Оценка объектов недвижимости методы и подходы

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "Оценка объектов недвижимости методы и подходы". На странице подобран полная информация, всесторонне раскрывающая тему. Если возникли вопросы, просьба их задавать дежурному юристу.

Основные подходы и методы оценки недвижимости;

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости. Эти подходы известны как затратный подход, доходный подход и рыночный подход (известный также как подход САП – сравнительный анализ продаж). Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов.

Затратный подход к оценке имущества (недвижимости) основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида имущества. При оценке имущества могут применяться различные методы калькуляции стоимости имущества, например калькуляция с помощью анализа статей баланса предприятия. Применяя затратный подход можно использовать как реальные затраты, которые были связаны с покупкой и эксплуатацией конкретного объекта недвижимости, так и затраты, которые необходимы для приобретения аналогичного по свойствам объекта недвижимости.

Затратный подход применяется в следующих случаях:

1) при технико-экономическом обосновании нового строительства;

2) при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

3) при выборе профиля объекта недвижимости;

4) при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных различными методами (для получения более обоснованного и достоверного варианта стоимости объекта недвижимости необходимо выполнять различными методами, в том числе и методами, используемыми в затратном подходе);

5) при оценке зданий специального назначения (например, церквей, вокзалов, почты);

6) при оценке объектов недвижимости в «пассивных» секторов рынка (в российских условиях – рынок нежилых помещений);

7) для страхования (при оценке недвижимости для страхования риска предпочтение обычно отдается затратному подходу, так как страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются часто исходя из затрат страхователя).

Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа служат приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта.

Затратный подход к оценке объекта недвижимости реализуется в несколько этапов:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания и сооружения.

2. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения.

3. Рассчитываются все виды износа – физический, функциональный и внешний.

4. Вычитается величина общего износа из затрат на воспроизводство или стоимость замещения здания и сооружения (результат этапа 2 минус результат этапа 3).

5. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости земли и стоимости здания и сооружения, полученной на четвертом этапе.

Затратный подход обычно применяется в том случае, когда необходимо оценить стоимость всего здания, а не отдельных его частей, например, квартир. Это связано с тем, что методы, используемые для оценки недвижимости, не позволяют достоверно оценить составные элементы оцениваемого объекта.

Как правило, не следует излишне полагаться на затратный подход, однако в ряде случаев применять его целесообразно. Например, в международной практике его используют для оценки объекта недвижимости без стоимости земли, на которой он находится, а также в целях имущественного и подоходного налогообложения, страхования, технико-экономического обоснования нового строительства и т. д.

При оценке реальной стоимости недвижимости с помощью затратного подхода определяют полную стоимость воспроизводства или замещения объекта и из нее вычитают его износ. Причем под полной стоимостью воспроизводства понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту. Полная стоимость замещения – это стоимость строительства в текущих ценах здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Для большинства целей оценки предпочтительнее определять полную стоимость воспроизводства, что позволяет точнее рассчитать продажную стоимость оцениваемого объекта. Однако трудно предположить, что кто-то захочет воспроизвести устаревшее здание со всеми его функциональными недостатками, и приоритет будет отдан зданию с такой же или большей полезностью, но создаваемому по современным стандартам, вкусам и дизайну. Поэтому на практике чаще рассчитывают полную стоимость замещения.

Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Различные методы оценки, основанные на доходном подходе, различаются тем, как это отношение определяется. Этим отличаются такие методы оценки, как мультипликатора валовой ренты, метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков.

Доходный подход заключается в перерасчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Общий алгоритм расчетов при использовании доходного подхода оценки предусматривает выполнение следующих операций:

1. Определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчетов по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход. При этом определяются:

• потенциальный валовой доход, т. е. доход, который объект может принести за год при полной загрузке площадей до вычета операционных издержек. Таким образом, потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости;

• действительный валовой доход исходя из потенциального валового дохода, из которого вычитаются потери при сборе платежей и добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него).

Например, если оценивается стоимость гостиницы, то доход собственника будет складываться из стоимости: номеров, услуг ресторанов, услуг по чистке и стирке белья, арендной платы за установленные киоски и магазины. Оценщик должен учесть потенциал развития предпринимателя и отразить его в своем отчете. Покупатель должен знать, что он может увеличить доходы за счет лучшего управления, организации финансового контроля, вовлечения новых производственных мощностей и других факторов. Дополнительные возможности получения дохода, как правило, учитываются заинтересованными сторонами в процессе оценки текущей стоимости.

2. Вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы, которые отражены в балансе предприятия. Данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода.

Операционные издержки принято делить на:

• условно-постоянные, не зависящие от степени эксплуатации объекта недвижимости (налог на имущество, страховые взносы и т. д.);

• условно-переменные, которые изменяются в зависимости от степени использования и загрузки объекта (плата за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора и т.д.);

Читайте так же:  Изменится ли кадастровая стоимость земли с

• резервы замещения – на замену в течение экономической жизни объекта недвижимости отдельных его элементов (конструктивных, эксплуатационных и интерьерных), особенно тех, которые наиболее подвержены износу (например, кровля, сантехника, лифтовое оборудование).

В случае оценки гостиницы операционные издержки включают следующие издержки: стоимость гостиничного номера, зарплату персонала и администрации, расходы на рекламу, ремонт и налоги. Все расходы, за исключением амортизации и стоимости кредита, вычитаются из валового оборота для определения чистого дохода.

3. Определение и корректировка чистого операционного дохода. Корректировка чистого дохода зависит от предпринимателя. Допустим, 70% дохода пойдут на покрытие платы за аренду и другие производственные расходы, в этом случае предприниматель может получить в виде вознаграждения до 30% от валового дохода. При высоком уровне конкуренции доход предпринимателя может сократиться.

Отметим, что в чистом доходе не учитываются расходы по обслуживанию кредитов и амортизационные отчисления.

4. Определение окончательной стоимости недвижимости. При этом могут использоваться методы капитализации доходов, дисконтированных денежных потоков, техника остатка и др.

Подход сравнительного анализа продаж (САП) характеризуется анализом рыночных продаж аналогичных и сходных с данным объектом недвижимости. Для того чтобы данный подход был применим в конкретной ситуации, необходимо обладать обширной рыночной информацией о продажах объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости и его информационной инфраструктуры.

Подход прямого сравнительного анализа продаж – это метод оценки рыночной стоимости недвижимости исходя из данных о недавних сделках. При этом анализируются реальные рыночные сделки и сравниваются объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом. Этот подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости больше, чем обойдется приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Обычно между выбранными для сравнения и оцениваемым объектом существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу этих поправок положен принцип вклада.

Самым распространенным методом в данном подходе является сравнительный метод. Данный метод основан на предположении принципа замещения, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Основными этапами данного метода являются:

1. Изучение рынка недвижимости и выбора объектов – аналогов, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом.

2. Сбор информации по каждому объекту

3. Сопоставление оцениваемого объекта и объектов – аналогов по отдельным элементам, корректировка цен продаж внесением поправок.

4. Согласование скорректированных цен аналогов и определение реальной рыночной стоимости объекта.

На первом этапе исследуется информация архивов городских фондов имущества, аудиторских, риэлторских и других структур и проводится выбор аналога.

На втором этапе собирается информация по каждому сопоставимому объекту по таким характеристикам, как дата продажи, цена сделки, местоположение объекта, полезная площадь объекта недвижимости, размер участка земли под объектом и вокруг него, транспортная доступность, близость к объектам инфраструктуры, наличие связи, комфортность объекта

На третьем этапе сопоставляем аналоги по элементам сравнения и корректируем цены продаж путем внесения поправок. При корректировке фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки производятся от сопоставимого объекта к оцениваемой недвижимости. При этом следует попытаться ответить на вопрос: « За какую сумму был бы продан сравниваемый объект, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый объект?»

Итак, мы имеем три основных подхода к решению задачи оценки недвижимости. Как правило, конкретные методы оценки недвижимости используют не один, а несколько подходов для оценки. Например, при оценке стоимости здания с использованием затратного подхода стоимость материалов, использованных при строительстве здания может быть оценена с использованием рыночных данных. Или, например, при использовании метода сравнительного анализа продаж могут вводиться веса на различные варианты продаж в зависимости от того, какой доход приносил тот или иной объект, сравниваемый с объектом для оценки.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольна редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости, за исключением его отдельных сегментов, является несовершенным рынком.

1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учеб.для вузов / А. Н. Асаул. — СПб.: СПбГАСУ; М.: Изд-во АСВ, 2004. — 384 с.: ил. — Гр. — ISBN 5-93093-243-3 : 250-00.*52

2. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учеб.для вузов / А. Н. Асаул. — СПб.: Гуманистика, 2003. — 406 с.: ил. — (Монографии и учебники по современным проблемам экономики). — Гр. — ISBN 5-86050-175-7 : 250-00.*3.

3. А.Н. Асаул, Карасев А.В.Экономика недвижимости. Учебное пособие. 2001

4. С.В. Гриненко. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

5. Боровкова Валерия Анатольевна, Боровкова Виктория Анатольевна, Мокин В. О., Пирогова О. Е.Экономика недвижимости: Учебник для вузов

Оценка объектов недвижимости : методы и подходы

2.5. Подходы к оценке недвижимости

2.5.1. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

— аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
— сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

— замещения;
— сбалансированности;
— спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

— изучение рынка;
— сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
— сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
— корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
— установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Читайте так же:  Что входит в техническое обслуживание газового оборудования

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2.5.2. Затратный подход

Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

— уровень заработной платы;
— величина накладных расходов;
— затраты на оборудование;
— нормы прибыли строителей в данном регионе;
— рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

— расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);
— расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);
— расчет накопленного износа (Ин):
физический износ — износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
функциональный износ — износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
внешний износ — износ в результате изменения внешних экономических факторов;
— расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снси;
— определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сзу.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

— анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
— технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
— оценка общественно-государственных и специальных объектов;
— оценка объектов на малоактивных рынках;
— оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

[3]

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

2.5.3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV — формула):

где V — стоимость недвижимости,

I — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R — норма дохода или прибыли — это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

— прямая капитализация;
— капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации — это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
2. Расчет действительного валового дохода.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

[1]

— условно-постоянные;
— условно-переменные (эксплуатационные);
— резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.
5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Подходы и методы оценки объектов недвижимости

В жизни каждого человека возникают ситуации, когда потребуется провести оценочную стоимость имеющегося объекта недвижимости. Что это такое и какие существуют способы и методы осуществления процедуры оценки жилой недвижимости и коммерческой недвижимости?

Оценка недвижимости по определению экономического словаря есть процесс вычисления рыночной или иной стоимости объекта, относящегося к недвижимому имуществу или специфических видов прав, появляющихся по отношению к оцениваемому предмету. Оценочный процесс обычно состоит из определения вещественной стоимости имеющегося права на владение или прочих прав, появляющихся по отношению к оцениваемому объекту, например, аренда или использование.

Какие различаются виды стоимости в отношении недвижимого имущества

Всего различается несколько видов стоимости, применимые при проведении оценочной деятельности. Всего их четыре:

Таким образом, все виды стоимости используют разные подходы к оценке и отличаются своими реальными значениями. Самыми высокими показателями является рыночный вариант, самыми низкими могут быть кадастровая и ликвидационная стоимость. При этом первая представляет собой достаточно фиксированную величину, а вторая будет зависеть от срока эксплуатации объекта или возникающих ситуаций, которые вынуждают владельца отчуждать имеющееся имущество по ликвидационной стоимости.

Оценка имущества: три основных подхода

Люди, занимающиеся оценкой объектов недвижимого имущества в ходе осуществления своей профессиональной деятельности чаще всего применяют три основополагающих метода согласования результатов оценки объекта недвижимости, каждый из которых строится на самостоятельных принципах.
  1. доходный . Этот способ строится на получении расчетных данных о предполагаемой стоимости исходя из ожидаемого уровня дохода, полученного в процессе владения этим объектом в течение определенного количества лет в будущем. Качественный расчет данного показателя необходим, поскольку дает возможность строить прогноз о потенциальной стоимости. В сегодняшней оценочной деятельности доходный метод является наиболее востребованным и часто встречающимся.
Читайте так же:  Как правильно купить квартиру в новостройке

Кроме названия «доходный» данный подход также очень часто именуется «маржинальным», что означает «прибыльный». При осуществлении расчетов с использованием доходного способа могут применяться две методики:

Методы оценки недвижимости

Существует несколько методик, в соответствии с которыми происходит процедура оценки недвижимости с учетом выбранного подхода. К числу методов, который наиболее полно отражает рыночную стоимость и является наиболее популярным, относится метод сравнения продаж .

Основу методики сравнения продаж составляют данные статистики и анализ соответствующего рыночного сегмента, в котором находится объект, подлежащий оценке. Методика оценки состоит из нескольких этапов:

  • определение рыночного сегмента;
  • аналитическая оценка существующей конъюнктуры рынка;
  • факторный анализ;
  • подбор наиболее подходящего по всем требуемым характеристикам аналога;
  • определение конечной стоимости.

Следующим методом, который также довольно часто встречается при вычислении стоимости недвижимого имущества, является метод капитализации доходов . Его сущность состоит в вычислении стоимости путем корреляции годового чистого операционного дохода в реальную денежную величину. При осуществлении расчетов применяется ряд коэффициентов.

Коэффициент капитализации, который способен отразить потенциальный доход за год в зависимости от цены объекта. Также имеется еще один важный показатель – норма возврата капитала. Этот показатель есть ставка в процентах, значение которой является отражением относительной величины возвратных средств от суммы первоначальных инвестиции. Данная ставка включает в себя два компонента, один из которых определяет поступающие доходные средства, другой определяет уровень возмещения инвестированных денежных средств.

В случае применения данного метода при получении расчетных норм возвратности возможно использовать три методики, названных в честь ученых экономистов, разработавших их:

  • метод Ринга. Использование метода Ринга оправдано при существовании вероятности возвращения вложенной суммы равными долями на протяжении срока существования объекта. Нормой возвратности капитала будет фиксированная часть первоначально инвестированных средств, предполагаемая к отчислению в фонд возмещения;
  • метод Инвуда . Следование данной методики осуществляется в случаях, когда сумма возвращаемой части капитала имеет возможность реинвестирования в соответствии с действующей на момент отчисления ставкой доходности инвестиций;
  • метод Хоскольда. Этот способ разумно применять в случаях, когда доход, получаемый от объекта недвижимого имущества, является стабильной величиной неизменной в течение продолжительного срока. Именно поэтому его невозможно применять при оценке недостроенной недвижимости или тех объектов, которые предполагается подвергнуть реконструкции, поскольку эти объекты не способны приносить стабильный доход.

Консультация на видео

Одно из самых грамотных и толковых видео по теме. О профессии оценщика и многих интересных практических моментах оценки имущества рассказывает адвокат Евгений Анатольевич Осинцев.

Оценка объектов недвижимости : методы и подходы

При проведении каких-то операций с недвижимостью, особенно если это сделки по отчуждению, оформление кредита и т.п., требуется провести оценку недвижимости. Но не всегда проведенная экспертная оценка даст в конечном варианте объективную цифру. Как бы это не прозвучало банально, но эксперты тоже ошибаются. Причем совсем не обязательно для этого искать злой умысел. Неверная оценка какого-то параметра, или его неумышленное упущение в расчетах, приводит к искажению конечной цифры, что приведет к отклонению заинтересованным лицом такого результата. Можно назначить новую оценку, но, как правило, на ее проведение отводится определенный срок, который в такой ситуации оказывается пропущенным.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Особенности выбора метода оценки недвижимости

Метод оценки недвижимости выбирается исходя из характеристик самой недвижимости, а также целей оценки. Если исследуемый объект типовой, можно найти его аналоги, то применяют сравнительный метод. При проведении изучения квартиры в новостройке лучше всего прибегать к затратному подходу.

Каждый из этих способов оценки недвижимости имеет свои особенности. Поэтому специалисты, которые понимают, какой объем работ им предстоит, выбирают наиболее оптимальный, который при минимальных трудозатратах даст наиболее точный результат.

На практике применяют много разных методов оценивания недвижимости, но многие из них объединены в три основных подхода:

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Это один из самых распространенных методов оценки недвижимости, который основан на том, что изучаемый недвижимый объект сравнивается на рынке недвижимости с аналогами, о которых есть данные о стоимости совершенных с ними сделок. Чтобы применить этот метод оценки, необходимо чтоб исследуемый объект отвечал следующим условиям:

  • он должен быть типичным, а не уникальным;
  • данные о нем должны быть исчерпывающими, включая условия совершения сделок;
  • сопоставимость факторов, влияющих на стоимость сравниваемых аналогов изучаемого объекта недвижимости.

Сравнительный подход изучения недвижимости имеет следующие этапы: :

  1. Изучение рынка недвижимости. На этом этапе осуществляется анализ положения и тенденций рынка в том его сегменте, к которому относится объект оценки. Выявляются схожие объекты, которые наиболее близки по параметрам к изучаемому и с которыми сравнительно не так давно проводились сделки по отчуждению.
  2. Получение информации о выставленных на продажу или недавно реализованных аналогах изучаемого объекта оценки и проверка ее на достоверность. После этого на этом этапе эти аналоги сравниваются с оцениваемым объектом. На данном этапе формируется первоначальная стоимость изучаемой недвижимости.
  3. Этап, на котором первоначальная стоимость поддается корректировке на основе выявленных между ними отличиями. В результате этой корректировки устанавливается стоимость изучаемой недвижимости через согласование скорректированной стоимости аналогов.

Те объекты, которые сопоставляются, не только должны принадлежать к одинаковому сегменту. Сделки по отчуждению с ними должны происходить на типичных условиях, характерных для этого сегмента:

  • Они должны находиться на рынке в одно и то же время. Нет смысла сравнивать два схожих объекта, один из которых оценивается сейчас, а другой продавался 15-20 лет тому назад.
  • Субъекты, которые совершают сделку, должны быть независимы. Для данного случая под независимостью понимается то, что сделка заключается по рыночной стоимости, если обе стороны:
  1. не являются родственниками;
  2. не состоят в холдинге и независимой дочерней фирме;
  3. не имеют другой взаимозависимости и взаимозаинтересованности;
  4. сделки не проводятся с теми объектами, у которых есть отягощения договором залога или другим обременением;
  5. не реализуют недвижимость умерших лиц и т.п.
  • Наличие инвестиционной мотивации. Она определяется степенью изношенности сравниваемых аналогов, мотивы покупки должны быть аналогичны, а сами объекты использовались наилучшим способом и наиболее эффективно.
Читайте так же:  Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения

Когда выбираются аналогичные исследуемой недвижимости объекты, их ищут по соответствию таким критериям:

  • физическим характеристикам;
  • местоположением;
  • условиям продажи;
  • времени продажи;
  • права собственности на объект недвижимости;
  • условия финансирования соглашения по отчуждению недвижимости.

Затратный подход оценки недвижимости

Затратный подход оценки недвижимости включает в себя комплекс методов, которые направлены на установление затрат, которые должен будет понести потенциальный покупатель, если ему придется восстанавливать объект или даже поменять его, с учетом большого износа. При этом подходе изначально высказывается предположение, что приобретателю не придется платить за готовый объект выше, чем если ему придется создавать иной объект, который по полезности будет аналогичен. Для применения этого подхода собирается следующая информация:

  • размер заработной платы;
  • размер накладных расходов;
  • сколько придется потратить на оборудование;
  • установленные норма прибыли застройщиков в данной местности;
  • стоимость строительных материалов на рынке.

Затратный подход является наиболее целесообразным или единственным методом оценки в таких случаях, как:

  • анализ эффективности использования земли;
  • обоснование необходимости обновления действующего объекта;
  • решение задач налогообложения;
  • оценка зданий специального назначения;
  • решение задач страхования объекта;
  • технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
  • при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
  • при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Есть у этого подхода и свои недостатки:

  1. Затраты на проведение оценочных работ не всегда сопоставимы с другими подходами.
  2. Чтобы достичь наиболее точный результат оценивания, нужно очень сильно потратиться на издержки по затратам труда.
  3. Рассчитать стоимость, в которую обойдется воспроизводство старых строений очень сложно.
  4. Трудно установить размер накопленной изношенности старых построек и сооружений.
  5. Оценивать участок земли нужно отдельно от расположенных на нем строений. Это делает процедуру более трудозатратной.
  6. Оценивать земельные участки земли в нашей стране сопряжены с объективными сложностями.

Затратный подход имеет следующие этапы оценки:

  • Рассчитывается стоимость участка земли. При этом учитывается ее наиболее эффективное использование (Сз).
  • Рассчитывается стоимость замещения (Сзам) или восстановительной стоимости (Свс).
  • Рассчитывается накопленный всевозможный износ (Сизн):
  1. физический, который связан со понижением работоспособности исследуемого объекта из-за естественного физического устаревания, а также под воздействием внешних неблагоприятных факторов;
  2. функциональный, который связан с несоответствием требованиям, предъявляемым современными требованиями к объектам такого предназначения;
  3. внешний, который связан с изменением внешних экономических факторов.
  • Рассчитывается стоимость объекта, при которой учитывается накопленный износ (Сон). Этот расчет строится на разнице между стоимостью замещения или восстановительной стоимости и стоимостью всевозможного износа: Сон=Сзам-Сизн.
  • Установление конечной стоимости изучаемого объекта. Это делается путем сложения стоимости участка земли недвижимости и стоимость объекта: Сит= Сз+Сон.

Доходный подход к оценке недвижимости

В данном подходе в основу оценки объекта недвижимости положены данные, которые свидетельствуют о возможности получения какого-либо дохода с этого объекта при приобретении его потенциальным покупателем. То есть, предполагается, что цена объекта, на приобретение которой потрачен определенный капитал, должна в полной мере отвечать оценке качества и величины дохода, который на текущий момент этот объект может дать.

Данный подход состоит из следующих этапов:

  1. Рассчитывается валовый доход от использования исследуемой недвижимости. При этом в основу положен анализ текущих ставок и тарифов, которые действуют на рынке аренды аналогичных объектов.
  2. Оцениваются финансовые потери, если загрузка будет неполной, то есть, будет простой арендуемой недвижимости, из-за чего платежи за ее сдачу не будут поступать. Величина финансовых потерь также проводится на основе действующих цен на рынке недвижимости для аналогичных объектов. Полученная в результате этих расчетов величина отнимается от валового дохода. В результате получается конечный показатель, который и будет действительным валовым доходом.
  1. Рассчитываются расходы, которые связанны с оцениваемым объектом:
  • эксплуатационные расходы, которые связаны с эксплуатацией объекта;
  • фиксированные расходы, которые связаны с обслуживанием задолженности перед кредиторами: процентов по займам, амортизационные отчисления, налоги и т.п.;
  • расходы на резервы, которые связаны с покупкой или заменой принадлежностей для исследуемого объекта .
  1. Определяют размер чистого дохода, который получат в случае реализации исследуемого объекта.
  2. Рассчитывается коэффициент капитализации.

Данный подход позволяет провести независимую оценка недвижимости в текущий момент как стоимость будущих финансовых потоков, поэтому он позволяет отразить:

  • доход, который можно извлечь от эксплуатации исследуемой недвижимости в течение его срока службы, его качество и количество;
  • существующие риски, которые характерны для оцениваемой недвижимости.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Методы оценки недвижимости

Автор: Андрей Нестеров ✔ 05.02.2018

Нестеров А.К. Методы оценки недвижимости // Энциклопедия Нестеровых

Значимость оценки жилой недвижимости в современных условиях постоянно возрастает. В настоящее время вопрос определения стоимости объектов недвижимости перешел в сугубо практическую плоскость.

Три основных метода оценки недвижимости

Традиционно выделяется три основных метода оценки стоимости объектов недвижимости:

  1. Доходный подход – основан на определении ожидаемых доходов от объекта оценки;
  2. Затратный подход – основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;
  3. Сравнительный подход – основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Три основных метода оценки стоимости объекта недвижимости

При доходном подходе опираются на определение величины стоимости объекта недвижимости на основе генерируемого им дохода, т.е. чем выше доход, тем больше стоимость при прочих равных условиях. При этом также учитывается продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков.

Затратный подход основан на выявлении размера затрат, которые потребуется совершить, чтобы объект недвижимости было восстановлено с учетом его износа.

Сравнительный подход дает наиболее точные результаты, если существует рынок аналогичных объектов недвижимости, на котором совершается достаточно большое количество сделок.

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход опирается на применение метода капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации доходов, согласно которому стоимость определяется по формуле:

Читайте так же:  Можно ли продать неприватизированную квартиру

Стоимость = Чистый годовой доход / Коэффициент капитализации

Метод дисконтирования денежных потоков – стоимость определяется на основе прогноза потоков дохода и их дисконтирования в соответствии со ставкой дохода.

Если доходы подвержены колебаниям и существенно изменяются от года к году, то для определения стоимости объекта недвижимости выбирается метод дисконтирования денежных потоков, для чего производится прогнозирование денежных потоков в разные временные периоды. Ставка дисконтирования в этом случае определяется кумулятивным методом на учете безрисковой ставки дохода, к которой прибавляется определяемая экспертным путем премия за инвестирование в развитие предприятия. Это представляет собой доход, который ожидается в качестве компенсации за дополнительные риски при осуществлении дополнительных инвестиций в объект недвижимости по сравнению с традиционными безрисковыми инвестициями. Такой подход позволяет наиболее полно учесть все возможные виды рисков, которые связаны как с факторами общего характера, влияющими на национальную экономическую систему в целом, так и те риски, которые связаны со спецификой непосредственно объекта недвижимости.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход основан на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

В рамках данного подхода используются несколько основных методов:

  • метод сравнительной единицы – умножение количества выбранных единиц измерения оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки;
  • метод разбивки по компонентам (поэлементный метод) – суммирование затрат на возведение и установку отдельных компонентов объекта недвижимости исходя из затрат на отдельные виды производимых работ и материалы;
  • метод количественного анализа (сметный метод) – подсчет совокупных издержек на возведение или постройку нового здания, включая прямые, косвенные и накладные;
  • метод «50х50» – стоимость объекта недвижимости определяется как удвоенная величина стоимости используемых при строительстве материалов (применяется для некоторых типовых распространенных объектов недвижимости: дачи, гаражи и т.п.);
  • метод стоимости чистых активов – применяется для оценки предприятий, стоимость определяется на основе совокупной рыночной стоимости за вычетом имеющихся обязательств;
  • метод ликвидационной стоимости – применяется для оценки предприятий, стоимость объекта недвижимости определяется как суммарная стоимость за вычетом имеющихся обязательств с учетом затрат на его ликвидацию.

[2]

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход предполагает определение стоимости на основе того, что вначале выбираются объекты-аналоги и проводится соответствующая корректировка данных, при этом корректировка производится на основе принципа вклада.

В этой связи сравнительный подход предполагает свою реализацию на основе двух методов определения стоимости объекта недвижимости:

  1. Метод сделок – стоимость объекта недвижимости определяется на основе цен приобретения аналогичных объектов недвижимости, имеющих сходную полезность;
  2. Метод валовой ренты – стоимость объекта недвижимости определяется ориентировочно и рассчитывается на основе статистической зависимости между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости

Согласно практике сравнительного подхода к оценке стоимости объекта недвижимости при использовании метода сделок, вначале проводится сравнительный анализ продаж, который заключается в выявлении недавних продаж аналогичных объектов недвижимости на соответствующем рынке. Затем проводится проверка информации о сделках, которая может быть подтверждена одним из участников сделки, и выяснение условий сделки, которое должно исключить нерыночные обстоятельства, повлиявшие на сумму сделки. К нерыночным обстоятельствам, которые могут повлиять на сумму сделки, относятся: затруднительное положение одной из сторон сделки, отсутствие доступа к объективной информации, финансирование сделки не соответствует нормальным условиям купли-продажи.

При использовании сравнительного подхода и метода валовой могут использоваться оценочные мультипликаторы, формируемые на базе общерыночных тенденций, отражающих средне-объективные факторы, что позволяет достаточно точно привести стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В рамках данного метода используется мультипликатор валовой ренты.

Мультипликатор валовой ренты – это отношение цены объекта недвижимости к валовому доходу от сдачи ее в аренду за определенный период.

Учитывая стоимость объекта недвижимости при его продаже и определив валовой рентный доход, рассчитывается мультипликатор валовой ренты. При использовании данного метода, стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется посредством умножения мультипликатора валовой ренты на доход от сдачи в аренду данного объекта недвижимости за аналогичный период времени. Использование данного подхода основано на использовании фактических данных, однако требует наличия достоверной и детальной рыночной информации по достаточно широкой группе схожих объектов недвижимости, схожих с оцениваемым объектом.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Сравнительный подход может предоставить точные результаты при определении стоимости объекта недвижимости только в том случае, если существует достаточно большой рынок, на котором совершаются сделки с аналогичными объектами недвижимости. Следует отметить, что для данного подхода под аналогичным объектом недвижимости понимается такой объект оценки, в качестве которого выступает схожий по ряду показателей объект недвижимости.

Ключевым параметром применения сравнительного подхода выступает цена сравниваемых объектов, которая известна из сделки купли-продажи, состоявшейся при сходных условиях. Точность такой оценки будет зависеть от качества собранных данных, в том числе и физических характеристик аналогичного объекта оценки, времени продажи, местоположения, а также конкретных условий продажи и финансирования такой сделки.

  1. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2017. – 260 с.
  2. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 512 с.
  3. Тепман Л.Н., Артамонов В.А. Оценка недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2015. – 592 с.

Источники


  1. Котов, Д. П. Вопросы судебной этики / Д.П. Котов. — М.: Знание, 2014. — 127 c.

  2. Ильин, В.А. История и методология физики. Учебник для магистратуры / В.А. Ильин. — М.: Юрайт, 2016. — 800 c.

  3. Пивовар, А.Г. Большой англо-русский юридический словарь: моногр. / А.Г. Пивовар. — М.: Экзамен, 2016. — 864 c.
  4. Теория государства и права. — М.: Инфра-М, Норма, 2011. — 496 c.
  5. Морозова, Л. А. Теория государства и права / Л.А. Морозова. — М.: Норма, Инфра-М, 2013. — 464 c.
Оценка объектов недвижимости методы и подходы
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here