Риэлторская деятельность в россии

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "Риэлторская деятельность в россии". На странице подобран полная информация, всесторонне раскрывающая тему. Если возникли вопросы, просьба их задавать дежурному юристу.

ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Понятие, особенности и основные направления риэлтерской деятельности

Риэлтерская деятельность — деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ.

Наряду с государственным регулированием риэлтерской деятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого рода организации имеют достаточно жесткие права и обязанности. Для членов СПОО являются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. Существуют различные объединения риэлторов — гильдии, ассоциации, союзы, палаты.

Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам:

1. Получение заявки по услуге:

а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

б) формулирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги:

а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

б) составление плана выполнения работ по договору

3. Сбор и анализ данных об объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки:

а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке;

в) ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.

5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтору:

а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;

в) оплата услуг риэлтора за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг — выбор услуги заказчиком — заключение договора — оказание услуги — совершение сделки с недвижимостью — оплата услуг риэлтора за выполненную работу. [6, с 86].

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлтерской услуги вызывает риск потери заказчика.

Основные направления деятельности риэлторов.

1. Риэлтор выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтор осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтора-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтора-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку- агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.

2. Риэлтор выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтор выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтором заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтор принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

— выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

— анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;

— разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.

4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтора (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность риэлтора. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтор не является непосредственной стороной.

[2]

6. Торговая деятельность риэлтора. При таком статусе риэлтор выполняет следующие функции:

— предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;

— предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;

— предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости.

8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима, ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтора направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

Читайте так же:  Когда можно продавать квартиру после вступления в наследство

а) агентских договоров и договоров подряда;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости. [9,101]

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью понятия недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. Характерной чертой недвижимости является то, что она не может быть перемещена с одного места в другое, то есть ее стационарность. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска при приобретении недвижимости, тем оптимальнее затраты, связанные с ее приобретением.

В последнее время в России появилось множество фирм и просто предпринимателей, зарабатывающих деньги при работе с недвижимостью. Такие фирмы называют риэлтерскими фирмами. Для начала необходимо определить, что включается в понятие «риэлтерская деятельность»? В русском языке такого выражения раньше не было. Появлением его мы обязаны последними годами рыночных отношений, когда с приходом новых форм и методов хозяйствования в России появились и новые слова.

Это название пришло из английского языка, в котором недвижимость звучит как realty. Основой этого вида деятельности, тем объектом, с которым работают риэлторы, является именно недвижимость.

Вспомним, что риэлтерская деятельность появилась в России вместе с возникновением рыночных отношений, и уже сегодня рынок недвижимости стал одним из наиболее значимых секторов российской экономики. Будучи, тесно связанным с жилищной проблемой большинства населения, приобрел огромное социальное значение. И в силу отсутствия федерального законодательства для компаний и предпринимателей, работающих в сфере недвижимости, практически единственным нормативным актом, регулирующим их правовое положение, являлось Положение о лицензировании риэлтерской деятельности, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 23.11.96 № 1407 (далее — Положение) на основе Постановления Правительства РФ от 24.12.94 № 1418 «О лицензировании отдельных видов деятельности». Но в декабре 2001 г. данное положение отменили.

С появлением рынка недвижимости граждане осознали, что стали его непосредственными участниками со всеми присущими им рисками, наибольшую опасность из которых представляет потеря имущественных прав в результате собственной юридической безграмотности, профессиональной некомпетентности посредника или даже его злого умысла. Развитие риэлтерской деятельности и предполагало, что такие компании будут вести дело таким образом, чтобы все субъекты предпринимательской деятельности, в том числе и граждане, вступающие с ними в отношения по купле-продаже недвижимости, были максимально застрахованы от различных, неоправданных рисков. Одним из действенных средств достижения этого является четкое соблюдение риэлтерскими компаниями норм гражданского и налогового законодательства.

Под риэлтерской деятельностью понимается осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Услуги по оценке объектов недвижимости не являются риэлтерской деятельностью.

Другими слова, риэлтерская деятельность — это выполняемая на постоянной основе деятельность по предоставлению для других лиц за плату или другое вознаграждение услуг по реализации общественно правовых договоров по недвижимости и правами на нее.

Соответственно, риэлтерские фирмы — это юридические лица, которые занимаются риэлтерской деятельностью, непосредственными работниками которых являются риэлтор.

Необходимо заметить, что российские риэлтерские фирмы занимаются не только посредническими услугами — они сами выступают активными субъектами рынка недвижимости: приобретая за свой счет недвижимое имущество и продавая его, сдавая принадлежащие им жилые и нежилые помещения, а также здания в аренду и производят различные операции с недвижимостью, также как и любое юридическое лицо.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты (ст. 130 Гражданского Кодекса РФ).

Сегодня риэлтерские фирмы в основном занимаются куплей-продажей недвижимости, ее обменом, сдачей и получением в аренду, оказанием посреднических услуг в сделках с недвижимым имуществом, предоставлением платных и бесплатных консультаций в этой сфера, расселением квартир, экспертной оценкой вариантов (обмена, сделок купли-продажи и пр.), юридической проверкой документов на недвижимость, подтверждающих то или ионе право.

Кроме этого, риэлтерские компании могут оказывать услуги по организации денежных расчетов при совершении сделок с недвижимостью, производить оценку недвижимости.

Но необходимо помнить, что на последний вид деятельности должна быть получена отдельная лицензия.

По сути, агентство недвижимости или частный маклер оказывают своим клиентам следующие виды услуг:

Лицензирование риэлторской деятельности

Механизм государственной регистрации прав на объекты недвижимости и существенное обновление жилищного законодательства способствует повышению спроса на риэлторские услуги.

Первоначально определение риэлторской деятельности содержалось в Положении о лицензировании риэлторской деятельности, утв. постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407.

Обязательным условием выдачи лицензии было наличие у риэлторской организации или его штатных работников аттестата, подтверждающего прохождение обучения по специальной программе, включавшей в себя положения ГК РФ о дееспособности граждан, об условиях действительности сделки, законодательство о приватизации, регистрации граждан по месту жительства и временного пребывания.

Лицензия — разрешение на право осуществления строительной, инвестиционной или иной деятельности; выдается на основании обследования органами надзора, а также экспертными центрами по лицензированию.

В 2002 году в связи с изменениями в законодательстве о лицензировании Положение утратило силу без какой-либо адекватной замены.

Вместо четкого определения понятия и признаков риэлторской деятельности предпочтение отдается простому перечислению услуг, относимых к риэлторским: деятельность в качестве агента, дилера, посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом, доверительного управляющего, предоставление консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка.

Риэлторская организация принимает на себя обязательства подобрать подходящий клиенту вариант сделки, помочь с ее оформлением и государственной регистрацией.

Риэлторская деятельность постоянно сопряжена с риском значительных имущественных потерь в силу высокой стоимости объектов недвижимости. В период лицензирования риэлторской деятельности получило развитие страхование профессиональной ответственности риэлтора — добровольное, поскольку не являлось обязательным условием получения лицензии.

Для получения лицензии риэлторской организации нужно было представить в лицензионный орган сведения, подтверждающие наличие у него специалистов определенной квалификации, т.е. имеющих знания и опыт работы в этой области.

Квалификация специалистов риэлторской организации подтверждалась в порядке, установленном Минимуществом России, согласно которому в качестве сведений, подтверждающих необходимый уровень знаний специалистов организации, в лицензионный орган представляются квалификационные аттестаты.

К аттестации допускались лица, прошедшие обучение по утвержденной аттестационной комиссией программе подготовки специалистов по риэлторской деятельности.

Читайте так же:  Нормативно правовые акты для осуществления земельного надзора

Наличие квалификационного аттестата для специалистов, которые непосредственно заключают сделки от имени организации, являлось обязательным условием осуществления риэлторской деятельности.

Заключение

Риэлторская деятельность – деятельность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованными лицами (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Первые риэлторские фирмы, легально действующие на рынке жилья, появились в 1991 году после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и перехода квартир в частную собственность.

В рамках риэлторской деятельности осуществляются следующие основные виды сделок с недвижимостью:

— купля-продажа — переход права собственности от продавца к покупателю по договорной цене;
— обмен собственностью между двумя и более сторонами на договорных условиях;
— дарение — добровольная безвозмездная передача прав собственности юридическому или физическому лицу;
— наследование — переход собственности наследнику после смерти собственника;
— приватизация недвижимости — передача в собственность юридических или физических лиц недвижимости, находящейся в их пользовании или владении;
— аренда — передача собственности (жилья, офиса, склада и т.п.) в пользование физическому или юридическому лицу по договорной цене и на определенный срок.

Закон «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории РФ, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости.

Участниками риэлторской деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность (риэлторские фирмы, риэлторы), а с другой — потребители их услуг (клиенты).

Механизм государственной регистрации прав на объекты недвижимости и существенное обновление жилищного законодательства способствует повышению спроса на риэлторские услуги.

Обязательным условием выдачи лицензии было наличие у риэлторской организации или его штатных работников аттестата, подтверждающего прохождение обучения по специальной программе, включавшей в себя положения ГК РФ о дееспособности граждан, об условиях действительности сделки, законодательство о приватизации, регистрации граждан по месту жительства и временного пребывания.

Для получения лицензии риэлторской организации нужно было представить в лицензионный орган сведения, подтверждающие наличие у него специалистов определенной квалификации, т.е. имеющих знания и опыт работы в этой области.

Краткое описание

Риэлторская деятельность появилась в России вместе с возникновением рыночных отношений, и уже сегодня рынок недвижимости стал не только одним из наиболее значимых секторов российской экономики, но и, будучи тесно связанным с жилищной проблемой большинства населения, приобрел огромное социальное значение. Вместе с тем правовой статус и основы функционирования риэлторских компаний и индивидуальных риэлторов имеют довольно поверхностную регламентацию.

Дата добавления: 2016-12-31 ; просмотров: 314 | Нарушение авторских прав

История развития риэлторской деятельности в России (стр. 1 из 3)

Кафедра экономика и управление на предприятии лесного комплекса и природопользования

по дисциплине: Экономика недвижимости

на тему: «История развития риэлторской деятельности в России»

1. История развития риэлторской деятельности…………………………… 4

2. Основные понятия риэлторской деятельности…………………………… 9

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

3. Лицензирование риэлторской деятельности…………………………….. 13

Список использованных источников

Риэлторская деятельность появилась в России вместе с возникновением рыночных отношений, и уже сегодня рынок недвижимости стал не только одним из наиболее значимых секторов российской экономики, но и, будучи тесно связанным с жилищной проблемой большинства населения, приобрел огромное социальное значение. Вместе с тем правовой статус и основы функционирования риэлторских компаний и индивидуальных риэлторов имеют довольно поверхностную регламентацию.

В настоящее время регулирование риэлторской деятельности, помимо ГК РФ, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ.

Риэлторская деятельность (сделки с недвижимостью) — деятельность по совершению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости — земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Осуществляется профессиональными риэлторами – агентствами недвижимости.

Риэлторы продают или покупают жилье по поручению других участников рынка недвижимости, а также реализуют недвижимость из собственных фондов.

Целью написания моей работы является раскрытие темы развития риэлторской деятельности в России. Для достижения цели мы ставим следующие задачи: рассмотреть историю развития риэлторской деятельности, основные понятия риэлторской деятельности, лицензирование риэлторской деятельности.

1. История развития риэлторской деятельности

Риэлторская деятельность – деятельность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованными лицами (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Для России риэлторский бизнес – явление новое, как всякая новая деятельность, он связан с высоким уровнем риска. Снизить этот риск помогает изучение опыта становление бизнеса.

Первые риэлторские фирмы, легально действующие на рынке жилья, появились в 1991 году после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и перехода квартир в частную собственность.

Об основных видах деятельности риэлторской фирмы можно судить по наиболее распространенным услугам, которые она оказывает:

— совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена жилых и нежилых помещений;

— продажа жилых и нежилых помещений с аукциона и на конкурсной основе;

— сдача в аренду жилых и нежилых помещений, земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц;

— заключение договор купли – продажи жилья с пожизненным содержанием собственника и др.

Основной функцией в работе фирмы является оказание консултативно-посреднических услуг при совершение сделок с недвижимостью. Проведение сделки с недвижимостью с участием риэлторской фирмы включают следующие этапы:

1) заявка на продажу;

2) поиск покупателя;

3) проведение переговоров;

4) при достижение согласия открытия сделки;

5) сбор и проверка документов;

6) подготовка договора, согласование схемы расчетов;

7) подписание договора;

8) внесение денег (в банк, нотариусу и др.)

9) нотариальное удостоверение договора и уплата пошлины;

10) государственная регистрация договора и уплата пошлины;

11) обмен документов по сделке на деньги (в банке, у нотариуса);

12) закрытие сделки.

Другая функция заключается в постановке дела таким образом, чтобы минимизировать совокупные издержки и риски при совершении сделок с недвижимостью. Обращаясь в риэлторскую фирму, именно этого и ждет грамотный клиент, пологая, что транзакционные издержки сделки, осуществляемые с помощью фирмы, будут ниже, чем при самостоятельном решение этого вопроса с тем же уровнем риска. В настоящее время в качестве оптимальной величины транзакционных издержек для фирм с хорошей репутацией называется 4-6 % к цене продавца. Следует иметь в виду, что комиссионное вознаграждение устанавливается далеко не всегда по отношению к цене недвижимости. Практикуется и оплата в абсолютном выражении в зависимости от содержания и объема заказанных риэлторской фирме услуг.

Читайте так же:  Договор цессии или уступки права требования

Зарубежный опыт показывает, что 70-80% от общего числа сделок покупатели и продавцы осуществляют не самостоятельно, а через риэлторские фирмы.

Деятельность риэлторской фирмы связана со значительными потоками клиентов, поэтому офис фирмы должен быть удобен для них и для персонала. Основные требования к офису:

— близость к главным транспортным маршрутам и остановкам общественного транспорта;

— разделение офиса на помещение для работы с клиентами и для работу персонала;

— вход в офис должен быть со стороны основной улицы;

— должны быть предусмотрены отдельные помещения для переговоров между покупателями и продавцами, службы оформления документов, информационной службы и т.д.

Чем больше видов деятельности осуществляет риэлторская фирма, тем сложнее ее организационная структура и разветвленнее управленческой (линейное, функциональное, линейно-функциональная).

По мере роста масштабов деятельности отдельные агенты, действующие в фирме, начинают собираться в специализированные группы, ориентированные на отдельные рыночные сегменты с определенной спецификой, обусловленной типом объектов, местоположением, законодательством. Например, выделяются отделы комнат, квартир, пригородной недвижимости, нежилого фонда, аренды. На основе сегментирования рынка в наиболее крупных фирмах создаются филиалы, ведущие работу в отдельных работах города. Как правило, филиалы являются линейными структурами, а функциональные службы (оформление договоров, расчеты, и др. ) располагаются в головном офисе.

Дальнейшее расширение работы риэлторской фирмы уже на основе диверсификации, связанной с освоением дополнительных видов деятельности, прямо не ориентированных на сделки с недвижимостью, приводят к появлению специализированных подразделений: страхование сделок, оценка недвижимости, ремонт недвижимости, транспортные услуги и т.д.

Крупные риэлторские фирмы дрейфуют и постепенно превращаются в конгломераты, финансово-промышленные группы, холдинги, в которых отделы и подразделения трансформируются в специализированные, в значительной степени автономные предприятия. Такой путь развития естественен, так как придает им рыночную гибкость и устойчивость, но содержит в себе опасность утраты управляемости автономными подразделениями в текущей деятельности со стороны головной компании, которая должна, превратившись в холдинговую компанию сохранить финансовое единство разнородных предприятий при их оперативной самостоятельности.

В последнее время риэлторские организации все чаще пытаются расширить деятельность за счет управления недвижимости. Однако чтобы выйти на очень консервативный рынок управления, необходимы солидные рекомендации, которые можно получить, например, через сотрудничество со специализированными компаниями, работающими в этой сфере. Все риэлторы выполняют исключительно агентские функции (например, сдача помещения в аренду), и только накопив достаточный опыт, могут перейти к выполнению управленческих функций.

В настоящее время девелопмент риэлторской фирмы направлен на создание новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе сотрудничества с инвестиционно-строительными компаниями. Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объектов недвижимости, полученных в процессе акционирования. В таком случае специалисты проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на земельный участок.

Наиболее простой и распространенной операцией является купля-продажи приватизированных квартир и комнат. Риэлторская фирма может быть связана договорами с продавцом и покупателем либо с кем то одним из них. В последнем случае одна риэлторская фирма представляет интересы продавца, а другая – интересы покупателя. При этом комиссионные распределяются на основе соответствующего договора.

Наиболее доходным и сложным направлением риэлторской деятельности является работа по расселению.

В последнее время возрастает интерес к операциям в арендном секторе. Обычно фирмы, занимающиеся арендой, не управляют недвижимостью, а сводят арендатора и арендодателя. В этом случае фирма должна проверить права арендодателя на объект, соответствие документов и личность арендатора. Квартира предается по договору, заключаемому между арендодателем и арендатором, с прилагаемой описью имущества. Стоимость услуг риэлторской организации в этом случае составляет обычно одну месячную арендную ставку по сдаваемому в аренду объекту недвижимости.

[1]

Риэлторская деятельность регулируется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ.

Наряду с государственным, имеет место и общественное регулирование риэлторской деятельности. Оно возникает в том случае, когда представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО) с достаточно жесткими правилами. Члены СПОО обязаны применять стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. В России существуют объединения риэлторов – гильдии, ассоциации, союзы, палаты.

Теоретические основы риэлторской деятельности в Российской Федерации

Понятие и сущность риэлторской деятельности и риэлторских услуг

Агентства недвижимости оказывают содействие в получении и оформлении документов, осуществляют взаимодействие с нотариусами, банками, бюро технической инвентаризации, государственной регистрационной службой, жилищно-коммунальными органами, паспортно-визовыми службами. Риэлторская деятельность включает в себя помощь в оформлении наследства, ипотеки, продажи и обмена жилья, подбор подходящего варианта сделки. Большинство Россиян в целях экономии времени или в силу недостаточной компетентности пользуются услугами агентств недвижимости в сделках с жильем.

Риэлторская деятельность — это профессиональная деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риэлторской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества.

Риэлторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.

Услуги, оказываемые при осуществлении риэлторской деятельности — риэлторские услуги. Индивидуальный предприниматель, либо юридическое лицо, осуществляющие риэлторскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимого имущества и управления недвижимым имуществом, являются профессиональными участниками рынка недвижимости.

Профессиональный участник рынка недвижимости обязан в установленном законодательством РФ порядке пройти процедуру аккредитации и получить документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ. Все это так же позволяет оказывать высокое качество услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

Существует несколько основных видов деятельности риэлтора. Риэлтор может выступать в качестве:

1) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

2) посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

Читайте так же:  Стоимость перепланировки квартиры

3) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества;

4) по организации торговли недвижимым имуществом;

5) агента или поверенного;

8) по доверительному управлению недвижимым имуществом.

Существуют услуги, связанные с недвижимым имуществом, но не связанные с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимости. Эти услуги не относятся непосредственно к риэлторским фирмам, но необходимы для нормального функционирования этих предприятий.

Например, услуги по произведению переустройства или перепланировки жилых помещений.

Законодательное регулирование риэлторской деятельности

В экономически развитых странах профессия риэлтор входит в список самых престижных, их деятельность регламентируется как государственными законами, так и профессиональными сообществами.

Такими организациями, которые имеют немалое влияние не только на рынок недвижимости, но и на экономическое развитие страны в целом. Так в США на исполнение «американской мечты» работает самая большая общественная организация — Национальная ассоциация риэлторов (NAR) — куда входит более полутора миллиона специалистов рынка недвижимости. Ассоциация располагает огромным бюджетом и такими же лоббистскими возможностями, которыми эффективно и пользуется, инициируя изменения в законодательстве в соответствии с меняющимися условиями рынка.

В Российской действительности все с точностью до наоборот: при внушительном обороте сделок с недвижимостью отсутствует какая-либо законодательная база, нет четких стандартов деятельности, а также остро стоит вопрос об уровне образования агентов по недвижимости. Отечественным профессионалам рынка предстоит решить сложную задачу: формирование многоуровневой организации своей деятельности, здоровой конкуренции и, конечно же, повышение качества услуг.

[3]

Правовое регулирование

В положении, установленном Правительством РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407. в п. 2, дается следующее определение риэлтерской деятельности: осуществление юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованными лицами (либо по доверенности) деятельности по совершению от их имени и за их счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованных лиц гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Это классическая терминология, к сожалению, утратила свою силу в 2002 году в связи с изменениями в законодательстве о лицензировании. Адекватной замены или иной альтернативы не нашлось и по сей день.

На данный момент деятельность агентов по недвижимости не имеет специального законодательного регулирования и осуществляется по общим правилам Гражданского кодекса (Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 08.08.2001 № 128-ФЗ). В частности – законами и подзаконными актами конституционного и гражданского, налогового, административного и уголовного права. В целом правовые установки сводятся к надзору и контролю за соблюдением прав потребителей услуг, антимонопольного законодательства, налогообложения и отчетности.

Отсутствие профессиональных правовых рычагов никак не способствует повышению ответственности риэлтерского сообщества – при некачественной работе страдает репутация нерадивого агента, но многих «специалистов» это не останавливает. При правовом «нигилизме» страдает в первую очередь клиент, падает качество оказания услуг. Единственно верным ходом для сохранения репутации профессии и оказания квалифицированных услуг станет объединение агентств недвижимости в профессиональные объединения.

Саморегулирование

Когда на правовом поле исчезают правила «игры», профессиональным участникам остается одно — самоорганизовываться.. Статья 121 Гражданского кодекса РФ гласит, что коммерческие организации могут создавать объединения с целью координации предпринимательской деятельности. Основная идея СРО — переложить контрольные и надзорные функции за деятельностью субъектов в определённой сфере с государства на самих участников рынка. При этом с государства снимаются избыточные функции и, как следствие, снижаются бюджетные расходы: фокус государственного надзора смещается. В связи с внедрением института СРО постепенно будет отменяться лицензирование отдельных видов деятельности. Глобальная задача саморегулируемых организаций – становление цивилизованного рынка недвижимости, разработка кодекса риэлтора и, в большей степени, выработка общих правил этики участников рынка. Как это работает в жизни?

По идее, сертифицированные агентства недвижимости, вступившие в СРО получают доступ к единой базе данных, соглашаясь с установленными стандартами работы. Для клиентов членство агентства недвижимости в саморегулируемой организации означает выбор качественных услуг, оперативность рассмотрения претензий и разрешения споров и, пожалуй, самое главное — гарантия возмещения ущерба в случае несоответствующего оказания услуг. Минимализация возможных рисков и охрана интересов как членов объединения, так и потребителей риэлторских услуг — в этом состоит практическая цель подобных организаций.

Другим преимуществом является применение мер дисциплинарного воздействия по отношению к своим членам. То есть в случае некачественного оказания услуг потребитель обратится не к чиновникам отрасли (как было бы при законодательном регулировании), а напрямую в профессиональную ассоциацию, где его претензия будет рассмотрена в кратчайшие сроки и, скорее всего, удовлетворена, а виновные — наказаны. Таким же образом разрешаются споры и среди членов СРО. На современном этапе СРО — это своего рода «народная дружина».

Российская Гильдия Риэлторов уже инициирует вопрос обязательного саморегулирования профессиональной деятельности. Безусловным преимуществом является тот факт, что с рынка исчезнут агентства, предоставляющие некачественные услуги, основным маркетинговым инструментом которых является демпинг цен на услуг. Но любая глобализация подразумевает тенденцию к снижению общих издержек на уровне гигантских систем. То есть все должны работать по «единым» правилам и с наименьшими затратами.

СРО здесь и сейчас

Существует множество профессиональных некоммерческих объединений, занимающихся строительной, проектировочной, инженерно-изыскательной и прочей деятельностью. Де-факто они не являются саморегулируемыми организациями, однако осуществляют мощную деятельность по становлению профессионального рынка. Их основные функции это разработка требований к членству субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в организации, в том числе требования к вступлению, анализ деятельности своих членов, представление интересы участников объединения в их отношениях с органами государственной власти и местного самоуправления. Вступление в такое объединение носит добровольный характер, однако все претенденты должны пройти опять же добровольную сертификацию.

На рынке недвижимости таких профессиональных объединений также не мало. Крупнейшее из них — Российская Гильдия Риэлторов – национальная организация участников рынка недвижимости, объединяющая около 1500 компаний, в том числе 50 региональных ассоциаций. Ее главной задачей было и остается развитие в России цивилизованного рынка недвижимости. В своей работе все члены РГР обязаны руководствоваться профессиональными стандартам и Кодексом Этики. Организация нацелена на формирование стабильного рынка недвижимости путем участия в разработке законодательных актов, регулирующих рынок недвижимости. В условиях отмены лицензирования риэлторской деятельности в России в 2002 году РГР создала Систему добровольной сертификации брокерских услуг. Данная система помогает потребителю выбрать надежную компанию, демонстрирующую на практике высокие стандарты качества.

В Гильдию также входит Красноярский Союз Риэлторов, объединяющий в себе более двадцати агентств недвижимости. Он был основан путем слияния двух профессиональных объединений — «Красноярской Гильдии Риэлторов» и «Игры по правилам» до октября 2004 года существовавших независимо друг от друга. За восемь лет своего существования КСР разработал стандарты этики и профессиональной деятельности членов Союза, ввел единую систему обучения. При КСР действует Территориальный Орган Сертификации и аттестации агентств недвижимости по стандартам РГР. Цели Союза смежны с целями Гильдии и сводятся с установке равных «правил игры», решению общих проблем профессионального сообщества, защита интересов как своих членов, так и потребителей услуг.

Читайте так же:  Договор на строительство дома из бруса скачать

На красноярском рынке действует еще одно профессиональное сообщество — Ассоциация Профессионалов Рынка Недвижимости — краевое объединение риэлторов и других смежных сфер деятельности: строительной отрасли, банковской сферы, страховые компании, оценщики, специализированные СМИ, ремонтные бригады, мебельные компании, дизайнеры, бизнес-тренеры. Миссией АПРН является поддержка инициатив профессионалов участников рынка недвижимости. Достигается эта она путем концентрации творческих и финансовых возможностей членов партнёрства для решения ключевых проблем рынка недвижимости Красноярска и края, а также созданием качественно новых форм и технологий в процессе проведения операций с недвижимостью.

На сегодняшний день все подобные объединения ориентированы на добровольное формирование единых стандартов работы агентств, но полностью регулировать рынок они пока не в состоянии. Однако членство любой компании, входящей в такую организацию, это своеобразный индикатор качества услуг. Для самих компаний — это способ не только примкнуть к цивилизованной части рынка, но и повысить профессиональный уровень сотрудников, сформировать качественно новую нормативную базу. Пока саморегулируемых сообществ совсем немного, но профессионалами осуществляются все необходимые шаги для того, чтобы рынок стал цивилизованным, а профессия риэлтора признана на законодательном уровне.

Валерия Шапран, президент Красноярского Союза Риэлторов

— Саморегулирование в отрасли это, в первую очередь, единые стандарты работы, прозрачность деятельности, что делает услугу понятной потребителю, и повышает степень доверия к профессии.

Коллективная ответственность членов СРО за результаты деятельности каждого отдельного субъекта, являющегося членом СРО также повышает личную ответственность за качество услуги, что делает потребителя более защищенным от непрофессиональных действий недобросовестных игроков рынка недвижимости.

Саморегулирование должно привести к вымываю с рынка услуг случайных субъектов, именующих себя риэлторами.
Конкуренция безусловно останется, но она перейдет в другую плоскость — это, в первую очередь, борьба за клиента путем создания в компании наиболее комфортных, клиентоориентированных условий обслуживания клиентов, что также важно для потребителя.

Также это может быть узкая специализация на том или ином виде пред оставляемых услуг.

Компании, не пожелавшие вступить в СРО в первую очередь поставят под сомнение законность своей деятельности, что приведет к значительному снижению обращений в эти компании, и, как следствие вынужденный уход с рынка случайных игроков, не желающих принимать цивилизованные методы работы. Предпосылки к Саморегулирование- это принятие единого содержания риэлторской услуги, и, безусловно, система добровольной сертификации. Красноярский Союз риэлторов проводит большую работу в этом направлении. В нашем регионе действует территориальный орган по сертификации и обучению, ТОС проводит школы, аттестационные экзамены специалистов, сертификации компаний. Вся информация открыта для потребителя — это сайт ПРОВЕРЬРИЭЛТОРА.РФ

Алексей Лагутин, директор агентства недвижимости «КРОМ» с рынка исчезнут

Закон нужен, прежде всего, для того, чтобы профессия риэлтора была признана на правовом уровне. Но контроль и регулирование риэлторской деятельности должны осуществлять сами риэлторы и совсем необязательно каждую подробность закреплять законодательно. Многие из нас ездят на общественном транспорте и знают, что проезд, например, на автобусе стоит 16 рублей — законодательно это нигде не закреплено, а цены выставляют перевозчики, точнее все сообщество, предварительно договорившись между собой. Также и здесь: если мы создаем СРО, значит мы готовим площадку для обучения кадров, выделяем общие стандарты работы, которым должны подчиняться все члены СРО, создаем общий фонд для решения проблем и вопросов с потребителями. В этом заинтересованы риэлторы, таким образом, мы повышаем качество услуг, одновременно с этим, минимизируем возможные риски страховыми взносами. Я верю в будущее саморегулируемых организаций.

Евгений ронжанин, президент Ассоциации Профессионалов Рынка Недвижимости

Целью заявляется — цивилизованный рынок. А само понятие никто не расписал. Как должно быть? В итоге — у каждого свое видение. Одна из позиций — ограничение доступа в профессию. Считаю это ошибочным. Нужно создавать не контролирующие и карающие организации, а — создающие возможности. Ведь большинство несоответствующих представлениям о цивилизованном рынке — будут рады меняться, если им показать выгоды, а не бумажки. Напротив, есть немаленькие компании, которые считают, что являются образцом цивилизованного рынка. А посмотришь внутрь, — понимаешь, что именно здесь основные проблемы профессии. Сообщество еще незрело. И на мой взгляд, нужно продолжать дискуссию вокруг состава риэлторской услуги. Без этого не будет единого понимания цивилизованного рынка. Ни закон ни, тем более СРО эти задачи не решат. Время должно показать, «что такое хорошо, и что такое плохо». В условиях рыночной экономики многие элементы риэлторской деятельности исчезнут, как неприемлемые обществу. Такими элементами я прежде всего считаю скрытые и двойные комиссии с потребителям услуг риэлтора.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

В АПРН стандартом является риэлторская услуга, оказывающаяся только одной стороне сделки без предательства интересов заказчика из-за получения вознаграждения еще и с контрагента заказчика. Сегодня это самый больной вопрос профессии. Работать так сложнее, поэтому и работают по-старому: не хватает воли, компетенций, а некоторым просто не до профессии — у них бизнес и ничего более.

Источники


  1. Михайловская, Н.Г. Искусство судебного оратора / Н.Г. Михайловская, В.В. Одинцов. — М.: Юридическая литература, 2016. — 176 c.

  2. Яковлев, В.Н. Древнеримское и современное российское наследственное право. Рецепция права; М.: Институт практической психологии, 2013. — 128 c.

  3. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 2. — Москва: РГГУ, 2016. — 451 c.
  4. Под., Ред. Ванян А.Б. Афоризмы о юриспруденции: от античности до наших дней / Под. Ванян. — М.: Рязань: Узорочье, 2012. — 528 c.
  5. Грот, Н.Я. О нравственной ответственности и юридической вменяемости / Н.Я. Грот. — Москва: ИЛ, 2017. — 144 c.
Риэлторская деятельность в россии
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here