряют в принципе.

Какие права получает банк на имущество в залоге?

Если говорить о правах, то как и во всем, у банка по отношению к залоговой недвижимости их немало. В-первых, это право регулярно проверять состояние залога. Некоторые заемщики полагают, что кредитная организация никогда не узнает, что они сдали ипотечную квартиру внаем, снесли какую-нибудь стенку и пр. Их ожидает огромное разочарование, когда в один «прекрасный» день на пороге залогового жилья появиться банковский сотрудник, а на основании обнаруженных в ходе проверки нарушений банк потребует вернуть его средства досрочно.

Ну, и конечно же, право кредитной организации взыскать ваш долг за счет залога. Другими словами, если вы перестали вовремя вносить платежи и «накопили» определенного размера просрочку, к вам придут судебные приставы, опечатают жилье и банк продаст его с торгов, а полученные таким образом деньги пойдут на погашение вашего кредита.

Между тем, недавно опубликованы лучшие антикризисные кредитные предложения 2018 года без поручителей, с минимальным набором документов.

Запрет на регистрационные действия на предмет залога недвижимое имущество

Кроме того, арест наложен сроком до 13.04.2016, то есть в настоящее время период его действия истек. В связи с тем, что судами допущены существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обжалуемые судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении требований заявителя. Вернутся к списку новостей Поделиться в соц.

Запрет на регистрационные действия с залоговым имуществом

Запрет на регистрационные действия недвижимого имущества

Гражданского кодекса РФ устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Запрет на совершение регистрационных действий с недвижимым имуществом адресован не должнику, а органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. 4. Иски. Запрет на совершение регистрационных действий в отношении недвижимости, как показано выше, зачастую отождествляют с арестом недвижимости.

Это позволяет предположить, что возможны иски об освобождении от запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимости по аналогии с исками об освобождении имущества от ареста. Например, история английского права помнит, что суды общего права допускали «в известном случае» иски вне установленных форм, когда признавали их аналогичными по содержанию с общепринятыми [1: 168]. 5.

Залог и запрет на регистрационные действия в росреестре

Верховный суд России в своём Определении по делу А40-72360/2015 от 01 сентября 2016 года поддержал позицию залогодержателя, который оспаривал отказ Управления Росреестра в регистрации смены залогодержателя в государственном реестре прав на недвижимое имущество. Общество приобрело у банка залоговые права и обратилось в Управление Росреестра с заявлением о смене залогодержателя, однако получило отказ, так как в отношении предмета залога судом был введён запрет на регистрационные действия по заявлению собственника недвижимости. Общество сочло, что данный запрет в данном случае не применим и дошло до Верховного суда, который подтвердил его позицию, указав: судебный запрет на регистрацию прав не мешает регистрировать в ЕГРП смену залогодержателя.

Регистрация смены залогодержателя не устанавливает новое обременение недвижимости и не связана с её отчуждением.

Арест имущества и запрет на регистрацию прав сделают судебное решение реальнее

Запреты и залоги. Согласно п. 5 ст. 334 Гражданского кодекса РФ кредитор, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом, обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требование такого кредитора были удовлетворены. Наложение запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимости в интересах кредитора (взыскателя четвертой очереди) не влечет за собой возникновение у кредитора права залога. Обусловлено это тем, что арест имущества (запрет на распоряжение имуществом) не тождественен запрету на совершение регистрационных действий с имуществом.

Читайте так же:  Акт приемки выполненных работ образец

Запрет на регистрационные действия на предмет залога недвижимое имущество

Иначе права должника как лица, участвующего в исполнительном производстве, подлежат защите. Как указывают суды, запрет на совершение действий по регистрации на объект недвижимости соразмерен имеющейся задолженности, если одновременно с ним не налагается арест на соответствующее имущество должника. Поскольку запрет на совершение регистрационных действий не препятствует должнику пользоваться соответствующим имуществом, ограничивая лишь право распоряжаться им, суды не признают действия судебного пристава-исполнителя незаконными (постановления АС Волго-Вятского округа от 18.09.2015 по делу № А82-16100/2014, от 11.07.2016 по делу № А43-340/2016, 9ААС от 26.12.2016 по делу № А40-167405/16).

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей участвующих в деле лиц, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям. Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 12.12.2012 между И. (заемщиком) и С. (кредитором) заключен кредитный договор, по условиям которого кредитор обязался предоставить заемщику денежные средства в размере 6 000 000 долларов США. Надлежащее исполнение обязательств И. обеспечивалось ипотекой принадлежащих ему помещений общей площадью 2 551,2 кв. м (далее — спорные помещения), расположенных в здании по адресу: г. Москва, *** пер., д. 3, стр. 1, а также ипотекой права аренды земельного участка общей площадью 0,1326 га, находящегося в габаритах указанного здания.

Линия Права → Специальный обзор изменений законодательства о залоге

III. Перевод долга
Форма перевода долга

Перевод долга осуществляется по соглашению между новым и старым должником. Законом внесена поправка, позволяющая лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, заключать договор перевода долга, сторонами которого могут являться кредитор и новый должник.
При этом старый должник может нести солидарную или субсидиарную ответственность по уступленному обязательству, или такая ответственность может быть с него снята. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства. По общему правилу к новому должнику переходят права кредитора по обязательству, что, учитывая структуру взаимоотношений сторон, свидетельствует об отнесении ее к договорам об уступке требований.
Любое обеспечение, предоставленное первоначальным должником или третьими лицами, прекращает свое действие в момент освобождения первоначального должника от исполнения обязательства, если третье лицо или должник не согласились предоставить соответствующее обеспечение новому должнику.

Кредит под залог недвижимости — «ЗА» и «ПРОТИВ»

Самым распространенным видом обеспечения кредитов является залог недвижимости – квартиры, комнаты, дома, гаража, земельного участка, но бесплатный сыр в кредитной мышеловке оказывается весьма недёшев. Ипотеку под залог уже имеющегося жилья берут нечасто – в основном если другие кредиты для покупателя недоступны.

Те, кому нужна сумма побольше или условия кредитования получше, выбирают кредит с обеспечением – под гарантии поручителя или залог имущества. Самым распространенным видом обеспечения является залог недвижимости – квартиры, комнаты, дома, гаража, земельного участка. Кстати, еще одна из причин обращения именно к этой форме кредита – плохая кредитная история. Без залога в этом случае вам кредита не дадут, а с залогом – пожалуйста. Залог недвижимости выступает гарантией того, что при неплатежеспособности заемщика кредитор получит свои деньги назад, продав заложенное имущество заёмщика.

Кредит под залог недвижимости может быть ипотечным, когда идёт на покупку жилья, строящегося или вторичного, и нецелевым, когда заемщик тратит его по своему усмотрению. Ипотечный кредит в общем случае имеет более низкую процентную ставку и существует в массе разновидностей. Несколько отличающиеся условия будут при приобретении готового и строящегося городского жилья, загородной недвижимости и при строительстве дома. По специальным процентным ставкам выдается кредит по военной ипотеке и с участием материнского капитала. Наиболее низкая ставка – около 12% — будет при ипотеке с господдержкой. Разумеется, далеко не все банки участвуют в подобных программах.
Нецелевой кредит под залог недвижимости предлагают по немного более высоким ставкам. Зато количество предложений от банков и различных компаний весьма велико. Выбрать есть из чего.

Далее следует обратить внимание на процент по кредиту. Конечно, в принципе, чем меньше – тем лучше. Но есть и другие условия, которые необходимо учесть:

  • срок кредитования
  • наличие или отсутствие комиссии за предоставление кредита
  • возможность досрочного погашения

Процент за кредит обычно зависит и от срока, на который этот кредит берется. Чем срок больше, тем выше ставка. Например, самый известный российский банк предоставляет нецелевой кредит под залог недвижимости от 15,5% годовых, с периодом кредитования до 20 лет. Комиссионные за предоставление кредита отсутствуют.

[3]

Не следует пренебрегать возможностью предварительно самостоятельно просчитать с помощью онлайн-калькулятора свои ежемесячные платежи и оценить свои возможности в этом отношении. Не забываем также про то, что выплата тела кредита и процентов по нему – не единственные ваши затраты на обслуживание кредита. Как правило, банки настаивают, чтобы заёмщик застраховал свою жизнь и трудоспособность, а также предмет залога – от повреждения и утраты, в том числе – утраты собственности. Для заёмщика это означает дополнительные минимум 1,5% к кредитной ставке. Даже в тех случаях, когда страховка по условиям договора не обязательна, её наличие или отсутствие повлияет на величину процента по кредиту. Оценка стоимости недвижимости – тоже расходы, но разовые и незначительные, 4-5 тысяч рублей.

Безусловное требование – наличие прав собственности на недвижимость, предоставляемую в залог. Ещё одно из основных требований – регистрация в РФ (кстати, регистрация именно в том регионе, где заёмщик получает кредит, не всегда обязательна). Возрастные требования к заемщику таковы: минимальный возраст обычно – 21 год, максимальный, на момент возврата кредита по договору – в интервале 65-75 лет. Некоторые банки вводят ограничения по стажу работы за последние несколько лет и на последнем месте работы. Кроме ограничений по стажу бывают ограничения и по роду деятельности заёмщика. Препятствием к получению кредита в уже упомянутом банке, например, может послужить то, что заёмщик или созаёмщик являются индивидуальными предпринимателями, собственниками или ответственными лицами малого предприятия. Во многих банках, правда, в этом виде кредита такого ограничения нет.

Читайте так же:  Как оформить квартиру на ребенка

К предмету залога тоже предъявляются определенные требования. Главное, что интересует в нём банк, — ваша недвижимость должна быть ликвидна и гарантированно реализуема по цене не ниже размера выданного кредита. Ещё, конечно, должна быть определенная гарантия того, что за период действия залога данная недвижимость не будет снесена или уничтожена стихией. Поэтому деревянный дом для залога не годится. Плачевное состояние недвижимости или неудачное расположение тоже может послужить причиной отказа в выдаче кредита. При получении кредита под залог в Москве важно, чтобы ваша недвижимость находилась не далее 100 км от МКАД, а лучше – гораздо ближе. И ещё неприятное известие для владельцев квартир в панельных и блочных пятиэтажках в Москве: для залога ваши квартиры не подходят, даже если ваши дома не включены в программу сноса. Может быть под пятилетнюю кредитную программу деньги вам дать кто-то и согласится, но на больший срок – вряд ли. В тех городах, где программы сноса пятиэтажек нет, нет и препятствий к принятию в залог пятиэтажных хрущёвок.

Также сложности могут возникнуть при оформлении в залог квартир с перепланировкой. Но тут, что называется, возможны варианты. То, что не устроит один банк, вполне может устроить другой. Скорее всего, перепланировку вас попросят узаконить.

Ещё одной весомой причиной для отказа является наличие несовершеннолетних владельцев недвижимости. Ведь в этом случае продать её банку будет чрезвычайно сложно, а иногда и просто невозможно. Ну, и конечно, право заёмщика на недвижимость не должно быть ничем ограничено, то есть недвижимость не должна находиться под обременением, в том числе – быть предметом судебных споров, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

В разделе «Права банка» запросто может быть прописано право банка в одностороннем порядке менять процентную ставку, либо что-то ещё, касающееся платежей. Такой договор, конечно, лучше не подписывать. Кроме того, банк может попытаться навязать вам невыгодного страховщика, поэтому вопросы страховки следует заранее проработать.

Но самое удивительное – многие банки берут комиссию или пени за досрочное погашение вами кредита, а то и вообще могут запретить это делать. Комиссия может браться и за выдачу кредита. Вполне могут быть прописаны мелкие поборы за открытие и обслуживание счёта, за услуги нотариуса, оценщика и так далее. С некоторыми из поборов можно смириться, другие – потребовать исключить.

И самое главное: внимательно изучите, какие штрафы и пени полагаются вам за просрочку платежа. И очень важно, чтобы в договор не проникла фраза о возможном досудебном изъятии предмета залога в случае просрочки. Это значит, что вас смогут выселить из вашей квартиры, что называется, без суда и следствия.

После предварительного одобрения кредита вас пригласят в банк для составления договора. Вам нужно будет по списку, предложенному банком, предоставить пакет личных документов: общегражданский паспорт РФ с регистрацией, свидетельство о браке или его расторжении, заверенная ксерокопия трудовой книжки, справка о зарплате 2 НДФЛ и прочее, что может потребовать банк.

Также необходимо предоставить пакет документов на предмет залога, включающий правоустанавливающие документы на недвижимость, кадастровый паспорт и другие документы. Может понадобиться справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, необходимо будет и согласие супруга на залог недвижимости.

Далее проводится оценка вашей недвижимости специалистами банка или независимыми оценщиками и определяется окончательная сумма кредита. Наконец, заключается кредитный договор и одновременно с ним – договор залога на закладываемую недвижимость. После регистрации обоих договоров в регистрационных органах банк будет готов перечислить вам кредитные средства.

[1]

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Недвижимость остается в вашем пользовании, но вносится запись об её обременении залогом в Единый государственный реестр прав. Поэтому продать, подарить, а часто и сдать в аренду вы её не сможете.

  • Ипотеку на новостройки под залог имеющегося жилья берут редко потому, что далеко не все готовы покупать «виртуальный» объект в строящемся доме в залог уже имеющейся и вполне реальной собственности. Так что такой продукт обычно используют для покупки вторичного жилья.
  • Далеко не у всех есть «лишняя» квартира, которую можно предоставить в качестве залога.
  • К тому же заложенной квартирой впоследствии сложнее распоряжаться — на любые действия с ней (например, для официальной сдачи в аренду) нужно согласие залогодателя, то есть банка.
  • Еще одна причина низкого спроса на этот банковский продукт — менее выгодные условия, чем на обычную ипотеку: как правило, и ставка несколько выше, и первоначальный взнос больше. Обычно первоначальный взнос равен 20-40% от общей стоимости предмета залога.
  • Еще одно препятствие для заемщика, желающего предоставить в залог готовое жилье, — качество и рентабельность объекта. Не каждую квартиру банки готовы принять в качестве залога. Требования достаточно жесткие: дом должен быть построен не ранее 1965 года, имущество должно находиться в Москве или Московской области, никто в квартире не должен быть зарегистрирован по месту жительства, в помещении не должно быть неузаконенных перепланировок и так далее.

Источники


  1. Ларин, А.М. Я — следователь; М.: Юридическая литература, 2011. — 192 c.

  2. Яковлев, В.Н. Древнеримское и современное российское наследственное право. Рецепция права; М.: Институт практической психологии, 2013. — 128 c.

  3. Андреева, Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката / Ю.С. Андреева. — М.: Проспект, 2016. — 48 c.
  4. Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, Юрайт, 2010. — 384 c.
  5. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие. В 2 томах (комплект). — М.: Юрайт, 2014. — 184 c.
Ограничения, которые применяются к залоговой недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here