Пересечение границ cмежных земельных участков — как устранить

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "Пересечение границ cмежных земельных участков — как устранить". На странице подобран полная информация, всесторонне раскрывающая тему. Если возникли вопросы, просьба их задавать дежурному юристу.

Пересечение границ cмежных земельных участков — как устранить?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства экономического развития РФ от 23 июня 2014 г. N Д23и-2144 «О подготовке межевого плана»

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел обращение и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Позиция Минэкономразвития России относительно осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка, занятого опорами линии электропередачи, в связи с уточнением его границ, если отдельные опоры расположены в границах учтенных в государственном кадастре недвижимости (далее — ГКН) земельных участков, принадлежащих третьим лицам, изложена в пункте 2 письма от 17 октября 2011 г. N 22780-ИМ/Д23.

Вместе с тем, в связи с вступлением с 1 октября 2013 года Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», полагаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.

1. По вопросу уточнения границ земельного участка, смежного с уточняемым земельным участком.

Согласно части 3 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре), государственный кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании Закона о кадастре требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее — уточнение границ).

В соответствии с пунктом 20 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. N 412 (далее — Требования), межевой план оформляется в виде одного документа также в случае, если одновременно уточняется местоположение границ нескольких смежных земельных участков, в том числе в связи с исправлением ошибки в местоположении их границ. Согласно пункту 66.1 Требований реквизиты раздела «Сведения об уточняемых земельных участках и их частях» представляют собой таблицы, количество которых должно соответствовать количеству уточняемых земельных участков.

В соответствии с пунктом 67.1 Требований в реквизит «6» раздела «Сведения об уточняемых земельных участках и их частях» межевого плана включаются сведения о смежных земельных участках, границы которых уточнены в результате выполнения кадастровых работ.

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду «с пунктом 63»

Таким образом, при внесении в ГКН изменений в установленном частью 3 статьи 25 Закона о кадастре порядке нормативными правовыми актами не установлены критерии определения допустимого объема таких изменений, следовательно, данный вопрос решается при проведении кадастровых работ, исходя из конкретных обстоятельств, в частности, в зависимости от конкретной ситуации кадастровым инженером осуществляется уточнение местоположения:

— всей границы смежного земельного участка (или уточнение местоположения всех характерных точек границы), в том числе в связи с исправлением ошибки;

— отдельных частей границы смежного земельного участка, в том числе в связи с исправлением ошибки в местоположении таких частей границы.

При этом, к такой ошибке относится и отсутствие в ГКН сведений о внутреннем контуре границы смежного земельного участка, и содержащаяся в ГКН ошибка, допущенная при определении координат характерных точек как внутреннего, так и внешнего контура границы. Выполнение кадастровых работ по уточнению отдельных частей границы смежного земельного участка может повлечь определение его площади (например, если сведения ГКН о местоположении характерных точек его границы, не уточнявшихся в ходе данных кадастровых работ, соответствуют установленным на основании Закона о кадастре требованиям к описанию местоположения границ земельных участков) или не повлечь определение его площади (например, если сведения ГКН о местоположении характерных точек его границы, не уточнявшихся в ходе данных кадастровых работ, отсутствуют в ГКН или не соответствуют установленным на основании Закона о кадастре требованиям к описанию местоположения границ земельных участков). Таким образом, состав сведений, включаемых в соответствующие разделы межевого плана земельного участка, определяется в зависимости от указанных обстоятельств.

Положения части 3.1 статьи 25 Закона о кадастре применяются как в случае выявления кадастровой ошибки в сведениях ГКН о местоположении смежной с уточняемым земельным участком границей, установленной с достаточной точностью, так и в случае, если координаты характерных точек границы смежного земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат, при этом внесение таких изменений не будет обусловлено исправлением кадастровой ошибки местоположения границ смежного земельного участка.

Обращаем внимание, что, как указывалось выше, в данном случае представление дополнительного (отдельного) заявления о внесении изменений в сведения ГКН о смежном земельном участке не требуется. Орган кадастрового учета одновременно с осуществлением кадастрового учета земельного участка вносит соответствующие изменения в сведения ГКН о местоположении границ и площади смежных земельных участков.

Необходимо отметить, что XML-схема, используемая для формирования XML-документа — межевого плана земельного участка, представляемого в орган кадастрового учета в форме электронного документа, утвержденная приказом Росреестра от 17 декабря 2012 г. N П/580 (версия 03), не содержит элемента для отражения площади смежного земельного участка.

XML-схема, используемая для формирования XML-документа — межевого плана земельного участка, представляемого в орган кадастрового учета в форме электронного документа, утвержденная приказом Росреестра от 25 июня 2013 г. N П/237 (версия 04), позволяет отразить сведения о площади смежного земельного участка в случае одновременного уточнения сведений о местоположении границ смежных земельных участков, при этом в указанной версии схемы электронного межевого плана предусмотрено внесение сведений о смежных участках в двух вариантах:

1. уточнение одного (объекта кадастровых работ) и уточнение только отдельных частей или характерных точек границы смежных земельных участков без указания вычисленной «уточненной» площади смежных участков;

2. уточнение одновременно нескольких земельных участков с отражением в межевом плане их уточненных площадей.

2. По вопросу указания в межевом плане сведений о значениях координат характерных точек границ смежного земельного участка.

Читайте так же:  Завышение стоимости квартиры при ипотеке

При выполнении кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка осуществляется уточнение его границ, в том числе одновременно являющихся частью границы другого земельного участка. При этом Законом о кадастре не предусмотрено обязательное установление (уточнение) местоположения всех частей границ смежного земельного участка.

В указанных выше случаях значения координат характерных точек границ смежного земельного участка, которые не уточняются, в межевом плане не указываются. Соответственно, сведения о средней квадратической погрешности положения характерной точки границы смежного земельного участка, координаты которой не уточняются, также не указываются.

При оформлении межевого плана в электронном виде в соответствии с XML-схемой, утвержденной приказом Росреестра от 25 июня 2013 г. N П/237 (версия 04), необходимо принимать во внимание ряд особенностей, указанных в пункте 7 Приложения N 7 к приказу Росреестра от 13 декабря 2011 г. N П/501, в частности, при уточнении границ смежных участков (SpecifyRelatedParcel) в случае изменения части границы (ChangeBorder) (от точки до точки), в том числе при добавлении внутреннего контура:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо «к приказу Росреестра от 13 декабря 2011 г. имеется в виду «к приказу Росреестра от 13 декабря 2011 г»

— при изменении участка границы координаты указываются от точки до точки. При этом должны обязательно присутствовать значения старой координаты первой и последней точки изменяемого участка границы. Участок уточняемой границы должен содержать описание возникающих, изменяющихся или прекращающих существование точек, а также сохраняющих свое положение точек. Если в уточняемом участке границы точка прекращает существование, то для нее должно присутствовать значение старой координаты и отсутствовать значение новой координаты. Если добавляется новая точка, то должно отсутствовать значение старой координаты и присутствовать значение новой. У изменяющейся точки значения старой и новой координаты должны различаться. Если в уточняемом участке границы точка осталась неизменной, то значение новой координаты должно быть равно значению старой координаты;

— если у смежного участка уточняются несколько участков границы, элемент необходимо повторять для каждого такого участка границы. Последовательность точек должна соответствовать направлению обхода по часовой стрелке;

— для добавления внутреннего контура должны совпадать первая и последняя точка в элементе. При этом значения старой координаты всех точек добавляемого контура должны отсутствовать (т.е. в блоке должны присутствовать только NewOrdinate). Для исключения внутреннего контура должны совпадать первая и последняя точка в элементе. При этом значения новой координаты всех точек исключаемого контура должны отсутствовать (т.е. в блоке должны присутствовать только OldOrdinate). При добавлении или исключении нескольких внутренних контуров элемент необходимо повторять для каждого такого внутреннего контура.

3. По вопросу пересечений границ смежного земельного участка с другим земельным участком, не являющимся объектом кадастровых работ.

Законом о кадастре не установлено, что наличие пересечений границ земельных участков, не имеющих общих частей границ (не смежных) с земельным участком, являющимся объектом кадастровых работ, является основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета изменений данного земельного участка в связи с уточнением местоположения границ его грани или внесению изменений в сведения ГКН о смежном земельном участке.

Обзор документа

Разъяснены некоторые особенности составления межевого плана.

[3]

Так, возможна ситуация, когда при постановке на кадастровый учет или при учете изменений участка в связи с уточнением части границ, которая одновременно является частью границ других объектов, и (или) изменением площади требуется внести поправки в сведения о смежных участках.

В данном случае необходимо внести изменения в данные о местоположении границ и площади объектов. При этом дополнительных заявлений об уточнениях представлять не нужно.

Отмечено, что местоположение границ считается согласованным только при наличии в акте личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей (за некоторыми исключениями).

Межевой план оформляется в виде одного документа также в случае, если одновременно уточняется местоположение границ нескольких смежных участков, в т. ч. в связи с исправлением ошибки. В реквизит 6 раздела «Сведения об уточняемых земельных участках и их частях» заносятся данные о смежных землях, границы которых уточнены в результате кадастровых работ.

В зависимости от ситуации кадастровый инженер уточняет местоположение всей границы смежного участка (или всех характерных точек границы); отдельных частей границы (в т. ч. в связи с исправлением ошибок в обоих случаях).

Относительно XML-схемы, используемой для формирования XML-документа — межевого плана, указано следующее. Новая версия, утвержденная в июне 2013 г., позволяет отразить сведения о площади смежного участка при одновременном уточнении сведений о местоположении границ. При этом сведения можно указать в 2 вариантах. Первый — уточнить объект или только отдельные части либо характерные точки границы смежных участков. При этом скорректированная площадь не отражается. Второй — уточнить одновременно несколько участков с отражением в плане их измененных площадей.

Отдельно разъяснено, как в плане указать сведения о значениях координат характерных точек границ смежного участка.

Границы земельных участков пересекаются: как исправить кадастровую ошибку?

Материал для подписчиков издания «Ваш партнер-консультант». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

Электронные версии изданий

ОПЕРАТИВНОСТЬ

Подписчик читает издание ПЕРВЫМ, сразу же после его подписания в печать.

АРХИВ ИЗДАНИЯ

Вместе с новыми номерами предоставляется доступ к архиву издания за прошлые годы (при подписке на периоды более 6 месяцев).

PDF номеров издания

Номера изданий доступны для скачивания в pdf-формате.

Как решить вопрос о нарушении границ участка земли соседями?

Земельный участок представляет собой поверхность земли, которую по объективным признакам можно отнести к индивидуально-определённой вещи. Каждый надел имеет свои пределы, которые устанавливаются как фактически, так и документально. Но нарушение границ земельного участка — довольно распространенная проблема среди владельцев.

Когда граждане не могут договориться между собой мирным путем и статья закона для них — пустой звук, остается один выход — обращаться в суд, и в этом случае необходима помощь опытного специалиста, который поможет не только составить заявление, но и организует проведение необходимых экспертиз, предоставит актуальные образцы документов по данному вопросу и расскажет, что делать дальше.

Здесь можно >> Для решения вашего вопроса можно спросить юриста.

Примеры нарушений границ из жизни

Споры о границах земельных наделов на сегодняшний день одна из самых распространенных категорий в районных судах. Собственники участков, расположенных по соседству, зачастую не могут договориться о месте нахождения забора, который разделяет их владения или речь идет о нарушении границ части участка при установке забора или строительстве балкона.

Причин этому несколько:

  • ошибки кадастрового инженера при проведении работ по межеванию надела;
  • самовольный захват части территории соседом;
  • противоречия в старой документации или включение в нее неактуальных сведений.

Только в 2017 году Верховный суд РФ привел судебную практику к единообразному мнению относительно местоположения границ земельных участков.

Началась эта история с того, что соседа возмутил забор, «продвинутый» владельцем соседнего надела вглубь его участка на 4,8 м. Гражданин пожелал рассмотреть дело в судебном порядке и потребовал от соседа убрать ограждение и перенести его на прежнее место. Однако, суд сторону заявителя не занял; более того, апелляционная инстанция также отказала в удовлетворении исковых требований.

Читайте так же:  Акт приема-передачи здания при расторжении договора аренды

Но жаждущий справедливости владелец участка не сдался, а отправился со своим заявлением в Верховный суд РФ. И, как ни странно, судьи отменили решения нижестоящих инстанций и вынесли новый акт.

Суть спора заключалась в следующем: имелось 3 смежных участка; два собственника решили провести работы по межеванию и пригласили кадастрового инженера. Но почему-то они «забыли» пригласить на встречу владельца третьего надела.

Инженер установил границы по фактическому расположению забора, которая, как оказалось, не совпадала реальными размерами земельной территории, указанной в документах, о чем инженер не мог не знать. Из этого суд сделал вывод о том, что не согласование границ земельного участка при проведении межевания свидетельствует о его недействительности.

Поэтому решение суда было категоричным — вернуть рубежи земельного участка в положение, которое было до межевания (в соответствии со ст. 60 Земельного кодекса РФ).

Куда обращаться?

Прежде чем приступать к конкретным действиям, необходимо определиться, чем было вызвано нарушение пределов земельного участка. Если речь идет об ошибке в сведениях ЕГРН о земельном участке, то порядок действий следующий:

  1. Обращение к кадастровому инженеру для получения акта о согласовании границ земельного участка, который оформляется на оборотной стороне графической части межевого плана. Для этого необходимо оповестить всех владельцев смежных участков и получить от них согласие на установление рубежей. Все претензии и замечания собственников должны быть вписаны в акт.
  2. Инициирование повторного согласования границ надела. Вполне возможно, что при проведении межевания нарушили границы земельного участка по межевому плану. Чтобы исправить ошибку, необходимо обратиться в территориальное подразделение Росреестраи написать заявление о нарушение границ участка земли.
  3. Если в добровольном порядке решить земельный спор с соседями не представляется возможным, заинтересованному лицу необходимо обратиться в суд с заявлением о том, что сосед нарушил границы вашего участка. Причем за такие действия предусмотрена ответственность в виде штрафа по ст. 7.1 КоАП РФ — за незаконное занятие чужого участка или части его.

Что делать, если сосед нарушил границы земельного участка?

Занятие чужого земельного участка — процедура незаконная. Но не всегда стороны знают о противоправности своих действий. Может сложиться ситуация, что на смежных участках всегда росло дерево, и сосед посчитал, что именно от этого дерева и будет начинаться его забор.

Но на практике оказалось, что он попал на чужой участок. В этом случае стороны должны разобраться в сложившейся ситуации и разрешить спор о границе. Это можно сделать либо путем проведения переговоров либо, при недостижении консенсуса, посредством обращения в суд.

Урегулирование спора мирным путем

При возникновении разногласий между владельцами смежных участков относительно установления реальных границ надела, для начала необходимо провести переговоры и выяснить причину изменения размеров участка. Это могут быть неточности в документах, неправильная постановка ограждения на участке и т. д.

После этого заинтересованная сторона может обратиться в регистрационный орган и написать заявление о том, что просит определить реальные границы его участка по закону и приложить к нему все необходимые документы. В этом случае будет проведено повторное согласование и стороны смогут высказать свое мнение.

Но если, например, дом построен с нарушением границ или имеются иные сооружения, которые стоят на чужом участке, и сосед не желает их сносить или переносить, то следует передать дело в суд.

Обращение в суд

Если разрешить вопрос о нарушении границ надела мирным путем не удается, сторона, чьи права нарушены, вправе подать исковую жалобу об установлении местоположения границ участка в районный суд по месту расположения з/у.

В качестве ответчика по делу будет выступать владелец смежного участка, в качестве третьих лиц стоит привлечь кадастрового инженера и представителя органа регистрации прав.

Второй важный момент — формулирование исковых требований. Они могут быть следующими:

  • признание установленной границы между наделами технической или реестровой ошибкой;
  • установление новой смежной границы.

К иску в суд прикладываем пакет документов:

  • копии иска по количеству участвующих в деле сторон (ответчикам и третьим лицам);
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • правоустанавливающие документы на участок;
  • копию межевого плана, если он имеется;
  • сведения из ЕГРН о соседнем участке;
  • иные документы, которые подтверждают доводы, изложенные в иске.

После того как решение суда вступит в законную силу, заявителю необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением о постановке участка на учет или с заявлением о проведении учета в связи с обновлением границ надела.

Читайте еще >> Если вовремя не остановить соседа, то он может спокойно узаконить самозахват и будет прав по закону.

[1]

Как может помочь юрист?

Рассмотрим 4 ситуации и определимся, какая же юридическая помощь может понадобится.

Главное, в чем может помочь юрист — составить образец искового заявление о нарушении границ.

Пересечение границ cмежных земельных участков — как устранить?

При проведении процессов кадастрового учета, оформления документации на землю иногда выясняется, что некоторые границы участка имеют пересечение с очертаниями соседнего. Эту проблему именуют «пересечение границ земельных участков», и у многих граждан, естественно, возникает вопрос:что делать? На самом деле вопрос определения характерных точек решаем, но чаще всего без помощи профессиональных юристов не обойтись.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если необходимо получить консультацию у адвоката или нотариуса по земельным вопросам в Москве, сделать это можно на нашем сайте — вот здесь. Специалист внимательно ознакомиться с ситуацией, которая сложилась, после чего проконсультирует, как лучше всего поступить. Также при необходимости юрист предоставит образцы документов, которые могут понадобиться в процессе устранения проблемы с ранее учтенным земельным наделом.

Пересечение границ — что это значит?

Современные законы говорят о том, что при выявлении пересечения следует незамедлительно остановить на время кадастровый учет для выяснения причин такого нарушения. Подобные предписания имеются в кадастровом ФЗ (п.2 ч.2 ст.26), ратифицированном 24.07.2007.

Тут же имеется один нюанс: соседский надел — объект недвижимости, проходящий стадию преобразования.

Почему происходит пересечение границ участков

Случается, что граница земельного участка пересекает соседнюю. Избавлением от проблемы станет устранение пересечения. Для начала нужно выяснить с максимальной точностью причины возникновения этого явления.

Бывает, что кадастровый инженер допустил ошибку, к примеру, сведения в кадастровом паспорте и реестре недвижимости о границах не совпадают или заметно отличаются между собой.

Проблема решается достаточно просто: организация кадастровыми органами территориального учета должна сама внести важные изменения. Получение результата не требует временных, финансовых затрат. Кроме того, владелец надела может не участвовать в процессе.

Дела будут обстоять по-другому, если погрешность была допущена кадастровым инженером-землеустроителем во время работы на участке.

Читайте так же:  Сколько времени действует поквартирная карточка

ФЗ ст. №28 ч.4. говорит, что в таком случае ошибка устраняется так:

  • в виде информирования, когда документация с ошибочной информацией, включенной в госреестр, является сходной с бумагами, которые были отправлены в кадастровый учет для взаимодействия в информационном поле;
  • если бумаги с ошибкой относятся к документам, которые указаны в Федеральном Законе ст.22 о кадастре;
  • на основании судебного решения, получаемого истцом непосредственно после заседания суда по делу.

В первых двух ситуациях ошибка, ставшая причиной пересечения, устраняется во внесудебном порядке. Тогда уточнение границ происходит исключительно через суд.

В представленном видео автор рассказывает о типичных ситуациях по исправлению ошибок, когда одна граница пересекает другую территорию.

А вот вторая часть видео, в которой рассматривается пересечение двух и более участков:

Как оспорить пересечение границ земельных участков

Если права владельца земли нарушены, решить проблему он может без обращения в суд с учетом законодательных норм и поправок в Земельном кодексе, облегчающих взаимодействие землевладельцев с государственными органами. В противном случае стоит обратиться с исковым заявлением в суд.

Без обращения в судебные органы

Согласно законодательным актам, если необходимо исправление кадастровой ошибки в случае наличия ошибочных сведений земельного надела, учтенного в прошлом, регистрирующий орган в обязательном порядке должен принять решение относительно приостановления кадастрового учета на время.

Для оперативного устранения пересечения возможно оформление межевого плана со сведениями относительно уточняемого/образуемого надела, место размещения границы земельного участка.

К межевому плану прилагается акт согласования местоположения границ земельных участков, в расположении которых имеются ошибки. Специалисты говорят, что если при их устранении в границах учтенного участка не изменилась конфигурация или площадь, тогда акт согласования не оформляется.

Чаще всего мирно решить проблему при пересечении границ земельного участка не представляется возможным, поскольку земельные споры ведутся людьми с давних времен, иногда перерождаясь во вражду между несколькими поколениями соседствующих семей.

Согласование местоположение границ наделов в суде в большинстве случаев связано с несогласием соседа с уточненными очертаниями. Земельные споры такого плана в суде чаще всего затягиваются на продолжительное время, поэтому стоит быть терпеливым.

Чтобы местоположение границы земельного надела оспорить в суде, следует внимательно составить исковую заявку, указав в ней все данные, относящиеся к делу.

После вынесения судом решения в пользу истца нужно обратиться в местные органы кадастрового учета, постановившие приостановить кадастровый учет для устранения проблемы пересечения. Специалисты кадастра учитывают, есть ли в решении суда на участок межевой план, где прописаны точные координаты.

Следовательно, для дальнейшей успешной работы сотрудников важно наличие межи двух смежных участков в документации, что повлияет на быстрое внесение изменений.Юристы считают, что при составлении иска важно требовать внесение в решение суда правильных геодезических данных, положения и координаты участков.

Исправленные сведений проходят государственную регистрацию на основании заявления. Подавать его нужно в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Примеры из судебной практики

В 2000 году гражданин Александр П. купил под Дмитровом участок 8 соток, после чего его оформил с государственной регистрацией (согласно ст.218 Федерального закона). В 2006 и 2012 гг. были получены новые свидетельства, изменен кадастровый номер и выписка. В 2013 в пункте «Особые отметки» была поставлена информация «границы участка не установлены». Александр П. обратился в кадастровую палату, откуда получил официальный ответ от специалистов «границы участка восстановлены», дана рекомендация обратиться в кадастр. В кадастровой выписке из ЕГРН значится, что «присутствует пересечение границ участков». Как поступить в таком случае?

Ответ юриста: Необходимо вступать в переписку для получения информация, с каким участком замечено пересечение границ. Нужно обжаловать постановку на кадастровый учет надела, с которым имеется пересечение границ надела гражданина П., так как межевание участка, принадлежащего ему, проводилось раньше. Если появится спор относительно прав с собственником надела с проблемными границами, в таком случае Александр П. должен будет признать его право собственности на площадь пересечения в суде.

Игорь Н. пользовался участком с 1995 и зарегистрировал право собственности на него на основании специальной выписки из хозяйственной книги. Когда уточнялись границы, обнаружилось наличие их пересечения с соседним наделом, на который права были прекращены судовым решением из-за выяснения недействительности правоустанавливающей документации. Согласно кадастровой выписке межи соседского надела не определены, однако имеются границы двух его частей с кадастровыми номерами. Как поступить: просить суд снять надел с кадастрового учета или писать исковое заявление на исключение данных о границах частей?

Ответ юриста: Если отмежевание смежного участка выполнено неправильно, при невозможности постановки участка (кадастровый учет) нужно выполнить «исправление кадастровой ошибки». Процедура выполняется кадастровыми инженерами.

Устранение пересечения границ земельных участков

Пересечение границ с точки зрения законодательства

Начав юридическое оформление документов на землю и (или) проводя процедуру кадастрового учёта, многие граждане сталкиваются с проблемой, когда границы их участка пересекаются с границами соседского участка. Такое явление называется «пересечение границ». Что делать владельцу земельного участка в данном случае? Рассмотрим всевозможные варианты решения проблемы в соответствии с действующими законодательными нормами.

Законом предписано, что в случае обнаружения пересечения границ, кадастровый учёт немедленно приостанавливается до выяснения причин нарушения и решения данной проблемы. Об этом говорится в ФЗ о кадастре, а именно в п.2 ч.2 ст.26, который был ратифицирован 24.07.07. При этом данный Федеральный закон предусматривает исключение: если соседний участок является объектом недвижимого имущества, который проходит стадию преобразования.

Причины пересечения границ

Для решения проблемы, связанной с пересечением границ рядом расположенных земельных участков участков, необходимо максимально точно выяснить причины, по которым произошло пересечение. Ошибку мог допустить сотрудник кадастрового учёта. Например, данные реестра недвижимости или кадастровый паспорт содержат различные сведения о границах, т.е. данные в этих документах не совпадают. В таком случае решить проблему очень просто: орган территориального кадастрового учёта сам внесёт изменения. Эта работа не требует финансовых и временных затрат, а также нет необходимости в участии владельца земельного участка.

Другое дело, если ошибку допустил кадастровый инженер-землеустроитель в процессе работы на вашем участке. В данной ситуации согласно ФЗ ч.4 ст.28, такая ошибка должна быть устранена:

  • В случае, оговоренном для внесения изменений, если документы, содержащие ошибку, относятся к документам, указанным в ФЗ о кадастре ст.22.
  • В порядке информирования, если документы, содержащие ошибочную информацию и на их основании ошибка была включена в государственный реестр, являются теми документами, которые были направлены в кадастровый учёт для информационного взаимодействия.
  • На основании вынесенного в ходе заседания судебного решения.

В первых двух случаях устранение ошибки, вызвавшей пересечение границ, осуществляется во внесудебном порядке, а в последнем случае требуется оформить обращение в суд. Рассмотрим эти ситуации более подробно.

Решение проблемы пересечения границ участков без обращения в судебные органы

Действия по устранению выявленных кадастровых ошибок без участия судебных органов регламентируются рекомендательным Письмом Минэкономразвития № 4448-ИМД23, подписанным 27.03.09. В соответствии с данным письмом, если обнаруженное пересечение границ участков возникло по причине ошибки в месторасположения границы участка земли, который был учтён ранее, орган, проводивший регистрацию, обязан приостановить процесс кадастрового учёта. Для решения данной проблемы необходимо составить межевой план в виде одного документа, где содержится информация по новообразованному и по ранее учтённому участку, в месте расположения которого была обнаружена ошибка.

Читайте так же:  Как получить реестр собственников помещений в многоквартирном доме

В состав предоставляемого межевого плана должно быть включено квалифицированное заключение кадастрового специалиста, которое обосновывает вывод об ошибке в месторасположении границы земельного участка, ранее учитывающегося в кадастровых документах. Также в план, в раздел об уточняющих сведениях, включаются данные о месторасположения границы.

К межевому плану необходимо приложить акт о согласовании месторасположения границы участка, учитывающегося ранее, в границах которого была обнаружена ошибка. Специалисты считают, что если в ходе устранения ошибки не изменились физические параметры участка, то акт о согласовании составлять не нужно.

После исправления ошибки, сведения о границах ранее учитываемого участка заносятся в кадастр недвижимости. Это происходит на основании поданного вами заявления о постановке на гос. учёт участка земли или заявления об изменении участка и межевого плана, который включает в себя дополнительные данные о ранее учитываемом участке, в том числе его границы. При этом в межевом плане должны отражаться новые (исправленные) значения координат и характерные точки границы.

В том случае, если в результате устранения ошибки, изменилась площадь и/или конфигурация ранее учитываемого земельного участка, то исправленные данные вносятся в реестр недвижимости только при наличии заявления о государственном кадастровом изменении участка, учитывающегося ранее. Заявление представляется в территориальный орган кадастрового учёта владельцем (землепользователем) данного участка. После обращения, территориальный орган кадастрового учёта, руководствуясь Письмом Минэкономразвития, вашим заявлением и межевым планом со всеми дополнениями, исправит ошибку, допущенную ранее.

[2]

Решение проблемы пересечения границ в судебном порядке

К сожалению, мирно решить вопрос, связанный с пересечением границ двух участков не всегда возможно, ведь земельные споры ведутся между людьми очень давно, иногда перерастая во вражду, охватывающую несколько поколений землевладельцев-соседей.

Обращение в судебные органы для решения проблемы пересечения границ связано обычно с несогласием владельца соседнего участка признать уточнённые границы справедливыми. Практика судебных разбирательств в данном случае предусматривается ФЗ о кадастре ч.4 стат.28. Сразу хочется сказать, что судебный процесс может затянуться на долгий срок, но если вы твёрдо намерены отстаивать свои интересы, то стоит набраться терпения. Для обращения в судебные органы необходимо оформить соответствующим образом исковое заявление, в котором указать все относящиеся к делу сведения. Грамотно составить иск вам поможет квалифицированный юрист в области земельного права.

После вынесения судебного решения в вашу пользу вы должны обратиться в кадастровый территориальный орган, который постановил приостановить дело о кадастровом учёте, устранив таким образом проблему пересечения границ. Для решения данного вопроса в кратчайшие сроки стоит учесть, что сотрудники земельного кадастра уделяют внимание тому, имеется ли в судебном решении данные о координатах участка, а также о характерных точках на его границах. Наличие этих сведений в судебном решении является условием для дальнейшей работы кадастрового органа. Следовательно, в судебном решении обязательно должны содержаться все требуемые данные, которые влияют на исправление ошибки. Многие специалисты в области права считают, что целесообразно ещё при составлении искового заявления, указать в нём необходимость внесения в судебное решение сведений о координатах и месте положения границ участка.

Как устранить пересечение границ земельных участков

  • в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные в соответствии со ст. 22 Закона о кадастре);
  • в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия);
  • на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.

Работа над ошибками: как исправить наложение земельных границ

Многие участки в России пересекаются и накладываются друг на друга. Собственник может не знать, что де-юре занимает часть чужой земли, но это не спасет его от штрафов и опасности потерять «кусок» своего участка. Эксперты рассказали, как привести юридические границы в кадастре в соответствие с фактическими до суда или в суде, а когда этого и вовсе не стоит делать. Они посоветовали, когда есть смысл покупать участок с пересечениями, а когда нет, и поделились, как проверить землю перед сделкой.

Наложение участков – распространенная история, а виноваты в этом обычно кадастровые инженеры. Например, они неверно определили координаты поворотных точек, не учли фактическое расположение объектов. “Уехать” в сторону может целая улица или даже поселок – это происходит в случае так называемого “линейного смещения”, когда межевание проводилось давно и плохо, а вместо натурных замеров недостающие точки дорисовывали на бумаге, рассказывает руководитель практики “Межевание, кадастр, регистрация” “Содружества земельных юристов” Юлия Бузанова.

Но главное различие смещений не в их типе, а в том, затрагиваются ли права соседей. Если да, то пересечения могут быть чреваты не только спорами с соседом, но и административными штрафами по ст. 7.1 КоАП за самовольное занятие чужого участка (например, забором, домом, баней и т. п). Они рассчитываются в процентах от кадастровой стоимости занимаемой земли, но составляют не менее 5000 руб. для физических и не менее 100 000 руб. для юридических лиц. Штрафуют за это все чаще, причем не только злостных нарушителей, но и тех, кто не знал, что определенный “кусочек” не входит в его участок, делится Бузанова. Что еще хуже, можно потерять часть участка, чьи границы пересекают другие, предупреждает управляющий партнер Адвокатского бюро “Юг” Юрий Пустовит.

Вопрос исправления наложений актуален еще и потому, что с 1 января 2018 года вступит в силу запрет на любые сделки с участками, не имеющими официальных границ. Их 59%, согласно данным Росреестра конца 2016 года. Чтобы продать или завещать землю, необходимо уточнить ее границы. А в случае наложений в более выгодном положении окажется тот из соседей, кто первым провел межевание и поставил участок на кадастровый учет.

Если собственники столкнулись с пересечениями, юридические границы надо приводить в соответствие с фактическими. Для начала стоит попытаться решить проблему мирно.

1. Досудебное урегулирование

Если ошибка в реестре (дело рук кадастрового инженера), то Росреестр обязан исправить ее, когда получит подтверждение такой ошибки (корректный межевой план). Но чиновники обычно осторожничают, если видят риск спора с соседями, а чаще всего он есть. Поэтому придется согласовывать с ними межевой план. Самое главное – заручиться их согласием: оно поможет решить вопрос без суда.

Читайте так же:  Как приватизировать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Бузанова советует обратиться в Росреестр и в том случае, если кто-то из соседей отказался подписать акт согласования границ. Чиновники, конечно, отклонят заявление. Но их официальный отказ подтвердит, что заявитель соблюдал обязательный претензионный порядок. И что единственный для него выход – обратиться в суд.

В деле А65-14074/2016 судья Верховного суда отказался передавать жалобу на рассмотрение в экономколлегию, поскольку заявитель не доказал, что соблюдал досудебный порядок.

2. Обращение в суд: заявить правильные требования

В практике сложилось два подхода: оба распространенные, но лишь один из них правильный.

– Иск об исключении из госудаственного кадастрового учета сведений о границах участка, который поставлен на учет с ошибкой (как, например, в деле А13-12775/2016). В некоторых регионах суды делают только так, но этот способ неверный, утверждает Пустовит. Ведь если исключить сведения о границах участка, он сам перестанет существовать как объект права, поясняет юрист. В то же время п. 3 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости разрешает исправлять реестровые ошибки, если это “не влечет возникновение, прекращение или переход зарегистрированного права собственности”.

– Иск о корректировке в ГРН сведений о границах и площади земельного участка (как в деле А09-4250/2016). Такие требования Пустовит считает верными: нужно исправить границы объекта, который поставлен на учет с ошибкой, заменить одни координаты на другие, даже если придется “обрезать” часть площади соседа.

3. Обращение в суд: определить состав ответчиков и третьих лиц

Если орган Росреестра отказал в исправлении границ, Бузанова советует привлечь его ответчиком, в противном случае – третьим лицом. В то же время суды могут быть разного мнения о роли Росреестра в процессе, предупреждает она.

Гражданская коллегия Верховного суда отправила на пересмотр «земельное» дело 4-КГ15-38, потому что нижестоящая инстанция не предложила истцу привлечь ответчиком Росреестр. Но это надо было сделать, ведь именно он виноват в кадастровой ошибке и ему ее исправлять после разрешения спора.

Кроме того, обязательно привлечь к делу всех, чьи интересы могут быть затронуты в ходе исправления границ.

4. Обращение в суд: рассмотрение иска

В суде необходимо доказать реестровую ошибку. В этом пригодится не только межевой план, полученный до суда, но и при необходимости судебная землеустроительная экспертиза, которую назначают по ходатайству стороны. Специалист не только ответит на вопрос о причинах наложения, но и предложит варианты, как его можно исправить.

Суд же выяснит, чьи границы появились на местности раньше – здесь действует принцип «Кто первый их в кадастр внес, тот и прав», рассказывает Бузанова. Еще суд узнает, какова причина ошибки и правомерно ли собственник владеет земельным участком в конкретной площади и конфигурации, продолжает юрист.

Суды могут отказаться удовлетворять требование об исправлении ошибки, потому что есть спор о праве. Это причина абсолютного большинства всех отказов, но они не основаны на законе, уверяет Пустовит.

Суды, которые отказывают в иске об исправлении реестровой ошибки из-за спора о праве, никогда не объясняют, почему его там не может быть. Какая норма права не позволяет быть спором о праве делу об исправлении ошибки? Ведь разрешают его в исковом производстве, которое как раз для этого и предназначено. К тому же суды всегда исследуют, на каком правовом основании участки принадлежат каждой из сторон.

Управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит

Перед покупкой: проверить кота в мешке

Как видно, процедура исправления наложений непростая и может стоить много денег и времени. Но главная сложность, пожалуй, не в бюрократических барьерах, а в конфликте интересов, который может отодвинуть решение проблемы на долгие годы.

В нашей практике в Солнечногорском районе Московской области группа земельных участков де-юре смещена на несколько метров. В итоге некоторые (в том числе производственные) здания расположены фактически на соседних территориях. Ситуация затронула нескольких землепользователей, поэтому они уже несколько лет боятся поднимать этот вопрос.

Антон Шаматонов, партнер «Мозго и партнеры»

Вместо того, чтобы решать проблему (или же не сумев решить), собственник может захотеть продать свой участок. А иной продавец и вовсе не знает о наложении границ, если он долго владел землей и к нему не предъявляли претензий. Такие участки “со скелетом в шкафу” продаются достаточно часто, отмечает Бузанова. Обычно покупателям достаточно кадастрового плана, поэтому о расхождениях они узнают позже, когда нужно, например, разделить участок, или возник спор с соседом, рассказывает Елена Черкасова из юрфирмы “Мозго и партнеры”. По ее словам, покупатели редко узнают о наложении границ на этапе приобретения объекта, но если уж узнают – это должно многих отпугивать, особенно если есть другие варианты.

Чтобы избежать проблем в будущем, есть смысл проверить участок, прежде чем отдавать за него деньги. Надо не только свериться с ЕГРН, но и попросить кадастрового инженера показать на самом участке его юридические границы. Это рекомендует Юлия Жадан из АБ “Степанов и Аксюк”. Проверять нужно и застроенные, и незастроенные участки, настаивает она.

Если проблема с покупаемым участком не глобальная (например, забор огораживает пустующий участок земли или пересечение границ не нарушает прав соседей), можно прикинуть, сколько времени и сил уйдет на исправление недостатка. Тогда будет ясно, стоит ли просить продавца о скидке или предложить ему привести все в порядок самому.

Руководитель практики “Межевание, кадастр, регистрация” “Содружества земельных юристов” Юлия Бузанова

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если реестровая ошибка обнаружилась после покупки, ее нужно исправить, не дожидаясь, пока ее заметят органы власти или соседи. Это поможет сберечь время, деньги и нервы, уверяет Бузанова. Если же ошибку невозможно исправить, это повод подать иск к продавцу об уменьшении цены или расторжении договора, заключает Пустовит.

Источники


  1. . Якушев, А. В. Теория государства и права (конспект лекций) / А.В. Якушев. — Москва: Огни, 2000. — 192 c.

  2. Исаев, Сергей Регистрация фирмы. Самостоятельно, правильно и быстро / Сергей Исаев. — М.: Питер, 2010. — 160 c.

  3. Комаров, С. А. Теория государства и права / С.А. Комаров, А.В. Малько. — М.: Норма, 2004. — 442 c.
  4. Чернявский, А. Г. Теория государства и права в схемах. Учебное пособие / А.Г. Чернявский. — М.: КноРус, 2016. — 112 c.
  5. Еникеев, М.И. Основы общей и юридической психологии / М.И. Еникеев. — М.: ЮРИСТЪ, 1996. — 631 c.
Пересечение границ cмежных земельных участков — как устранить
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here