Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире". На странице подобран полная информация, всесторонне раскрывающая тему. Если возникли вопросы, просьба их задавать дежурному юристу.

Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату

Актуальность статьи: март 2019 г.

Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.

Продажа недвижимости – дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире. Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.

А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

С чего начать?

Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню.

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

  • Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
  • Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
  • Оценить самостоятельно.

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

  1. Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
  2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
  3. Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
  4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
  5. Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
  6. Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Порядок действий

Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

  • Оценить ее.
  • Подготовить к продаже.
  • Найти покупателя.
  • Оформить необходимые документы.
  • Осуществить сделку.

Возможно Вас заинтересует статья, соглашение об определении долей в квартире — составляем образец, прочитать об этом можно здесь.

Подготовка

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить.

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности.

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется.

Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк.

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделать нужно следующее:

  1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
  2. Уточнить адреса собственников.
  3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
  4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
  5. Составить реестр своей рассылки.
  6. Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

[3]

Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.

В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

Какие документы нужны?

Для осуществления продажи понадобятся:

  • Свидетельство о собственности на комнату;
  • Техпаспорт;
  • Справка – Ф 9 (о прописке);
  • Квитанция об оплате коммунальных услуг.

Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.

Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.

После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.

Продать комнату можно двумя способами:

  1. С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
  2. Самостоятельно. Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.

Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.

Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна.

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Читайте статью, ценные советы: как быстро продать квартиру в кризис тут.

Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).

Далее следует содержание уведомления, собственник продает свою долю (размер ее) в общей собственности, которая расположена, нужно указать точное месторасположения квартиры, по такой-то цене.

Читайте так же:  Куда жаловаться, если нет отопления

Далее отказник сообщает продавцу, что настоящим заявлением, письмом или извещением он отказывается от своего права на преимущественную покупку доли (ссылка на 250 статью).

Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух.

Далее подпись отказника. Она дается с расшифровкой. Далее подпись нотариуса или работника регистрационной палаты, печать.

Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк.

Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант справа.

Рубрики

Аренда квартир
Ипотека
Налоги
Наследство и дарение
Оформление
Приобретение квартир
Продажа квартир
Споры с соседями и сожителями
Уcлуги ЖКХ

Средняя стоимость м 2

Город авг 2019 июл 2019
Москва 213,5 т.р. 212,6 т.р.
С-Петербург 132,7 т.р. 132,5 т.р.
Екатеринбург 74,4 т.р. 74,3 т.р.
Новосибирск 71,9 т.р. 72,2 т.р.
Сочи 121,5 т.р. 121,3 т.р.

Подписка по E-mail

Подписка Вконтакте

Пошаговая инструкция для покупки комнаты в коммунальной квартире

В статье рассказывается, как купить комнату в коммунальной квартире, дается пошаговая инструкция для покупателей недвижимости.

Основные моменты

Можно самостоятельно купить комнату или обратиться к риэлтору. Существует преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире (правило устанавливает ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса).

Важно! Владелец недвижимости обязан известить своих соседей по коммунальной квартире о продаже жилья. Извещение содержит указание на цену комнаты и срок для принятия решения. Если через месяц соседи не согласятся купить комнату, то недвижимость можно продавать.

Когда соседи проживают в квартире, то извещения можно отдать лично в руки. Если они уехали, следует отправить заказное письмо с уведомлением о вручении.

Недвижимость продавать допускается только через месяц после отправки извещения. Этот срок можно сократить, если будут получены отказы от покупки.

Стандартный договор купли-продажи можно заключить в письменной форме. Для покупки долей недвижимости установлено другое правило: требуется нотариальная заверка, то есть соглашение нужно отнести в нотариальную контору для удостоверения.

Пошаговая инструкция

Необходимо действовать последовательно, и вопрос, как купить комнату, перестанет быть проблемой.
  • Заключить соглашение с агентством недвижимости или искать жилье самостоятельно.
  • Проверить объект. Обратить внимание на состояние жилья: год постройки дома, состояние коммуникаций, район, наличие инфраструктуры, а главное – на соседей, ведь с ними придется жить рядом и встречаться каждый день. С виду добродушные и общительные люди могут оказаться совсем не такими, поэтому нужно подстраховаться. Поможет сарафанное радио – соседи могут много рассказать об обитателях квартиры. Если часто вызывают полицию, происходят иные неприятные прецеденты, то о заключении сделки лучше забыть.
  • Проверить документы:
  1. Ознакомиться с документами на право собственности и основанием приобретения жилплощади.
  2. Попросить собственника представить справку о том, что он не состоит на учете в ПНД (это исключит сомнения в дееспособности гражданина).
  3. Потребовать представить выписку из домовой книги: проблемы могут появиться, если нарушены интересы несовершеннолетних граждан (сделки, где участвуют малолетние, должны одобрить специалисты опеки).
  4. Попросить представить справку о том, что квартира не арестована, не находится под залогом.
  5. Запросить нотариально удостоверенное одобрение на сделку от второго супруга – распоряжение общей собственностью происходит только с одобрения законной половины.
  • Дождаться, пока продавец представит документы, и подписать договор.
  • Обратиться к нотариусу для заверки документы.
  • Провести расчеты. Надежный способ – передача денежных средств через банковскую ячейку. Расчет за наличные используется реже – такая форма проведения платежей более рискованна. Также практикуется безналичная оплата. Обе стороны присутствуют в моменты списания и зачисления средств.
  • Оплатить государственную пошлину.
  • Обратиться для регистрации права владения к специалистам подразделения Росреестра.

Акт приемки – документ, который знаменует передачу квартиры. В нем указывается, в каком состоянии передается квартира, и пишется, что претензий нет.

Что нужно знать при совершении сделки

Есть условия, при соблюдении которых сделка является действительной. Их указывает глава 9 Гражданского кодекса.

  1. Продавец осознает суть своих действий. На момент подписания соглашения он не должен состоять на учете в диспансере, находиться под воздействием алкоголя и наркотиков.
  2. Соблюдена форма сделки. Заключен письменный договор. При отчуждении долей обязательна заверка у нотариуса.
  3. Произведена регистрация через подразделение Росреестра. Выписка из ЕГРН подтверждает право владения.
  4. Соблюдены интересы несовершеннолетних и других заинтересованных лиц. Детские интересы нарушаться не должны, поэтому необходимо одобрение опеки.
  5. Разосланы извещения другим владельцам комнат в коммунальной квартире, соблюдено право преимущественной покупки в коммуналке.
  6. Соглашение содержит условия – цена и предмет. Они необходимы согласно ст. 454 Гражданского кодекса.

Если купить комнату в общежитии с нарушением установленного порядка, то появятся основания для оспаривания сделки.

Как купить комнату в общежитии

Есть правила, как купить комнату в общежитии и коммунальной квартире. Общежития предназначались только для временного проживания, но с 2007 года обстоятельства изменились.

Купить можно только ту жилплощадь, которая приватизирована. Чтобы проверить право собственности, нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН или свидетельством о праве владения. Отдельный вопрос, как купить комнату, если жилье используется по договору соцнайма.

Не в любом общежитии можно купить комнату. Продажа жилья в ведомственном или студенческом общежитии не осуществляется.

При покупке комнаты важно знать, как правильно оформить документы. Следует известить о продаже других владельцев и подождать ответ 30 дней. Извещения можно отправить через нотариуса.

Занижать цену нельзя. Продажа должна состояться именно по той стоимости, которая указывается в извещении.

Некоторые пытаются обойти закон и оформить сделку через дарение. Однако соседи могут направить иск в суд, и обеих сторон ждут неприятные последствия.

Дарственная признается фиктивной, если она оформляется с целью прикрыть реальную сделку – продажу жилья. В обход собственника лучше не пытаться продать жилье.

Документы для продажи комнаты

  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве владения;
  • отказ от покупки от остальных собственников,
  • одобрение супруга на продажу жилья;
  • техническая документация;
  • справка об оплате коммунальных услуг;
  • одобрение специалистов опеки, если продажа затрагивает интересы детей;
  • документы, заверяющие личность сторон.
Читайте так же:  Нормативно правовые акты для осуществления земельного надзора

Есть точка зрения о том, что комната в коммуналке – это самостоятельный объект, поэтому получать нотариальное разрешение не требуется. Но нужно знать: в ст. 250 ГК РФ указано, что при продаже части долевой собственности нужно извещать других владельцев. П. 3 ст. 250 ГК РФ дает возможность в течение 3-х месяцев обратиться в суд за защитой своих прав.

Судебная практика

Спор о том, что нужно для покупки комнаты в квартире, рассматривал Рязанский областной суд (дело № 33-2092/2017 от 13.09.2017).

Собственница доли в квартире направила предложение о покупке другому совладельцу. Предлагалось купить 25/113 доли за 1 129 306 руб. Извещение направлено через нотариальную контору, через нотариуса отправлен положительный ответ. Но продавец ответа не дала, недвижимость не продала ни истцу, ни другим лицам.

Тогда второй владелец обратился в суд с просьбой восстановить справедливость. Утверждал, что извещение – письменное предложение о продаже жилья.

Суд подтвердил, что нет оснований для подписания соглашения купли-продажи. Предварительный договор не подписан, условия не обговорены, отсутствуют основания заставить ответчика продать свою долю.

Мало знать, какие документы нужны для покупки комнаты, – нужно понимать нюансы законодательства.

[1]

Когда решается, как купить комнату в коммунальной квартире, пошаговая инструкция поможет сориентироваться и не нарушить закон.

Подробные ответы на все вопросы о покупке и продаже коммунальной квартиры

Один из непростых вопросов в сделках с недвижимостью, имеющий свои нюансы – покупка и продажа коммунальной квартиры целиком.

Необходима юридическая грамотность и тщательная проверка документов, чтобы купить или продать данную жилплощадь.

Особенности сделки

При этом «коммуналка» отличается от обычной квартиры, находящейся в общей долевой собственности тем, что у каждого владельца есть право на определенную комнату, а в долевой собственности только места общего пользования (кухня, коридор и санузел).

Кто покупает такую недвижимость?

По статистике коммунальные квартиры продать сложнее, но в условиях ограниченного времени и небольшого бюджета это оптимальный вариант. В приобретении чаще всего заинтересованы люди разменивающие жилье, чтобы разъехаться с членами семьи. Также «коммуналку» часто приобретают приезжие, которым не хватает средств на полноценную квартиру.

Бывает, что ее покупают под материнский капитал, а также для перевода в статус коммерческой недвижимости (если это первый этаж). Также коммуналка резко взлетает в цене если квартира попадает в очередь на расселение (в рамках городских адресных программ).

В чем отличие от покупки обычной жилой площади?

Основное отличие – это необходимость в получении согласия соседей. По закону они имеют приоритетное право приобрести недвижимость. Для продажи третьему лицу необходим отказ соседей от этого преимущества, который необходимо оформить нотариально. В противном случае покупатель рискует тем, что сделку оспорят в суде.

Еще одна особенность – покупая в одной квартире несколько коммунальных комнат с раздельными лицевыми счетами, владелец получает правоустанавливающие документы на каждую из них.

Отличие в рыночной стоимости

Если же владельцы продают недвижимость согласованно, то смогут придерживаться установленной цены и совершить более выгодную сделку.

Имеют ли право два разных собственника продать свои комнаты как одну полноценную жилплощадь?

Разные собственники имеют право продать комнаты и как одну полноценную квартиру. Договор купли-продажи будет общий, но потребуется написать в БТИ города заявление на объединение объектов и предоставить правоустанавливающие документы на каждый из них.

Как продать недвижимость?

Видео (кликните для воспроизведения).

Перед продажей коммунальной квартиры первым делом нужно письменно уведомить соседей. Если собственник соседней комнаты заявит о желании приобрести жилплощадь, то у него будет приоритетное право.

Бывает, что не все собственники коммунальной квартиры фактически проживают в ней и отсутствует информация об их местонахождении. Тогда по адресу официальной прописки через Почту России направляется заказное письмо с уведомлением о вручении. Отсутствие ответа в течение месяца считается согласием на продажу.

Если в течении 1 месяца на жилплощадь претендентов по появляется, то можно искать покупателей на стороне.

Реализация «коммуналки» целиком

Есть два способа продажи коммунальной квартиры всеми собственниками:

  1. Собственники продают ее совместно, а полученную от сделки сумму делят между собой пропорционально площадям принадлежавшим им комнат.
  2. Один из владельцев выкупает остальные комнаты, затем продает их как полноценную квартиру.

Документы, необходимые для сделки

  • Паспорта лиц, участвующих в продаже.
  • Документы, устанавливающие права собственности.
  • Заверенное у нотариуса согласие на продажу от остальных собственников.
  • Выписка из Бюро технической инвентаризации (БТИ).
  • Кадастровый и технический паспорта.
  • Подготовленный договор купли-продажи и акт приема-передачи.

Составляется в трех экземплярах и должен содержать обязательные пункты:

  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • права и обязанности сторон;
  • основание права собственности продавца;
  • адрес объекта недвижимости;
  • его площадь;
  • стоимость в рублях;
  • количество комнат в квартире.

Возможные проблемы

Следует обеспечить:

  1. Согласие от всех собственников комнат получено и зафиксировано нотариально.
  2. Среди владельцев нет несовершеннолетних, либо на них получено разрешение от органов опеки и попечительства.
  3. Согласие от отсутствующих собственников оформлено должным образом (см.выше).

У покупки-продажи коммунальной квартиры есть ряд особенностей. Однако собрав полный пакет необходимых документов и заручившись согласием соседей, можно завершить сделку корректно. При возникновении сложностей всегда можно обратиться за консультацией к юристу или риэлтору.

Пошаговая инструкция, как купить или продать комнату в коммунальной квартире или общежитии

Покупка недвижимости – это отличный способ капиталовложения. Когда средства не позволяют приобрести отдельную жилплощадь, можно купить комнату в коммунальной квартире или общежитии.

Чтобы выгодно вложить средства, нужно знать о некоторых нюансах, рисках и подводных камнях таких сделок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что важно знать при покупке в коммунальной квартире или общежитии?

Имеются в виду только соседи, являющиеся собственниками других комнат.

В случае, если право первоочередной покупки было нарушено, сделка может быть признана недействительной в течение 3 месяцев со дня регистрации.

Также следует обратить внимание на то, чтобы при продаже были учтены интересы всех собственников жилья и прописанных в ней лиц. Отдельную сложность представляют случаи, когда среди владельцев есть несовершеннолетние дети или супруги, на момент приобретения жилья находящиеся в браке, или один из собственников умер, а наследники еще не вступили в право собственности. В такой ситуации следует обратиться за консультацией к опытному риэлтору и юристу.

Читайте так же:  Доля в квартире покупка

Обязательно нужно проверить законность владения недвижимостью и то, при каких обстоятельствах она была приобретена. Для комнаты в общежитии важно, чтобы перед продажей она была приватизирована, а для комнаты в коммуналке – куплена не менее 3 лет назад (общий срок исковой давности).

Порядок действий

Пошаговая инструкция, как купить комнату в коммунальной квартире или общежитии:

  1. Осмотр комнаты, знакомство с соседями.
  2. Проверка документов и их подлинности.
  3. Отказы соседей.
  4. Заключение договора купли-продажи.
  5. Регистрация сделки.
  6. Подписание акта приема-передачи, передача ключей.

Осмотр и знакомство с соседями

Что делать с долей в квартире и комнатой? С чего же начать, если вы хотите продать комнату в коммуналке или общежитии? Во время осмотра необходимо обратить внимание на состояние самой комнаты и мест общего пользования. Не лишним будет информация, когда происходила последняя замена коммуникаций и счетчиков, что из мебели или техники собственники планируют оставить.

Также необходимо уточнить количество соседей, реально проживающих в квартире, расспросить, нет ли среди них пьющих, агрессивных или невменяемых личностей.

Какие документы нужны?

У продавца на руках должен быть следующий список документов:

  • Оригинал паспорта собственника.
  • Оригинал правоустанавливающего документа на владение комнатой (свидетельство регистрации права собственности или выписка из ЕГРН, можно получить в МФЦ).
  • Оригинал документа, подтверждающего основание владения жилплощадью (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или мены, документ о приватизации).
  • Оригинал кадастрового паспорта помещения (выдается собственнику в Росреестре при постановке жилья на кадастровый учет).
  • Оригинал технического плана объекта (выдается в БТИ).
  • Оригинал справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (берется в бухгалтерии ТСЖ или ЖЭК).
  • Оригинал справки по форме 7 и 9 (можно получить в паспортном столе по месту прописки). В справке 7 указаны характеристики занимаемой жилплощади, а в справке 9 – информация обо всех прописанных лицах. Справки на момент предъявления должны быть «не старше» двух недель.
  • Отказы соседей от приоритетного права покупки или уведомления о продаже комнаты (отказы оформляются у нотариуса, уведомления отправляются заказным письмом по почте). Подробнее про отказы совладельцев можно узнать в этом материале, а про нюансы оформления уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире можно узнать тут.

Во время проверки документов необходимо сверить данные в паспорте владельца с данными в других документах. В случае, когда фамилия была изменена после заключения или расторжения брака, понадобится нотариально заверенная справка об этом.

Если собственник действует через доверенное лицо, у последнего должен быть нотариально заверенный документ.

Более детально о том, возможна ли продажа доли несовершеннолетнего и как её осуществить, можно узнать в этом материале.

Как проверить подлинность бумаг?

Если возникают сомнения в подлинности документов, предоставляемых продавцом, необходимо их проверить. За подтверждением паспортных данных следует обратиться в региональное отделение полиции. В случае подозрений на вменяемость собственника, следует запросить у него справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

А обращение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) позволит убедиться в том, что продавец действительно является собственником жилья. Достаточно заказать в этом учреждении соответствующую справку. Все документы из списка продавец обязан предоставить до сделки в оригинале. В случае отсутствия подлинника какого-либо из документов, подойдет заверенная копия (кроме паспорта и правоустанавливающих документов).

Какие документы потребуются от покупателя?

Если покупка производится за наличные, то достаточно наличия паспорта.

Для семейных граждан нужны паспорта всех членов семьи старше 14 лет, свидетельства о рождении детей и заключении брака.

В случае, когда покупатель привлекает заемные средства, понадобится договор ипотечного кредитования, сертификаты или субсидии.

Их необходимо предъявить до заключения предварительного договора о покупке недвижимости.

Отказы соседей

То есть продать жилплощадь третьему лицу можно лишь тогда, когда никто из соседей не изъявит желания приобрести ее. Есть 2 способа получения отказа от соседей:

  1. Разослать заказные письма с извещением о продаже. В уведомлении должны быть указаны характеристики и адрес жилья, цена и условия продажи, а также порядок расчетов. Если по истечении 30 дней никто из хозяев не захочет выкупить комнату, их действия будут приравнены к отказу. При наличии неприватизированных комнат в коммуналке перед продажей следует направить информационное письмо в городской орган управления муниципальным имуществом.
  2. Обратиться с собственником к нотариусу за составлением письменного отказа от приоритетного права покупки. Этот способ более быстрый, однако, требует непосредственного участия соседей, что не всегда возможно.
  • Скачать бланк извещения соседей о намерении продать комнату в коммунальной квартире
  • Скачать образец извещения о намерении продать комнату в коммунальной квартире

Заключение договора

Подписание договора купли-продажи комнаты происходит в присутствии нотариуса и подлежит обязательной госрегистрации. Документы оформляются в 3 экземплярах: для продавца, для покупателя и одна копия остается у нотариуса. В целом документ не отличается от аналогичного при покупке квартиры, однако в нем обязательно должен быть указан размер отчуждаемой доли и подтверждение факта отказа сособственников квартиры от преимущественного права покупки.

Регистрация сделки

После подписания договора купли-продажи, необходимо зарегистрировать документы в Росреестре. Для этого в МФЦ подается комплект документов:
  • копия паспорта покупателя;
  • оригинал правоустанавливающего документа продавца;
  • оригинал договора купли-продажи (2 экземпляра);
  • квитанция об оплате госпошлины.

По истечении 7 дней с момента подачи заявки, новый владелец недвижимости будет вызван для получения выписки из ЕГРП, подтверждающей право собственности.

Подписание акта и передача ключей

Перед подписанием документа следует убедиться в соблюдении всех договоренностей и удостовериться в надлежащем состоянии комнаты.

Как продать неприватизированное жилье?

По правилам сделки купли и продажи, неприватизированную комнату в коммунальной квартире невозможно продать или купить. При согласии органов местного самоуправления такую жилплощадь можно лишь обменять на аналогичную. Для совершения финансовых операций с недвижимостью, необходимо оформить право собственности.

Как правильно продать неприватизированную комнату в коммунальной квартире или общаге? Первое, с чего следует начать продажу квадратных метров в коммунальной квартире или общежитии- это обратиться портал Госуслуг следует заключить договор соцнайма. На его основании можно подать документы на приватизацию. Приватизации подлежит только жилплощадь, принадлежащая муниципалитету и имеющая статус «жилой». После получения правоустанавливающих документов, собственник имеет право совершать любые сделки с жильем.

Читайте так же:  Рефинансирование кредита — что это такое, как и где его получить

Продажа в общежитии

Когда речь идет о продаже комнаты в общежитии, необходимо убедиться в том, что:
  • помещение сначала было собственностью государства;
  • комната была приватизирована на основании договора найма;
  • помещение имеет статус «жилой» и эксплуатируется по назначению.

Комната может продаваться как часть общедолевой собственности или как самостоятельное жилое пространство. В первом случае процедура купли-продажи будет такой же, как у комнаты в коммуналке. Во втором – это отдельный объект недвижимости находящийся в многоквартирном доме (бывшем общежитии). В этом случае отказы соседей не нужны.

В список документов для покупки комнаты в общежитии входит:

  • договор об оформлении комнаты в собственность (договор приватизации);
  • правоустанавливающие бумаги (свидетельство или выписка из ЕГРН);
  • техническая документация (техпаспорт и кадастровый паспорт);
  • выписка из домовой книги и отказы соседей (если собственность долевая).

Участие нотариуса в сделке

Такое нововведение призвано исключить незаконные схемы при купле-продаже, дарении или мене жилья.

Риски и подводные камни

При покупке комнаты в коммуналке или общежитии необходимо знать о возможных «подводных камнях»:

    Невыделенные доли. Различают 2 вида собственности: долевая или совместная. В первом случае объектом продажи будет комната с определенной метражом (долей). Например, комната 15 кв.м. в четырехкомнатной квартире площадью 60 кв.м. будет иметь долю 15/60.

Во втором случае границы долей между собственниками коммуналки не определены. Вы покупаете долю 15/60, но это может быть как целая комната, так ее часть или место общего пользования. Второй вариант выбирать не рекомендуется.
«Темная» история комнаты. Нужно внимательно изучить количество собственников, кто прописан в комнате сейчас и ранее, на каком основании была куплена жилплощадь. Если жилье часто перепродавалось, в нем были прописаны люди, о судьбе которых неизвестно – это повод усомниться в чистоте будущей сделки.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, достаточно заказать выписку из ЕГРН со списком всех прописанных. Не лишним будет получить справку о прошлых регистрациях в покупаемой комнате.

Необходимо проверить, чтобы на момент продажи в комнате не числились лица, отбывающие срок в местах лишения свободы или личности, пропавшие без вести. По возвращению такие лица имеют право оспорить сделку.

  • Соседи. Некоторые жители квартиры могут быть против продажи и уклоняться от получения уведомления о продаже комнаты. В таком случае рекомендуется нотариально заверить факт отправки извещения и подождать отведенные законом 30 дней.
  • Незаконные перепланировки. Бывает так, что в комната была разделена перегородкой, не учтенной в документации, и размер доли в реальности не совпадает с документальным. После покупки такую комнату будет сложно оформить.
  • Наличие залогов и арестов на комнату. Комната может находиться под залогом банка или под судебным арестом. И тот и другой вариант осложняют проведение сделки и с ними лучше не связываться.
  • Замена договора купли-продажи договором дарения. Владельцы комнат в общежитии иногда предлагают заменить договор купли-продажи на дарения. Связано это с невозможностью получить отказы соседей, ведь в общежитиях коридорного типа количество сособственников может доходить до 20 человек.
  • Однако дарение подразумевает безвозмездную операцию и если будет установлен факт передачи денег, сделка может быть расторгнута.

    Таким образом, процедура купли-продажи комнаты имеет свои особенности и «подводные камни», зная которые можно сэкономить время и деньги.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Все тонкости продажи комнаты в коммунальной квартире

    Чтобы узнать, как продать комнату в коммунальной квартире, следует определиться с нормами, которые устанавливают статус собственности, разделённой на доли. Порядок продажи общей долевой недвижимости собственником регулируется нормами ГК о преимущественном праве покупки сособственниками жилплощади.

    Правовой статус собственника

    У продавца комнаты в коммунальной квартире должны быть на руках необходимые письменные подтверждения. Это будет свидетельство о собственности. В документе указывается площадь комнаты, наличие типа собственности, обременений; информация о владельце комнаты.

    Гражданский кодекс РФ не содержит запретов на владение комнатой юридическими лицами, муниципальными образованиями.

    Комната в коммунальной квартире может быть продана через публичные торги. Это возможно, если у собственника существуют непогашенные кредиты, а банк обращает взыскание на общую собственность.

    Если остальные дольщики отказываются приобрести такую жилплощадь, то банк вправе требовать через суд провести аукцион – согласно правилу ч. 2 ст. 255 ГК РФ. Принудительная продажа комнаты в коммунальной квартире за долги также возможна при банкротстве коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей.

    Подготовительный этап

    Согласно «Правилам пользования жилыми помещениями» собственник должен бережно относиться к имуществу в коммунальной квартире, вносить свою часть платежей за обязательные услуги – свет, горячую, холодную воду, канализацию, газ, отопление. Существует обязанность вносить своевременные платежи за капитальный ремонт.

    Если собственник решил продать свою часть в коммунальной квартире, то желательно, чтобы были справки, которые будут подтверждать отсутствие задолженности по вышеуказанным обязательным платежам. Эти документы желательно показать претенденту на покупку недвижимости ещё на стадии осмотра недвижимости.

    Перед продажей следует снять имеющиеся на жилплощадь обременения – залог, арест – путём погашения или списания имеющихся долгов. Закон не запрещает собственнику реализовать часть коммунальной квартиры в залоге, но покупатель должен быть уведомлен о наличии таких ограничений – иначе он в дальнейшем может требовать признать договор недействительным.

    Возможности продажи такой недвижимости с обременениями установлены в ч. 2 ст. 460 ГК РФ, т.е. продавец комнаты в коммунальной квартире должен передать её свободной от притязаний третьих лиц, за исключением случая, если покупатель сам согласился купить комнату с обременениями.

    [2]

    Если комнату сдали в аренду, то съёмщик имеет право продолжать в ней жить даже после смены собственника – вплоть до истечения срока аренды.

    Когда собственник собрался с мыслями, заплатил за «коммуналку», снял с регистрации лиц, прописанных в комнате, самое время обратить внимание на права соседей. Этого закон требует в обязательном порядке.

    Особенности взаимодействия с соседями

    Реализовать такое жилье быстро может быть затруднительно, так как долевой владелец обязан разослать соседям письменные уведомления о своём намерении. В одной коммунальной квартире бывают как приватизированные комнаты, так и долевая недвижимость, закреплённая за местными властями.

    Читайте так же:  Нужно ли заполнять декларацию при дарении квартиры

    Муниципальные помещения в коммунальной квартире выдаются гражданам по социальному найму. К собственникам они не имеют никакого отношения. Уведомление в такой ситуации следует высылать по адресу нахождения органа местной власти – городской администрации, жилищной инспекции.

    Порядок уведомления и его форма

    Уведомление может быть выслано обычным заказным письмом по месту фактического нахождения остальных жильцов, у которых есть право на коммунальную квартиру. Именно они имеют право первоочередной покупки.

    В тексте уведомления должна содержаться информация о стоимости комнаты, за которую собственник желает её продать, другие нюансы сделки – способ расчётов с продавцом, особенности жилого пространства – его площадь, высота потолков, возможно – наличие мебели, бытовой техники.

    Закон не обязывает оформлять уведомление у нотариуса, но это стоит сделать в следующих случаях:

    • если соседи по коммунальной квартире никак не реагируют на обычное письмо;
    • если соседи не согласны на покупку, но не оформляют свой отказ в необходимую письменную форму;
    • если о реальном местонахождении получателя письма ничего неизвестно;
    • если сосед по коммунальной квартире умер, а законный правопреемник отказывается принять наследство.

    По общему правилу, если соседи не отреагировали на уведомление в течение месяца со дня ознакомления с ним или отказались от покупки по предложенной цене, то собственник комнаты может продать её другим лицам.

    Возможные сложности

    Наиболее простой вариант – когда сосед отказался принять письмо, в таком случае оно будет возвращено отправителю с соответствующей отметкой на конверте. Но возможна ситуация, когда о местонахождении адресата ничего не известно.

    Тогда достаточно направить нотариально удостоверенное уведомление по адресу его предполагаемого проживания, хотя некоторые специалисты рекомендуют обращаться с заявлением в суд о признании безвестного отсутствия гражданина на основании ст. 42 ГК РФ и ст. 276 ГПК РФ.

    Это вызовет дополнительные траты и актуально, если стоимость коммунальной квартиры и её отдельных комнат высока и существует риск того, что кто-нибудь из соседей потребует перевести на себя права покупателя.

    Другая сложность – наследник отказывается принять наследство. Можно также обратиться за помощью в суд – подать заявление в суд о признании бесхозяйственной комнаты выморочным имуществом, т.е. принадлежащим государству и потом выслать уведомление о продаже в орган, управляющий государственной недвижимостью.

    Если новые соседи-правопреемники не оформили наследство на часть коммунальной квартиры, но продолжают фактически проживать на обособленной жилплощади и полностью нести расходы по её содержанию, то они будут считаться фактическими собственниками, независимо от наличия подтверждающих документов.

    «Серые схемы» — все ли так просто?

    Распространены ситуации, когда долевой собственник коммунальной квартиры заинтересован в скорой сделке, а общаться с соседями не хочется. Тогда некоторые юристы рекомендуют поступать следующим образом:

    • подарить небольшую долю заинтересованному покупателю-третьему лицу, а потом продать ему оставшуюся часть;
    • оформить покупателю «квадратные метры» в залог по договору займа, потом намеренно не оплачивать кредит, что автоматически станет поводом для обращения взыскания на жилье;
    • «продать» комнату по договору дарения, т.е. фактически получить деньги на руки, а недвижимость оформить как подарок от жильца коммунальной квартиры.

    Все эти способы чреваты большими рисками. Если подарить долю в самой комнате, то можно столкнуться с ситуацией, когда одаряемый откажется покупать остальную часть, но будет иметь право жить в коммунальной квартире.

    Если оформить жилье по притворной сделке, т.е. прикрывающей реальные намерения сторон, то можно столкнуться с противостоянием со стороны соседей, реально заинтересованной купить долевую недвижимость.

    Что будет после надлежащего уведомления соседей?

    Предполагается, что часть коммунальной квартиры реализуется законным способом и другие дольщики получили надлежащее уведомление. Возможно, что один из соседей — участник долевой собственности, согласится купить комнату по предложенной стоимости и даже предложит большую цену, чтобы избавиться от других законных претендентов на продаваемое жилье.

    Или все соседи откажутся купить жилплощадь по желаемой продавцом цене, но на комнату найдётся другой покупатель. В любом случае, рано или поздно появится гражданин, с которым можно подписывать договор продажи недвижимости — согласно ст. 546 ГК, и акт приема-передачи недвижимости.

    Содержание договора и акта

    В договоре следует обозначить личные данные о сторонах сделки, стоимость недвижимости (цифрами и прописью). Обязательно нужно указать, что продаваемая часть коммунальной квартиры не находится в залоге. В акте передачи целесообразно обозначить фактическое жилое состояние комнаты и отсутствие с его стороны претензий.

    Необходимые документы

    Для регистрации права собственности необходимо представить следующие документы:

    • договор продажи;
    • акт приема-передачи;
    • сведения об уведомлении соседей — копии заказных или нотариально удостоверенных писем;
    • техническая документация на квартиру;
    • квитанция об оплате госпошлины (в размере 1000 руб.) – ст. 333.33 НК РФ.

    К документам может быть приложена нотариально удостоверенная доверенность, если регистрацией занимается квалифицированный посредник. Деньги за комнату следует получать только после обязательной регистрации права собственности в Росреестре. Именно с даты, обозначенной в новом «розовом» свидетельстве, покупатель будет считаться законным собственником.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Продажа части коммунальной квартиры не вызовет сложностей, если надлежаще уведомить соседей о сделке и найти заинтересованного покупателя. При необходимости следует воспользоваться услугами квалифицированных агентов недвижимости или юристов.

    Источники


    1. Кабинет информатики. Методическое пособие / И.В. Роберт и др. — М.: Бином. Лаборатория знаний, 2016. — 126 c.

    2. Андреева Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката; Проспект — М., 2016. — 666 c.

    3. Чиркин, В. Е. Основы сравнительного правоведения / В.Е. Чиркин. — М.: МОДЭК, НОУ ВПО Московский психолого-социальный университет, 2014. — 392 c.
    4. Хаин, В. Е. История и методология геологических наук / В.Е. Хаин, А.Г. Рябухин, А.А. Наймарк. — М.: Academia, 2017. — 416 c.
    5. Энциклопедия будущего адвоката: моногр. ; КноРус — М., 2012. — 1000 c.
    Покупка, обмен или продажа комнаты в коммунальной квартире
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here