Права нанимателя жилого помещения

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "Права нанимателя жилого помещения". На странице подобран полная информация, всесторонне раскрывающая тему. Если возникли вопросы, просьба их задавать дежурному юристу.

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Комментарий к Ст. 67 ЖК РФ

1. Комментируемая статья содержит перечень прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. В ней перечислены основные права и обязанности нанимателя, содержащиеся в первую очередь именно в ЖК РФ, что не исключает возможности для нанимателя иметь и иные права и обязанности, которые могут быть предусмотрены ЖК РФ, иными федеральными законами, а также конкретным договором социального найма.

Представляется, однако, что целевое назначение жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма, не предполагает сколько-нибудь серьезного изменения объема предусмотренных ЖК РФ прав и обязанностей нанимателей соглашением сторон этого договора. Иное дело — федеральные законы, принятие которых может повлечь за собой появление у нанимателя социального жилья новых правомочий.

2. В соответствии с ЖК РФ наниматель вправе вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц в качестве членов своей семьи (см. комментарий к ст. 70 ЖК), сдавать жилое помещение (полностью или его часть) в поднаем за плату (см. комментарий к ст. ст. 76 — 79 ЖК), разрешать безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов (см. комментарий к ст. 80 ЖК). Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе обменивать это помещение на помещение, занимаемое другим нанимателем по этому же договору (см. комментарий к ст. ст. 72 — 75 ЖК), требовать замены большего жилого помещения на меньшее (см. комментарий к ст. 81 ЖК).

Впервые в ЖК РФ прямо предусмотрено право нанимателя требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

К числу прав нанимателя, не упомянутых в комментируемой статье, но предусмотренных иными статьями Кодекса, относится право оставаться пользователем жилого помещения в случае его временного отсутствия, которое в отличие от ЖК РСФСР в ЖК РФ не регламентировано какими-либо сроками (см. комментарий к ст. 71 ЖК). Члены семьи нанимателя жилого помещения, имеющие равные с ним права и обязанности, вправе требовать изменения ранее заключенного договора социального найма (см. комментарий к ст. 82 (ч. 2) ЖК). Проживающие в коммунальной квартире наниматели вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых помещений в случае их объединения в одну семью (см. комментарий к ст. 82 (ч. 1) ЖК).

Наниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть этот договор (см. комментарий к ст. 83 ЖК).

Малоимущие наниматели, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, согласно ч. 9 ст. 156 ЖК РФ вправе не вносить плату за пользование жилым помещением (плата за наем); наниматели вправе требовать перерасчета платежей за отдельные виды коммунальных услуг при временном отсутствии (ч. 11 ст. 155 ЖК). Наниматели социального жилья имеют право на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (см. комментарий к ст. 159 ЖК).

Наниматели жилых помещений имеют право на информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне, качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг (ч. 2 ст. 165 ЖК).

3. Обязанности нанимателей жилых помещений по договору социального найма сводятся к следующему. Они должны использовать жилое помещение по назначению, т.е. для проживания, и в пределах, которые установлены ЖК РФ. Имеется в виду возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК).

Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, т.е. не допускать такого использования, которое может вести к его разрушению и порче, а также к разрушению и порче инженерного оборудования, поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, проводить текущий ремонт жилого помещения, к которому относятся побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замена оконных и дверных приборов, а также ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (абз. 2 подп. «е» п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения).

Данный пункт Типового договора социального найма жилого помещения был оспорен в Верховном Суде РФ со ссылкой на то, что он противоречит п. 2 ст. 676 ГК РФ и без законных оснований возлагает на нанимателей обязанность по содержанию чужого имущества, так как замена оконных и дверных приборов и ремонт внутриквартирного инженерного оборудования не относятся к текущему ремонту. Признавая, что оспариваемые положения нормативного правового акта соответствуют действующему законодательству, изданы компетентным органом власти и не нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя, Верховный Суд РФ указал, что закон (ст. ст. 65 и 67 ЖК РФ) распределяет бремя ремонта (капитального и текущего) жилого помещения, однако определения ремонта жилищного фонда в зависимости от вида работ, осуществляемых наймодателем и нанимателем, не дает, поэтому работы, относящиеся к текущему ремонту, определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, к компетенции которого и отнесено разрешение этих вопросов.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда предусмотрен примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (приложение N 8).

Указанный в оспариваемом пункте Типового договора перечень работ, согласно названным Правилам и нормам, не относится к работам по капитальному ремонту жилого помещения; эти работы должны осуществляться нанимателем за свой счет как текущий ремонт занимаемого жилого помещения (решение ВС РФ от 4 августа 2006 г. N ГКПИ06-586).

Читайте так же:  Норма температуры горячей воды в многоквартирном доме

Важнейшей обязанностью нанимателя является своевременное (не позднее 10-го числа месяца, следующего за прожитым) внесение платы за помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 155 ЖК).

Наниматель обязан также информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований (ст. 51 ЖК) и условий (ст. 49 ЖК), дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Такой срок установлен в Типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, и составляет 10 рабочих дней со дня такого изменения.

Обязанность нанимателя по информированию наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, вызвана тем, что переставшие быть малоимущими граждане обязываются к внесению платы за пользование жилым помещением и, соответственно, к изменению условий договора социального найма.

4. Другие обязанности нанимателя могут быть предусмотрены ЖК РФ, иными федеральными законами, а также договором социального найма. Так, например, согласно ч. 12 ст. 155 ЖК РФ наниматель жилого помещения обязан вносить плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам. Типовой договор социального найма жилого помещения дополнительно предусматривает, что наниматель обязан:

— переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

— при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

— допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ — в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время.

Статья 65 ЖК РФ. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Новая редакция Ст. 65 ЖК РФ

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Комментарий к Статье 65 ЖК РФ

1. В Кодексе более четко, чем это было сделано в ЖК 1983 г. и Основах, урегулированы права, обязанности и ответственность сторон договора социального найма жилого помещения.

Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в комментируемой статье. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это — далеко не единственное право наймодателя: Кодекс закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.

Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, помимо права требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотрены также права наймодателя:

требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время;

запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.

2 — 3. В ч. 2 ст. 65 Кодекса перечислены основные обязанности наймодателя. Независимо от того, предусмотрены ли указанные здесь обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, так как указанные обязанности установлены в императивной правовой норме федерального закона.

Перечень обязанностей наймодателя, установленный в комментируемой норме, не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством (о содержании понятия «жилищное законодательство» см. ст. 5 Кодекса и комментарий к ней).

Кроме того, согласно ч. 3 комментируемой статьи, дополнительные (по сравнению с установленными Кодексом и иными актами жилищного законодательства) обязанности наймодателя можно предусмотреть также непосредственно в договоре социального найма жилого помещения. Однако представляется, что сделать это по инициативе нанимателя жилого помещения по договору социального найма на практике будет непросто.

Тем не менее Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, помимо обязанностей наймодателя, указанных в ч. 2 ст. 65 Кодекса, предусмотрены также обязанности наймодателя:

передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания договора пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Кодексом, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;

производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора;

нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Другой комментарий к Ст. 65 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Согласно ч. 1 ст. 65 наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги. Данному праву наймодателя соответствует обязанность нанимателя — своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Читайте так же:  Как получить свидетельство о регистрации жилплощади

Однако права наймодателя этим не ограничиваются. Так, в соответствии с Жилищного кодекса РФ:

наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83);

наймодатель может запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя (ст. 70);

для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя в письменной форме (ст. 72, 74, 76);

наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов по основаниям, предусмотренным в ст. 80;

нанимателю запрещается производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 26).

2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи наймодатель жилого помещения обязан:

1) передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц.

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть юридически и фактически свободным. У него не может быть других законных пользователей, и оно не должно быть фактически занято лицами, не имеющими права пользования этим помещением.

Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым на законных основаниях принадлежит иным лицам, является недействительным. Лицо, фактически занимающее жилое помещение без законных на то оснований, подлежит выселению. Споры об этом разрешаются в судебном порядке. До того момента, пока не будет принято решение по возникшему спору либо не будет освобождено незаконно занимаемое жилое помещение, оно заселению не подлежит;

2) участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Положения в части технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, обеспечения его сохранности в достаточно полном объеме содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (см. комментарий к ст. 25).

Правила пользования жилыми помещениями (см. комментарии к ст. 61 и 63) предусматривают обязанность наймодателя систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории. По вопросам обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда следует обратиться также к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Такая обязанность предусмотрена и Типовым договором социального найма (подп. «в» п. 5).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем обязанности своевременно проводить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме наступают последствия, предусмотренные ст. 66 ЖК РФ;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Современное жилое помещение (жилой дом) включает — как неотъемлемые составляющие жилья — инженерное оборудование (газовое, электрическое и др.). Гражданин приобретает (при получении жилого помещения) право использовать санитарно-техническое и иное оборудование в доме (см. ч. 2 ст. 61 ЖК РФ).

В 2006 г. Правительством РФ были утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (Постановление от 23.05.2006 N 307) . Они определяют порядок предоставления и оплаты коммунальных услуг, права и обязанности потребителей и исполнителей услуг. Правила обязывают исполнителя предоставлять потребителю услуги, соответствующие нормативам и стандартам, санитарным правилам и нормам.
———————————
СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501.

3. Обязанности наймодателя не исчерпываются обозначенными в ч. 2 комментируемой статьи. Согласно ч. 3 наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

4. Статьей 81 ЖК предусматривается обязанность наймодателя предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратился к нему с такой просьбой. Другое жилое помещение должно быть предоставлено в течение 3 месяцев со дня подачи нанимателем заявления.

Согласно ст. 29 ЖК наймодатель обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в случае его самовольного переустройства нанимателем. Статья 87 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что в случае перевода жилого помещения в нежилое (или признания его непригодным для проживания) наймодатель предоставляет гражданам, выселяемым из этого помещения, другое жилье.

5. Еще одна обязанность наймодателя — предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции дома, если такие работы невозможно произвести без выселения (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ).

Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя (см. комментарий к ст. 95).

Если в результате капитального ремонта или реконструкции дома занимаемое жилое помещение не может быть сохранено либо размер его существенно изменится, наймодатель должен предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилье по договору социального найма до начала работ по капитальному ремонту или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ).

6. Согласно Типовому договору социального найма наймодатель обязан принимать участие в своевременной подготовке жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования к эксплуатации в зимних условиях (подп. «е» п. 5).

Кроме того, Типовой договор обязывает наймодателя информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ.

В значительном объеме обязанности наймодателя обозначены Правилами пользования жилыми помещениями.

7. Обязанностью наймодателя должно считаться и своевременное заселение жилых помещений. (По вопросу заселения жилых помещений см. комментарий к ст. 63.)

Глава 35. Наем жилого помещения (ст.ст. 671 — 688)

Глава 35. Наем жилого помещения

О социальном найме жилого помещения см. Жилищный кодекс РФ

См. схему «Договор найма жилого помещения»

>
Договор найма жилого помещения
Содержание
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 67 ЖК РФ

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

[3]

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

[1]

См. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденное Госстроем РФ

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

>
Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Содержание
Жилищный кодекс (ЖК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

Читайте так же:  Ипотека под строительство частного дома

2. Федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены помимо установленных частью 1 настоящей статьи иные основания замены гражданам жилых помещений.

Комментарий к Ст. 81 ЖК РФ

1. Как и ранее действовавший ЖК РСФСР, ЖК РФ регламентирует отношения по замене одного жилого помещения на другое. Предоставление нанимателю меньшего жилого помещения взамен занимаемого — одна из разновидностей замены, которая отличается от обмена жилыми помещениями рядом признаков .
———————————
По сравнению с ЖК РСФСР количество признаков замены, которые могут быть выведены из ЖК РФ, несколько уменьшено.

В отличие от договора обмена жилыми помещениями (ст. 72 ЖК), сторонами которого являются наниматели жилых помещений по договору социального найма, в договоре замены участвует, с одной стороны, гражданин-наниматель, а с другой — наймодатель — управомоченное собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда лицо.

Признаком замены является предоставление гражданину свободного жилого помещения взамен сданной и поступающей в распоряжение наймодателя жилой площади. Это помещение после его сдачи также подчиняется режиму свободного жилого помещения, отличному от режима освобождающейся площади, поэтому правила ст. 59 ЖК РФ на него не распространяются. Заменяемые жилые помещения должны находиться в одном населенном пункте, в то время как обмен может производиться между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах (ч. 5 ст. 72 ЖК).

Как правило, замена не может применяться в отношении жилых помещений специализированного жилищного фонда. Так, не допускается замена служебного жилого помещения (ч. 4 ст. 100 ЖК). Вместе с тем это обстоятельство по ранее действовавшему ЖК РСФСР не являлось препятствием для замены. Аналогичное правило о невозможности замены действует и в отношении общежитий, жилых помещений маневренного фонда.

Вместе с тем нельзя исключить, что при принятии специального законодательства, регламентирующего, к примеру, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания либо жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, отнесенные в том числе к компетенции субъектов Российской Федерации, последние могут предусмотреть соответствующее положение о замене указанного жилья.

Ранее замену от обмена отличало и то, что обмен жилыми помещениями допускался с участием нанимателей, членов жилищно-строительного кооператива и собственников жилых помещений, в то время как замене подлежали исключительно государственные или муниципальные жилые помещения. В настоящее время предметом и замены жилого помещения, и обмена жилыми помещениями может выступать исключительно социальное жилье, занимаемое по договору социального найма.

Результатом замены жилых помещений являются взаимосвязанное прекращение одного жилищного правоотношения и одновременное возникновение другого правоотношения.

2. По ранее действовавшему ЖК РСФСР заменяемое жилое помещение могло быть не только отдельной квартирой, но и комнатой или несколькими комнатами, находящимися в общей либо коммунальной квартире. Теперь из текста комментируемой статьи следует, что замене подлежат только отдельные жилые помещения в виде квартиры, поскольку замена допустима в отношении жилого помещения, общая площадь которого (а не жилая, как ранее) превышает норму предоставления на одного члена семьи (о норме предоставления см. комментарий к ст. 50 ЖК).

3. Закон предусматривает замену занимаемого нанимателем жилого помещения на меньшее по инициативе нанимателя. В этом случае наниматель направляет наймодателю требование о замене, оформляя его в виде письменного заявления. В таком заявлении должны быть указаны данные о помещении, которое необходимо заявителю.

Инициатива в постановке вопроса о замене может исходить и от наймодателя. Но и в этом случае замена возможна лишь с согласия нанимателя как на замену в принципе, так и на предоставляемое ему помещение. Предложение наймодателя о замене не имеет для нанимателя обязательного характера.

4. Для замены жилого помещения требуется согласие нанимателя и членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь.

Замена жилого помещения, в котором проживает лицо, находящееся под опекой или попечительством, разрешается с согласия опекуна (попечителя) и органа опеки и попечительства, поскольку она существенным образом затрагивает интересы подопечных.

Закон не указывает, в какой форме должно быть получено согласие лиц, проживающих в заменяемом помещении. Но следует признать, что такое согласие должно быть выражено в письменной форме.

5. Замена большего жилого помещения на меньшее производится вне очереди на улучшение жилищных условий (см. комментарий к ст. 57 ЖК). Однако это не может служить основанием для выселения гражданина из предоставленного в порядке замены жилья.

Так, по одному из дел Судебная коллегия Верховного Суда РСФСР удовлетворила протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене постановления президиума Ставропольского краевого суда, указав следующее.

Как видно из материалов дела, спорная квартира была предоставлена С. и его семье не в порядке улучшения жилищных условий (ст. 29 ЖК РСФСР), а в связи с тяжелой болезнью сына, препятствующей проживанию без ущерба для его здоровья на пятом этаже дома, не имеющего лифта, что подтверждается справками и заключениями врачей. При этом суд первой инстанции с учетом конкретных обстоятельств дела пришел к правильному выводу о том, что новая квартира была предоставлена С. не в порядке очередности, а в связи с заменой равноценного жилья на квартиру пониженной этажности, и права очередников НГЧ-3 в связи с этим нарушены не были, так как освободившаяся квартира С. по совместному решению администрации и профсоюзного комитета НГЧ-3 была предоставлена вне очереди семье Ч., жилище которого в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания.

6. В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР комментируемая статья придала отношениям по замене жилой площади более определенный характер. Реализация права на замену жилого помещения в пределах нормы предоставления (но не менее учетной нормы) гарантируется в настоящее время обязанностью наймодателя предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления. Представляется, что наниматель и наймодатель должны согласовать при замене жилого помещения круг вопросов, в том числе место расположения и размер жилого помещения, степень его благоустройства, количество предоставляемых комнат и т.д. Очевидно, что как требование нанимателя о замене жилого помещения не должно базироваться на явно нереальных условиях, так и предложенный наймодателем вариант не должен быть явно не отвечающим потребностям нанимателя.

К сожалению, законодатель не установил достаточных юридических гарантий соблюдения правомочий нанимателя и последствий их нарушения наймодателем в части сроков предоставления нового жилья, которые могли бы касаться, в частности, уменьшения размера платы, вносимой за коммунальные услуги, поскольку малоимущие наниматели согласно ст. 156 (ч. 9) ЖК РФ освобождены от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Между тем Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с введением ныне действующего ЖК) в ст. 15.7 содержал норму о том, что оплата жилья и коммунальных услуг осуществлялась исходя из социальной нормы площади жилого помещения, о замене которого подано заявление, начиная с месяца, следующего за месяцем, в течение которого подано такое заявление, до месяца, в течение которого нанимателю жилого помещения вручены документы, позволяющие ему занять предоставленное в качестве замены жилое помещение.

Читайте так же:  Как оплатить коммунальные услуги через сбербанк

В случае если такая замена не состоялась по вине нанимателя жилого помещения, подавшего заявление о замене жилого помещения, оплата жилья и коммунальных услуг начиная с месяца, следующего за месяцем, в течение которого последовал отказ нанимателя жилого помещения о его замене, осуществлялась на общих основаниях. Право на уменьшение размера оплаты жилья и коммунальных услуг в случае подачи заявления о замене жилого помещения могло быть использовано один раз.

7. Пользуясь правом, предоставленным ст. 72 (п. «к») Конституции РФ, субъекты Российской Федерации идут по пути расширения оснований и условий замены жилых помещений. В г. Москве, например, вопросы замены жилых помещений решаются Законом г. Москвы от 15 января 2003 г. «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» . Им предусмотрено, что замена, в частности, производится гражданам, занимающим жилое помещение на основании договора социального найма, коммерческого найма или договора безвозмездного пользования.
———————————
Ведомости Московской городской Думы. 2003. N 5.

Замена жилого помещения не допускается, если в результате ее граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Основанием для замены жилого помещения в г. Москве может служить наличие у заявителя, в частности, заболеваний опорно-двигательной системы и др. С заявлениями о замене вправе обращаться инвалиды, семьи, имеющие детей-инвалидов, которым по заключению лечебных учреждений либо в соответствии с их индивидуальной программой реабилитации рекомендовано проживание на нижних этажах домов без лифтов, в домах с лифтами либо в жилых помещениях, отвечающих требованиям индивидуальной программы реабилитации.

При наличии согласия граждан замена жилого помещения на равноценное по общей площади жилое помещение производится гражданам, занимающим жилое помещение на основании договора социального найма, коммерческого найма или договора безвозмездного пользования, либо на равноценное по рыночной стоимости жилое помещение — гражданам, занимающим жилое помещение на праве собственности. В порядке замены жилых помещений могут ликвидироваться коммунальные квартиры.

Для целей замены жилых помещений гражданам в г. Москве создан обменный фонд, который формируется за счет выделения жилой площади различных форм собственности в порядке взаиморасчетов с юридическими и физическими лицами, заинтересованными в решении жилищных вопросов.

Решение о необходимости замены гражданам жилого помещения не является основанием для признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 16 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г.).

8. Жилые помещения в порядке замены площади заселяются в общем порядке на основании решения органа местного самоуправления.

Заключенный на основе такого решения договор социального найма может быть оспорен как не соответствующий требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК) в судебном порядке.

Основные законы Гражданского Кодекса РФ, регулирующие вопросы найма (аренды) жилых помещений

Глава 35. Наем жилого помещения

Статья 671. Договор найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1-3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Читайте так же:  Как самому проверить кадастровый номер земельного участка онлайн через интернет

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Статья 682. Плата за жилое помещение

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

[2]

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Статья 685. Поднаем жилого помещения

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Источники


  1. ред. Шубин, В.В. Сборник постановлений Пленума Верховного Суда РСФСР (1961-1983 гг.); М.: Юридическая литература, 2012. — 432 c.

  2. CD-ROM. Теория государства и права. Электронный учебник. Гриф МО РФ. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2006. — 577 c.

  3. ашов, А. И. Правоведение. Учебник для вузов / А.И. Балашов, Г.П. Рудаков. — М.: Питер, 2015. — 544 c.
  4. Интеллектуальная собственность и реклама. Актуальные вопросы, административная и судебная практика. — М.: Альпина Паблишер, 2017. — 188 c.
  5. Курганов, С. И. Комментарий к судебной практике по проблемам исполнения уголовного наказания / С.И. Курганов. — М.: Юрайт, 2015. — 322 c.
Права нанимателя жилого помещения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here